生活中訂金與定金都非常常見，定金與訂金有區別性差異：訂金相當於意向金，不交易可以返還；而定金則不同，一般情況下，如果買家違約的話，定金不予返還，如果賣家違約，則要雙倍返還。
今天要要討論的，就是在房屋買賣中，存在幾種情況，定金是可以返還買家的。
首先看一下定金不能取回的案件：
瀋陽的馮女士在2015年8月與被告某房地產開發公司簽訂了《商品房認購書》，總房款為60多萬元。當日馮女士向開發商交了定金10000元，一週後，又交了首期購房款50000元，之後，馮紅因為個人原因不想買房子了，於是向開發商提出解除合同，返還6萬元錢。開發商拒絕了馮女士紅的請求。經人指點，馮紅與去年12月到法院起訴。
法院開庭進行了審理。被告開發商辯稱，原告簽訂商品房認購書屬實，原告按協議約定交付10%的購房款即6萬元餘元，其中包括定金1萬元，後期，原告並未按認購書履行自己的義務，因此，不同意返還定金和首付款。
法院認為，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。本案原、被告簽訂了《商品房認購書》，但是現原告明確表示不想購買認購的房屋，符合該法律規定的情形，根據定金罰則，其交納的定金不予返還。現雙方簽訂正式《商品房買賣合同》目的已經不能實現，預約合同自然解除，在根據法律規定對違約方適用定金罰則之後，被告應將原告交納的首期房款返還給原告。
此案，馮女士只拿回了首付款，而定金不能返還。
那麼什麼情況下定金可以取回呢？
【案例一：互不承擔違約責任定金該返還】
高某與某公司簽訂房屋認購書一份，並交付定金5萬元，約定雙方於某日訂立商品房買賣合同；若逾期，則視為高某放棄該房屋的認購權，其交納的定金不予退還。但在高某按約去籤《商品房買賣合同》時，卻無法就房產證辦理時間及違約責任與某公司達成一致意見，無法如期簽訂《商品房買賣合同》，高某起訴至法院要求某公司返還定金。
法院經審理認為，提供格式條款的一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。案涉《認購書》第5條約定：“如認購方未按時簽訂《商品房買賣合同》及相關協議並未繳納購房款，則視為認購方自動放棄該商品房認購權，出賣方將不再為認購方保留認購的商品房，出賣方無須通知認購方即有權將該房屋另行出售於他人，認購方已繳納的定金不予退還。”
涉案定金能否返還，取決於未能訂立正式商品房買賣合同的原因。經法院審理，雙方未訂立合同的原因為：未能對合同主要條款達成一致意見。故法院認為高某的請求具有合理性。雙方無法簽訂合同系不可歸責於當事人雙方的原因，對此互不承擔違約責任，某公司返還定金。
【案例二： 補充協議沒達成可返還定金】
馬某與某公司簽訂了一份《商品房定購合同書》，並交定金1萬元。後雙方在協商簽訂正式商品房買賣合同時，某公司單方面擬定了一份合同補充協議，對商品房買賣合同進行補充，馬某對該補充協議內容不認可，雙方協商未成，故未能簽訂正式的商品房買賣合同。現馬某訴至法院，要求解除房屋定購合同書，返還定金。
法院判決：如果雙方在平等、誠信的原則下繼續進行了磋商，只是基於各自利益考慮，無法就其他條款達成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬於不可歸責於雙方的原因，不在預約合同所指的違約情形內，應返還定金。
【案例三： 遇國家政策調整定金可返還】
雷某與某公司簽訂《房屋認購協議書》一份，同日雷某向某公司交付了購房定金人民幣2萬元。簽訂了認購書之後，雷某積極準備提供按揭材料配合辦理按揭貸款。後雷某由於國家政策未能成功辦理按揭貸款，因此要求解除協議，返還定金。雙方協商未果，因此成訟。
法院審理認為，由於國家出臺新政策，使雷某在購房時無法取得銀行按揭購房貸款，認購書也無法繼續履行。據此，法院判決解除雙方簽訂的房屋認購協議書。關於某公司是否應當返還2萬元的購房定金給被雷某的問題。根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規定，本案中，雙方未能簽訂商品房買賣合同屬於不可歸責於當事人雙方的事由，某公司也應將收取的定金返還給雷某。
【筆者總結】
哪種情形定金能要回來？司法審判中，對於《商品房買賣合同糾紛司法解釋》之第四條“不可歸責於雙方當事人的事由”的適用情形，主要包括一下兩點：
一、當事人均無違約行為，只是就相關條款協商不一致。
如上所述，法院認為訂立約定合同的目的是為後續談判其他條款，最終訂立正式的、條款完全的本約創造條件，而非必須締約。只要一方當事人就商品房買賣合同的簽訂事項進行了誠信磋商，對於認購協議中沒有約定的條款，若雙方不能達成一致，即可視為不可歸責於雙方的事由，定金應予退還。
當然，“相關條款”並非所有的相關條款，其首先應是認購協議中約定以外的條款，認購協議中已有的條款直接具有法律效力，無須再次進行磋商。其次，“相關條款”應是商品房買賣合同中的主要條款，例如房屋產權證辦理時限、房屋質量瑕疵等條款。對於合同簽訂的時間、地點等對訂立商品房買賣合同不構成實質性影響的條款則不應包括在內。
二、不可抗力和其他當事人意志以外的因素。
除不可抗力外，當事人意志以外的因素也屬於法院在審理此類案件時的考量因素。若非因當事人的過錯導致無法辦理按揭貸款的，則雙方就互不擔責，定金自然可以請求退還。
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