北京的學區房交易似乎再度進入活躍期。
海淀區科育小區一套單價810萬、房齡30多年的老公房，在某中介平臺上上線15天，已被帶看了20次。這是中關村一小的學區房，而且房址沒有適齡兒童入學。
據報道，位於北三環海淀區的某小區，5月4日上架了一套1058萬元的三居室，單價10.4萬元/平方米，掛牌第二天便成交下架。該房源掛牌僅一天時間，便被不同的經紀人帶看了98次。
鏈家數據顯示，2017年4至5月，西城區德勝片區只成交了4套二手房，而今年4月至今，已成交了19筆。掛牌均價也從今年1月開始持續回升，從12.3萬元/平方米上漲至13.6萬元/平方米。海淀區中關村片區掛牌均價，今年1月至4月，也上漲了約1萬元/平方米。
中原地產首席分析師張大偉指出，每年5月份北京的小學會開啟入學信息採集工作，因此3月份至4月份，都是學區房最重要的交易時間。因此這段時間的市場活躍度有所提高。
多校劃片的分類影響
北京市將擴大幼升小多校劃片的使用範圍，這對學區房市場有何影響？
海淀區萬泉河學區的房產中介任磊說，最近來諮詢學區房的客戶的確在增多，“而且都會提及明年將實行的多校劃片”。
任磊認為，下半年海淀學區房成交量可能會上升。一部分已購買學區房的家長因為擔心價格下跌，可能會選擇拋售，另一部分家長可能會趕在新政來臨之前“搭最後一班車”。
長期來看，“此類政策相當於減少了此類學區房的炒作空間，實際上有助於學區房的概念降溫，這自然會帶來購房者的理性。而且很多教育資源也逐漸在郊區佈局，所以很多市區的衚衕學區房等就會快速降溫。應該說這也體現了此類學區房較好的政策管控效果。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。
“北京真正能稱得上學區房的只有西城、東城、海淀的一部分和朝陽的一小部分，”張大偉說，“這四個區又可以分成兩類，一類是西城，優質教育資源是塊狀的；另一類比如海淀、朝陽，優質的教育資源是點狀的。”
“多校劃片政策對點狀優質教育資源地區的學區房影響很大，比如朝陽區，在一個片區內只有1所好學校，如果不能單校入學，家長可能就會慎重。然而，2018年朝陽區入學政策中沒有提及‘6·30新政’。”張大偉說。
“但對於西城、東城這種全區域教育資源都比較優質的區來說，多校劃片政策影響不大。”張大偉說。
為何本應正式實行的“6·30新政”以這種姿態落地？嚴躍進認為，相比於郊區，市中心的學區概念本身“根深蒂固”，改革起來是要考慮很多因素，甚至和社區管轄等內容也是掛鉤的。所以對於類似學區概念，有必要進行區別對待。
破解教育資源不均衡是根本
除了多校劃片政策外，有關部門也在“加碼”打擊學區房熱的其他方式。
近日，海淀區、東城區和豐臺區開始了2018年幼升小入戶調查。有家長反映，學校會在不提前通知的情況下入戶家訪，主要查看房子狀況、是否實際居住，並登記父母和兒童信息。
這是因為，北京市今年仍將加強對過道房、車庫房、空掛戶等情況的核查，凡不符合實際居住條件的，均不得作為“點對點”入學資格條件。
此外，為了遏制“學區房”炒作現象，5月初，西城區房管局對轄區內的所有房地產中介機構提出要求：加強對本機構發佈的房源信息的自查，嚴禁以“學區房”為賣點發布房源信息，不得以“學區”概念炒作二手房交易，及時下架不符合交易條件的房源信息；加強經紀業務管理，不得承接門道、通道、走廊、廚房、衛生間等不具有居住功能的房屋的房地產經紀業務。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，“老破小”的學區房或將因為學區價值的減弱而吸引力降低，“尤其是一些過道房或者戶型不佳的學區房，未來會面臨轉手的壓力。”
“暫時來說，學區房的價格上漲乏力，但下跌也難。學區房本身地段優勢較為明顯，這也體現了當前學區房內在的價格堅挺的因素。”嚴躍進說到，相比於其他方式，買學區房進入名校仍然是主流途徑。
張大偉則認為，在教育資源的不均衡徹底解決之前，教育政策、房地產調控政策對學區房過熱的治理都還有待觀察。
嚴躍進也認為，類似教育解綁的問題，未來肯定會有動作，尤其是一些優質學校遷入郊區可能是大概率，以促進教育資源的均衡化發展，“北京等城市都會大力去做”。
還有一些因素會推動學區房市場出現一些鬆動。比如租房入學的權益增加，以及隨著租賃市場發展，租房可落戶概念介入，學區房市場或許會有新的變化。
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