曾經，人口的外溢，熱點城市地價的上漲，致使開發商看到了三四線樓市的前景，開始轉移陣地，到三四線樓市搶地。此外，全國貨幣化安置的棚改模式為拆遷戶提供了買房搶房的資金，催生的大量直接購房需求一定程度上推動了房價上漲。
最近，深耕三四線城市的小部分國內房企代表，有的要求各項目不惜犧牲規模和利潤快速回款，有的堅決執行“早銷、多銷、快銷”的回款策略。這被外界認為是房企準備過冬的信號。
從趨勢上看，三四線城市的銷售繁榮已經出現變數。暫且不討論三四線城市與一二線城市的人口淨流入、產業競爭力等長期因素，近期國開行的棚改政策調整和三四線城市價格過高等因素，均預示著後期三四線城市的需求還將持續回落。
事實真的如此嗎？三四線城市的未來在哪裡？河南十八地市的未來之路又會走向何方？
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愈演愈烈的三四線城市“變局”
近日，有媒體報道稱，一直深耕於三四線城市的“房企大咖”碧桂園，要求各項目不惜犧牲規模和利潤快速回款。此外，同為房地產巨頭的綠城也在三四線城市堅決執行“早銷、多銷、快銷”的回款策略。房企們準備過冬的意味相當濃郁。
從去年第三季度開始，國內多數三四線城市房價都有驚人漲幅，以致各大房企去年和今年上半年的業績均出現快速提升，並創下了歷史最佳紀錄。而現階段，房企巨頭們對三四線城市的青睞程度有所降溫。近期關於國內三四線城市的未來發展走勢，熱議較多，降溫論充斥輿論。
回顧以往，過去一輪房地產市場的宏觀調控貫穿了兩條主線：一是抑制一、二線城市的高房價，二是消化三、四線城市的高庫存。在2014年的時候，三線城市的房地產市場大約需要超過4年甚至是6年的時間來去庫存。近3年，各種調控政策輪番登場。根據相關數據，在2017年底，全國三四線城市的庫存去化週期已經從2014年的40多個月，降低到了15個月。
應該說，從一線城市房價停漲和三四線城市的庫存明顯下降這兩個指標來看，過去3年，房地產市場的宏觀調控政策取得了明顯的效果。
但是有一組數字卻讓人心生憂慮。在2017年，全國土地出讓金的額度超過了5萬億元，其中三四線城市2017年土地出讓面積比2016年增長了13%。上一輪三四線城市土地成交高峰期是在2010年至2013年，也正是這4年的土地大規模出讓，使得2015年末全國住房庫存達到歷史高點，國家出臺史無前例的去庫存政策。因此，2017年下半年以來的大規模新增土地，使得三四線城市將經歷新一輪補庫存週期。
第二個數字，三線城市的樓面價格與2016年相比增長了56%，這意味著，三四線城市的房價今後想有明顯的回調，已經是不太可能了。在這種情況下，三四線城市房地產再次因過剩而降溫只是時間問題，而房價大幅下跌可能是大概率事件。
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誰推高了三四線城市的房價？
三四線城市是不均衡的，我們把它細分為都市圈三四線城市、非都市圈熱點三四線城市、其地三四線城市，它們的表現不盡相同。
都市圈三四線城市主要還是受益於核心城市的溢出效應。但有的城市已經透支需求，產業跟不上去，只是核心城市的“後花園”，如果核心城市與其之間的交通長期得不到明顯改善，空城的風險就很大。短期來看，投資者的資金也被套住，銷售火爆狀況難以持久。只有整個都市圈核心城市與中小城市的交通改善，產業才會隨之導入，後花園才能名副其實，城市發展才能被長期穩定看好。
以河南許昌為例，許昌屬於鄭州大都市區範圍城市之一，今年年初，不到兩個小時的時間，七宗地很快就被雅居樂等外來房企先後拿下，創造了土拍熱度。這種熱度使許昌地塊變得非常搶手，樓面價一再攀升，有的樓盤房價甚至破萬，當地居民稱這種現象“不可思議”，甚至“不敢進售樓部”。
