文 / 英倫投資客
擴容中的金絲雀碼頭近期收穫一則利好消息。
2018年4月11日，國際酒店運營商Ennismore與共享辦公巨頭The Office Group共同宣佈和金絲雀碼頭集團達成協議，將入駐金絲雀碼頭二期——伍德碼頭（Wood Wharf）。
Ennismore和The Office Group將成為金絲雀碼頭2.0第一批租戶。
作為金絲雀碼頭二期首批機構租戶，這兩家公司提前三年租下了位於伍德碼頭的15 Water Street大樓。大樓由知名建築事務所Allies and Morrison設計，提供18萬平方英尺的辦公空間，將於2021年第二季度竣工。
Ennismore官網
Ennismore由印度富二代Sharan Pasricha在倫敦創立，旗下擁有The Hoxton和Gleneagles兩大酒店品牌，
Ennismore與金絲雀碼頭集團簽下了長達25年的租期，將在伍德碼頭租用大約10萬平方英尺的商業空間，用以打造旗下第三個酒店品牌——NoCo。
The Office Group官網
另一家公司，共享辦公巨頭The Office Group背後的大股東是黑石，目前在倫敦運營著
31個共享辦公空間，將在伍德碼頭租用大約4.5萬平方英尺的辦公空間，租期為20年。兩大巨頭的提前入駐同時也揭開金絲雀碼頭2.0的神秘面紗。
紅框為已建成的金絲雀碼頭一期，黃框內為在建中的金絲雀碼頭二期
已建成的金絲雀碼頭一期
在建中的金絲雀碼頭二期——伍德碼頭效果圖
金絲雀碼頭二期——伍德碼頭目前還在施工中，總開發面積高達500萬平方英尺，包括3600套新房（其中25%為經濟適用房）、200萬平方英尺的商業辦公空間和38萬平方英尺的零售空間，最早一期將於2019-2020年完工，整體將於2023年全部落成。
伍德碼頭完工後，金絲雀碼頭將增加11萬個工作崗位，區域總工作人口達到21.5萬。
“備受爭議”的金絲雀碼頭，還值得投資嗎？
金絲雀碼頭目前最大的黑點是“住宅供應過剩”，現在二期辦公樓招商取得開門紅，未來人口導入有望，也算是給“備受爭議”的新金融城注入了一針強心劑。
金絲雀碼頭位置
金絲雀碼頭地處東倫敦，在十九至二十世紀中以船塢林立見稱，二戰之後船塢業衰落，大量船塢倒閉。
從1980開始，倫敦市政府決定將其打造成商業區，於是各種高樓大廈在短短30年間拔地而起，金絲雀碼頭金融城也成了英國近年來最成功的城市重建項目 ，一手打造金絲雀碼頭的金絲雀碼頭集團甚至在梅姨訪華期間受邀參與建設雄安新區。
1987年的金絲雀碼頭，人煙罕至
現在的金絲雀碼頭，東面空地為二期用地
未來的金絲雀碼頭，會有更多高樓拔地而起
身為新區的金絲雀碼頭當然也有短板，相比倫敦其它傳統區域，金絲雀碼頭常常因為其高密度的摩天大樓和缺失的人文氣息被注重歷史感的英國人稱為“沒有靈魂的土地”（Soulless Area)。
同時，由於脫歐對新金融城支柱行業的衝擊、加之區域內短期供應較大，金絲雀碼頭在當前受到不少質疑。
對此，博主查閱了倫敦市政府和金絲雀碼頭的最新規劃，蒐集了脫歐衝擊金融業的最新信息，就以下三點（脫歐、人口、供應）做了一些調研，看看曾經的“投資熱土”現在還值不值得投資？
1. 脫歐造成銀行撤離了嗎？
2016年英國脫歐公投後，金融機構可能大規模撤離倫敦的說法甚囂塵上，過分悲觀的預期確實也對金絲雀碼頭的房地產市場造成了一定衝擊。
圖為金絲雀碼頭房價走勢（2000-2017年），深綠為別墅房價，淺綠為公寓房價由上圖看出，金絲雀碼頭
由上圖看出，金絲雀碼頭別墅房價於2015年達到頂峰，其後兩年一路走低，公寓房價仍在上漲，但漲幅有所下降。
脫歐到底會不會讓投行撤離金絲雀碼頭？當前脫歐第一階段和過渡期協議已經談妥，現在回過頭看這個問題，已經可以找到更接近真實情況的答案。
