CBRE近日發佈《2018中國商業地產投資市場報告》，提出“無界”當成為引領下一階段中國房地產投資的新思維。報告從城市無界、區位無界、物業用途無界、地產金融及科技無界（本篇）五個維度切入，探討房地產市場存在的投資機遇與發展新格局，為商業地產投資決策提供參考。
金融無界
房地產的資源屬性使其與金融天然不可分割，兩者的運行週期通常也高度重合。隨著國內房地產業逐漸由“開發+銷售”轉向“持有+經營”，地產與金融需要以新的方式無縫連接。資產證券化已迎來起飛的契機，並將推動商業地產投資進入新的高度。
目前較多采用的資產證券化以債權型為主，比如以商業抵押貸款為底層資產發行的CMBS，以及通過結合各類收益權發行ABS並附加底層資產轉讓權的類REITs。
2017年，國內類REITs及CMBS的發行總金額分別躍升118%及111%，兩者的發行總量達717億。但與發達市場相比，我國的房地產證券化目前處於起步階段。2017年底，國內房地產CMBS和類REITs存量規模不足1,500億元，僅美國REITS市值的2%左右。
儘管REITs的探索在國內已歷時十年以上，但由於專項法律法規、稅務安排以及符合條件的基礎資產的缺乏而一直進展緩慢。CBRE認為，國內REITs的發展有望在近期迎來實質性的突破。
CBRE預計，在借鑑美國等成熟市場經驗的情況下，國內相關政策放行後REITs短期內的規模將逐步增長至GDP的0.6%左右，對應市值在5,000-6,000億元之間，而流動性的加強將有望進一步提升商業地產年投資額至3,000億元以上。
CBRE中國區研究部主管謝晨表示：“中國的可投資商業地產規模居全球第二，但就交易活躍度（TAR）而言，仍處於低流動性市場，其中的一個重要原因即在於REITs等房地產證券化工具的發展滯後。以房地產證券化為方向的新型地產金融的發展，尤其是不遠的未來REITs的興起，將在流動性層面成為國內商業地產投資的助力。”
科技無界
電商 – 倉庫的逆襲
近年來隨著科技發展和應用進入爆發期，科技對房地產的影響已經逐步顯現。作為世界上電商最發達的國家之一，中國消費的增長顯著提升了投資者對倉庫的投資熱情。以上海為例，CBRE的研究數據顯示，倉庫的平均資本值在2013-2017年間大漲56%，遠高於同期購物中心27%的資本值增幅。倉庫與購物中心的故事尚未完結，隨著新零售的興起，未來或許會看到不一樣的演繹。
AI與機器人 – 房地產規模vs品質
2016年Alpha Go在與圍棋世界冠軍的人機大戰中勝出，人工智能對人類未來的影響彷彿一夜間從科幻電影照進現實。無人工廠和倉庫早非新鮮事物，而AI已經在互聯網、金融、零售、製造等多個領域證明能比人類更好地完成任務。儘管對於AI和機器人將替代人類工作還是在此過程中創造出更多新的工作崗位仍是一個沒有明確答案的話題，但能夠確定的是：1）人類社會的生產效率將再次提升；2）人類自身將從事更富價值和創造性的工作。
而AI的發展對房地產投資的意義在於，在研判房地產需求時，品質將逐步成為優先考量指標。CBRE一項調查顯示，50%的租戶認為受人工智能等科技的影響，工作效率增加，未來辦公樓的需求會減少，但對辦公空間和服務品質要求不斷提高。對比傳統倉庫，智能無人倉庫的操作效率提升3-10倍，人工成本降低75%-85%，倉儲成本降低50%。更高效率的倉庫意味著更少的倉庫面積需求、更高規格的倉庫以及倉庫資本值的提升。
無人駕駛 – 改變絕不止於車庫
全球無人駕駛領域的投資和研發正在如火如荼的進行中。無人駕駛對房地產市場最直觀的影響在停車設施。無人駕駛將減少汽車在車庫中的停放時間和每部車輛所需的停車位面積，而被釋放出的公共停車面積無疑將為城市空間和房地產項目的改造提供大量的機會。另外，由於無人駕駛將減少出行的時間和精力成本，人們的出行半徑將擴大，對於城市中原有公交體系的依賴減小。
對房地產而言，這可能意味著城市中的區位以及其所代表的價值將被重新定義：城市邊緣將進一步向外延伸，擁有宜居環境和寬敞空間的郊區住宅將會受到富裕人群的青睞，升值潛力巨大；辦公和購物的地點選擇更為靈活，對商業地產項目而言，資產管理和運營創造的用戶體驗將變得比位置更為重要；原先依託公交樞紐而溢價的房地產項目可能會受到負面影響。
區塊鏈 – 去中介化和資產數字化
比特幣的財富神話讓區塊鏈成為近年來最為人津津熱道的新科技之一。區塊鏈是加密的在線分佈式賬簿系統與房地產結合的應用前景廣闊。
未來，區塊鏈在智能合約、交易方和交易標的信息透明化和誠信等方面的應用能夠有效降低資產交易和管理成本，簡化流程和提升效率。作為數字貨幣的底層技術，區塊鏈將促進資產數字化和部分所有權在房地產領域的發展。這將大幅降低投資房地產的資金門檻和交易成本，數字化將成為證券化之外提升房地產投資流動性的又一大途徑，並將帶動房地產投資交易的進一步活躍。需要指出的是，區塊鏈是類似於基礎設施的底層技術，並不能取代專業團隊在房地產投資決策和資產管理中的作用。
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