這只是一個很小的縮影。
應該說，三四線部分城市房價從去年下半年至今出現大漲，有其原因：其一，長期以來，三四線城市一直是被投資者遺忘的角落，其房價上漲速度也遠低於一二線城市，而棚改貨幣化安置時代的到來，使當地拆遷戶拿著大量的鈔票去周邊市場購置房產，進而在一定程度上推高房價。
其二，三四線城市受到了房企大佬們的青睞，既然一二線城市拿地成本高，而且還有各種房地產調控政策壓制，不如到三四線城市拿地建房。所以，從2016年開始，大量房企紛紛奔赴三四線城市佈局。而房企的到來，也吸引了很多炒房客跑到三四線城市炒房，於是三四線城市房價漲幅，今年上半年罕見地超過了一二線城市。
然而，2018年7月7日，許昌出現地塊集中流拍的現象，給本不平靜的市場蒙上一層陰影。
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棚改是不是三四線城市火熱的根源？
先是國開行總行棚改項目合同簽訂審批權回收總行，再到因地制宜繼續推進棚改貨幣化安置，近期棚改政策的微調對市場產生的影響非常大，並直接影響外界的判斷。關於棚改是不是三四線城市火熱的根源這個問題，討論激烈。
2015年，國務院推出棚改三年計劃，要求積極推進棚改貨幣化安置，以緩解和消化商品房庫存，棚改規則逐漸轉向為貨幣化安置。恆大集團首席經濟學家任澤平認為棚改是一石三鳥之計：“棚戶區改造不僅改善民生、改變城市面貌，也創造住房需求、拉動房地產投資，是未來5年支撐房地產行業發展的核心變量之一。”
住建部副部長陸克華曾透露，2016年全國棚改貨幣化安置比例達48.5％，比2015年提高了18.6個百分點。另有數據：2017年我國各類棚戶區改造開工609萬套，完成投資1.84萬億元，棚改貨幣化安置比例高達60％。三年棚改計劃之前的2014年，棚改貨幣化安置比例是9％。
如此大手筆，庫存被快速消化，甚至不得不加快供地。而今貨幣化安置收緊甚至退出，市場普遍擔心三四線城市市場走勢，成交縮量、房價下跌之說甚囂塵上。
不可否認的是，棚改貨幣化安置是在之前三四線城市房地產市場“一潭死水” 的情況下施行的，很大程度上激活了三四線城市市場熱度，吸引了更多自住以及投資性購房需求積極入市，使成交量價雙雙步入上行通道。而在買漲不買跌的心理作用下，更多本地置業需求加速入市，進一步助推市場熱度。
但是，絕大多數熱點三四線城市購房需求基本是內生型的，包括返鄉置業人群，主要來自於本地以及周邊鄉鎮，可以簡單劃分為兩大類：其一，在居民消費升級的大背景下，改善性需求持續釋放，集中體現於產品升級、品牌房企高品質產品更受市場歡迎；其二，三四線城市經濟發展穩中向好，基礎設施建設加速推進，城市面貌日新月異，市場預期普遍積極向好，核心城市返鄉置業客群成為不可忽視的置業群體。
因此，即使貨幣化安置帶來的這部分增量需求快速抽離，短期內熱點三四線城市也不會出現需求斷層的局面，更難以對房地產市場構成實質性衝擊，熱點三四線城市市場行情仍能保持。
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豫總體穩定個別三四線城市過快上漲
目前，河南全省房地產市場總體穩定，前5個月，除開發企業土地購置面積下降27.9%，其他各項主要指標保持較快增長，其中，房地產開發投資和商品房銷售面積分別增長10.9%和16.2%，熱點城市房地產市場調控取得初步成效，全省商品房去化週期為13個月，其中住宅去化週期為7個月。
不過，我省樓市下一步走勢存在一些不容忽視的問題：個別房地產重點調控城市為了完成商品房價格調控目標，對價格較高的樓盤採取限制網絡籤售等行政管制手段，導致價格扭曲失真，隨著人工、建築等成本的不斷上漲，完成房價調控目標的壓力很大；另一方面，受前一階段房地產去庫存政策影響，個別三四線城市出現房價過快上漲的情況。