最新調查顯示，由於英國和歐盟之間達成的第一階段和過渡期協議更傾向於“軟脫歐”，銀行巨頭們其實正在下調計劃搬遷人數。
下面這張圖是金融時報最新的脫歐調查結論，信息量較大，值得細看（每一欄代表一家銀行，右邊淺灰色代表脫歐後宣佈搬遷的人數，左邊的深紅色部分代表真實搬遷人數）：
上圖左側銀行名字下面標註的數字代表FT預計的實際搬遷人數
以上圖第一行位於金絲雀碼頭的JP摩根為例，JP摩根脫歐公投後曾威脅撤離4000名倫敦員工，但金融時報最新的調查顯示JP摩根最多隻會撤離700名員工，其它銀行基本大同小異。
路透社對倫敦119家金融機構的最新調查顯示，到2019年3月，
預計有5000個金融崗位將撤離倫敦，比上次調查減少了一半。
這樣看來，倫敦的銀行巨頭們脫歐公投後可能只是想嚇唬嚇唬英國政府，給負責脫歐談判的大臣一些壓力，以期拿到更有利的條件。
隨著脫歐協議一個接一個達成，銀行劇透們已經沒有必要繼續悲觀，安撫員工重回正軌成了首要任務，於是乎便陸續開始放出更加真實的數據（當然如果最後英國拿下Passporting歐盟金融許可證，也有可能一個都不搬了）。
除此之外，金融機構出於脫歐考慮撤離倫敦其實沒有想象中的那麼輕鬆。換樓容易，挪人可不簡單，脫歐前在倫敦工作的員工願意同機構一起搬去巴黎或法蘭克福的人數寥寥，而在當地招聘一方面增加人力成本，另一方面不好保證員工素質。
與此同時，倫敦作為老牌外匯、固定收益及衍生品交易中心、deal maker聚集地，在金融上的先發優勢還是非常明顯。
2018年3月29日新出爐的第23期“全球金融中心指數”（GFCI 23）也顯示，倫敦再次力壓紐約、香港，排名全球第一。
金絲雀碼頭這邊，也同時在引進一些科技企業和政府機構，一方面增加公司多樣性，另一方面可以降低對金融的依賴。
2018年3月21日：美國金融科技公司Motive Partners宣佈將其歐洲總部定在金絲雀碼頭。
英國政府一部分公職人員也將搬入金絲雀碼頭的巴克萊中心辦公。
2. Crossrail通車後，人口是流入還是流出？
眾所周知，經停金絲雀碼頭的伊麗莎白線（Crossrail）將於2018年12月通車 ，屆時從金絲雀碼頭出發，6分鐘就能到達老金融城Liverpool Street，13分鐘就能到達邦德街。
金絲雀碼頭Crossrail站
Crossrail拉進了金絲雀碼頭和倫敦市中心的距離，那人口會因此流出還是流入？
金絲雀碼頭所在的Tower Hamelts區正好對此做了一些調查統計，數據顯示，由於大公司不斷入駐，Tower Hamelts常住居民人口在過去三年（2014-2017）增加了2.5萬人，預計未來10年（2018-2028）常住人口將增長6萬左右，相當於未來十年每天新增15個居民。
圖為Tower Hamelts做的人口預估
大倫敦市政府預測的數據則顯示，同屬東倫敦的Tower Hamlets, Hackney及Newham三地未來12年整體將增加12.5萬個就業崗位，Tower Hamelts的人口和就業增長集中在金絲雀碼頭一帶。
圖為倫敦政府預測的Tower Hamlets各地未來10年人口變化，顏色越深，人口增長越多
由上圖看出，金絲雀碼頭（Canary Wharf）和二期所在的Blackwall & Cubitt Town顏色最深，未來十年人口增長超過50%，至少將增加3萬人。
金絲雀碼頭作為倫敦的新金融中心，2012年起人口就不斷上升，5年間就業人口翻了4倍，從2萬7千人增至目前的12萬人。
人口結構方面，金絲雀碼頭所在的Tower Hamlets區整體的人口結構較為年輕，集中分佈在20-30歲，2016年人口年齡中位數僅為30.6，在全英國排名第四。
倫敦和Tower Hamlets人口結構圖，藍線是Tower Hamlets 2018年，藍色虛線是Tower Hamlets 2028年，綠線代表倫敦。
