最近和朋友聊天，聊到一個很有意思的觀點。他認為：
如果不是因為限價，樓市早就涼了！
眾所周知，政府限制新房價格，就是為了遏制房價過快上漲，給樓市降溫。
他怎麼會得出這種相反的結論呢？
原來，這個朋友認為，在部分熱點城市，之所以會出現萬人搖號、排隊搶購的火爆場面，正是因為限價造成了新房和二手房的嚴重價格倒掛。
人們出於逐利目的，以“買到就是賺到”的心理，就算不是剛需，也會奮不顧身地加入到搶購新房的行列。
“不信你看看，那些市場不溫不火的地方，肯定是新房和二手房價格差不多，或者價差很小的地方。”
所以，那些看上去各種搶購，火爆異常的樓市，其實只是一種表相？用中醫的話說，是“虛火旺盛”？
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7月底，深圳房地產調控政策再加碼，主要包括五個方面：第一，商品住房對企業禁售；第二，增量用地的新商住公寓禁止買賣市場流通，存量商住公寓限售五年；第三，新購入商品住宅限售3年；第四，離婚2年內無法提供非“假離婚真買房”證明，再購買則算“二套”；第五，加強市場整頓。
業內專家分析認為，本次調控政策發佈，關注的點最主要的其實並不在具體內容上。因為從內容上看，這次推出的主要政策並不“新”，主要以堵住投機漏洞為主，是差別化調控的表現。
更值得深入思考的地方在於，這次政策為何會選在此時出臺？以及，市場會如何反應？
對於前者，貝殼研究院觀察認為，深圳此時加碼調控主要是因為前期新房樓盤銷售火爆。例如招商雙璽三期、萬科蛇口公館、華潤城三期等。其中華潤城倒掛程度超過20%，中籤比例不到10%，從而形成樓市的“表面火熱”。
限價導致價格倒掛並激化需求，導致了虛火旺盛。這次調控大概率是對這些過熱現象的響應。
既然是虛火，那麼必然不是身體狀況的真實反應，至少不是全面反應。
從數據來看，深圳樓市的情況也說明了這點。
來自貝殼研究院的數據顯示，深圳2009年就已進入存量市場，2017年二手房成交佔比71%，是以二手房為主導的市場。
也就是說，從成交佔比來看，二手房市場的表現應該更具有代表性。
而2018年上半年深圳二手住宅成交3.4萬套，環比減少2.5%，同比增長16.2%，但是整體處於較低水平。價格方面，2018年7月均價為57758元/平，環比下跌3.4%，同比上漲4%。從成交量和價格的角度，二手市場實際上是穩中有落，並沒有個別新房表現的那麼熱。
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出現新房和二手房價格倒掛現象的，自然遠不只深圳一個城市。
在另一個比較有代表性的熱點城市杭州，同樣出現了新房銷售火爆的場面；無獨有偶的，也被業內人士認為，“如果不是限價造成一二手差價，哪裡來那麼多人搶房子？”
據杭州當地媒體報道，自杭州新房搖號政策出臺後，很多購房者都開始了綿綿不絕的搖號生涯，搖了5次、8次的屢見不鮮，甚至搖了20次左右的也不在少數。
這些專注於搖號的人，對於二手房表示了極為堅決的拒絕之意，認為：
“二手房市場缺乏誠意，價格有點高。”
“一二手房倒掛太嚴重了，還是新房划算。”
還有一項調查顯示，大多購房者在心態上也對一二手房價倒掛不認可。五分之二的購房者能接受5000元/平方米以內的價差，三分之一的購房者完全不能接受二手房和新房存在價差。
再舉個青島的例子。
幾天前，青島高新區的某新盤開盤，不少人徹夜排隊購房，甚至花錢僱人來排隊。有人調侃說，這些人搶的不是房，而是錢！
原來，這處樓盤的開盤均價是8000—9000元/平方米，而同一區域的二手房均價則在17000元/平方米左右。
簡單算一下就能知道，如果能搶到一套100平方米的新房，轉手就相當於賺了差不多100萬！
有媒體經尋訪發現，在限價已是普遍情況的高新區，這種一二手房價格倒掛的現象比比皆是。
此外，新房搖號搶房現象在南京、成都、長沙、武漢、西安等城市也都屢經媒體報道。
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價格是市場行為最真實的反應。限定價格雖然可以在一定程度上調控市場，卻也同時掩蓋了市場的真實需求。
相較於新房，各地的二手房市場或許更能反應樓市現狀。
那麼，在新房限價，一房難求的熱鬧場面下，另一邊的二手房市場反應如何呢？
樓市現在到底是冷是熱？
貝殼研究院對包括北京、深圳、上海、天津、杭州、成都、南京、武漢、青島、濟南、大連、長沙、西安這13個重點城市的二手房市場監測數據顯示，7月，這13城二手房市場普遍延續了6月開啟的下滑態勢。
具體來看，這13個城市中，除成都、南京成交環比增加外，其餘城市均環比回落。
比如，成都由於“515”調控，對其6月市場造成較大沖擊，成交大幅下滑，7月成交於底部反彈，環比增加30.9%，同比減少56.6%，成交絕對水平是2017年以來次低值，預計未來短期內成都市場將於低位運行。
另外，成交量下滑的城市中，長沙、天津、杭州及青島4城降幅明顯。
長沙受6月末調控升級影響，7月成交量環比腰斬，成交降幅最大；
天津成交量環比減少39.2%；
杭州近兩月市場熱度持續下降，7月成交量環比減少29.2%；
青島成交環比減少21.2%，亦處在調控升級後市場下行期。
此外，深圳7月末出臺“商品住宅3年限售”、“暫停企業購房”及打擊“假離婚真買房”等調控政策影響，預計8月成交也將有明顯下滑。
隨著成交量的下行，多城均價也迎來下跌。13個城市中，南京、濟南及北京均價環比基本持平，其餘10城均環比下跌。
比如，西安環比下跌4.5%，在13個重點城市中跌幅最大；
上半年武漢均價保持平穩，在成交持續下滑背景下，7月均價環比下跌2.9%；
青島、長沙及成都均價在調控升級後掉頭向下，7月三城均價環比分別下跌2.9%、2.7%和2.3%；
天津均價水平在低位波動，7月環比下跌2.6%；
上海均價近兩月跌幅持續擴大，7月均價水平降至2017年以來最低。
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業內人士分析認為，各大城市二手房市場回落的原因不可一概而論，要區別對待。
比如，青島、成都、長沙等地主要是受調控政策加碼影響。可以預計的是，最近剛剛發佈調控嚴政的深圳，也將受此影響。
西安、杭州等城市等是因為前期市場過熱，而這種熱度沒有足夠的供需支撐，難以長期持續，造成的自發回落。應該算是市場的一種理性自然反應。
不論原因如何，二手房市場已出現分化，除少部分城市二手房市場依然堅挺，多地二手房市場已開啟下滑模式是可以看到的。
預計今年下半年，在多數城市，新房的熱鬧還會持續，而二手房將可能處於趨冷態勢。有意入手投資的，不妨仔細鑑別。
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