此外，隨著金融政策的不斷收緊，我省各地住房貸款首套房的貸款利率普遍上浮20%到25%，二套房貸款利率上浮30%到35%，增加了群眾購房成本，特別是給剛性需求群體帶來一定負擔。
住建部棚改吹風會算是給了市場一粒“定心丸”，貨幣化安置並非全面收緊，僅限於房價上漲壓力較大的熱點城市，高庫存城市貨幣化安置將持續推進。本輪三四線城市高熱行情，貨幣化安置只是催化劑，並非決定性因素，更多還是取決於經濟基本面、供求、房價等多方面因素。因此，貨幣化安置收緊甚至退出，對於熱點三四線城市影響程度有限。
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河南棚改市場的盤子有多大？
從全國來看，山東、河南是棚改市場量最大的兩個省份。
2018年，全國棚改計劃開工580萬套，相較於2017年實際開工量微跌5%。各省棚改出現逐級輪動行情，2018年棚改計劃開工量整體漲跌互現。具體而言，貴州、陝西、雲南等省小幅下調棚改計劃，同比跌幅控制在10%~20%。湖北、寧夏、青海等省棚改市場規模明顯回落，同比跌幅超40%。海南更是大幅調降棚改計劃，全年計劃開工量低至1.36萬套，同比驟降63%。
與此同時，江西、河北、廣西等省份調升棚改計劃，同比均有不同比例的增長。山東續創新高，棚改計劃開工量升至84.33萬套，同比增加5%。甘肅、新疆增長尤為迅速，同比分別增長40%和28%。更為重要的是，諸如山東、湖南、江西等多省先行先試，明確要求商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，要及時取消棚戶區改造貨幣安置優惠政策。典型如山東省，鼓勵棚改、拆遷實物安置，取消貨幣化安置。
從河南全省來看，根據官方數據：5年來，全省共開工各類保障性安居工程245.02萬套、1.84億平方米。其中，全省開工棚戶區改造安置住房199.63萬套、1.58億平方米。
從實施效果看，5年來，全省累計保障（分配）近120萬套（戶），覆蓋約360萬人，保障水平從2008年人均8平方米提高到目前的15~20平方米，有效改善了住房困難家庭的居住條件。同時，通過持續大規模推進棚戶區改造，全省已騰出城市建設用地2.36萬公頃，為促進城市建設和產業發展發揮了重要作用。
從投資成效看，全省保障性安居工程累計完成投資4527億元，帶動了建材、家居、家電等投資消費。
根據中央政策，河南省圍繞棚改先後出臺了多項政策，形成了較為完備的政策體系。2016年1月，河南省人民政府辦公廳發佈《關於加快推進棚戶區改造貨幣化安置工作的指導意見》（以下稱《意見》），在棚戶區改造中大力推行貨幣化安置，通過組織棚戶區居民自主購買、以購代建、貨幣補償等方式有效地消化庫存商品住房，在不建設或少建設安置房的情況下對棚戶區改造居民進行妥善安置。《意見》一經落實，河南各地棚改的貨幣化安置緊鑼密鼓進行。通過對購房安置戶的公積金政策支持、稅費優惠支持和補償獎勵支持，河南省誕生了一大批手持現金的“拆一代”“拆二代”。
隨後，《河南省人民政府辦公廳關於加快推進城鎮保障性安居工程工作的通知》《河南省人民政府辦公廳關於加快推進棚戶區改造貨幣化安置工作的指導意見》等漸次出臺。
總的來看，河南省的棚戶區改造補償舉措以及相應的樓市調控政策變化，導致過去兩年的全省去化效果明顯，助推了房價的上漲。在國開行棚改審批權收緊後，棚改安置的舉措將會依據地方具體情況而定。從長遠來看，全省房地產市場將會趨於平穩，採用貨幣安置的棚改地區有可能出現供不應求的供需現象。
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