人口年輕意味著區域內家庭較少，對別墅類住宅需求較低，對公寓類住宅需求旺盛。
人口種族方面，由於金絲雀碼頭這邊的公寓較新，吸引了大量華人聚居，最近的人口普查數據顯示華人已經成為金絲雀碼頭第二大族群，佔到9.7%。
圖為倫敦華人分佈圖，紅色越深，華人越多
金絲雀碼頭附近華人比例，紅色越深，華人越多
把人口結構和種族投射到地產投資上，愛租房的年輕人保證了金絲雀碼頭的房客數量，而財大氣粗的華人則保證了金絲雀碼頭的購買力，目前金絲雀碼頭逐漸形成了倫敦年輕人向華人房東交租（以前是香港新加坡人，現在是大陸華人）的新常態。
機構方面，圖中標紫色的大樓都已經被中國資本拿下
3. 金絲雀碼頭2.0會是“供應過剩”的答案嗎？
接著本文開頭的金絲雀碼頭2.0來說，金絲雀碼頭二期規劃了200萬平方英尺的商業辦公空間，將創造11萬個工作崗位，某種程度上回答了那個問題：這麼多公寓建起來，以後租給誰？
除此之外，為了留住那些準備成家的年輕人，金絲雀碼頭還規劃了一部分中小學，比如2017年9月建成的Canary Wharf College - Glenworth Primary；位於金絲雀碼頭二期在建中的Wood Wharf Primary School。
位於金絲雀碼頭二期——伍德碼頭的Wood Wharf Primary School，將於2020年
基建方面，隨著金絲雀碼頭2.0日漸成型，如何和南面的South Quay相連接被提上了日程。
Tower Hamlets政府透露已經在規劃一座新橋——South Dock Bridge，用以緩解老橋——South Quay footbridge高峰期的人流壓力。
遇上DLR罷工就擁堵不堪的老橋South Quay footbridge
Tower Hamlets網站顯示政府正在醞釀一座新橋
規劃中的新橋，用以連接South quay和金絲雀碼頭
回到供應是否過剩這個問題，短期內金絲雀碼頭住房供給確實較為密集，數據顯示，金絲雀碼頭2015-2017年總計完成2900戶新房建設，佔Tower Hamlets整體供給的52%。
上圖看出，未來金絲雀碼頭還將新增1.7萬套新房，其中8220套在建（65%已售），8784套獲批。
長期來看，金絲雀碼頭二期創造的就業崗位和未來10年新增的3萬常住人口正好和新增的1.7萬套新房相匹配。
不過由於金絲雀碼頭二期到2019年才會陸續開始落成，Crossrail也是2018年底才正式通車，短期內的供需錯配仍然存在，至少2018還會是比較難得的買方市場。
項目方面，由於金絲雀碼頭近期面市的公寓住宅項目較多，投資價值也各不相同。
下圖列出了未來五年（2018-2023）金絲雀碼頭所有拿到規劃的住宅公寓項目，總共12個項目，有7個項目處於開發中，另外5個已經取得規劃。
點擊圖片即可放大，中間的數字是每個項目的具體套數。
總的來說，有幾個點大家可以把握，比如這幾個項目裡，有些是商業用地轉住宅用地而來，因此其產權是250年而非英國常見的999年，這一點需要提前問清楚。
其次項目的位置也非常重要，是否處於金絲雀碼頭核心區，是否靠著地鐵或Crossrail，是否靠著金絲雀碼頭二期規劃的學校和商業等等。
比如圖中的標黃的3處項目的投資價值就有顯著差異
英倫投資客寫在最後
簡單分析完影響金絲雀碼頭投資價值的三大因素（脫歐、人口、供應），相信大家心中已經有了自己的答案。
博主覺得對於金絲雀碼頭，一方面不能過度吹捧，另一方面也不能過分抹黑， 畢竟現在二期招商開門紅，“供應過剩”長期來看已經成了偽命題。 當然如果真的決定投資的話，大家還是需要擦亮雙眼，多多比較，找出適合自己同時也值得投資的優質項目。
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