最近，電視劇《安家》熱播，其中有一集就提到了“凶宅”這種情形，那麼筆者不禁要問，如果普通當事人買到“凶宅”，怎麼維護自己權利呢？
一、何為“凶宅”
所謂凶宅，一般是指，在房屋本體結構內發生過自殺、他殺、意外致死等非自然原因死亡事件的住宅。判斷是否為凶宅，不能僅以買受人自己的主觀心理感受來認定，必須是可以達到普通民眾認知中的出現了“橫死”等嚴重情況的程度。
客觀上，凶宅並不影響房屋的實際使用功能，但會嚴重影響購房人的主觀購房心理考量。
二、與買“凶宅”相關的法律規定
《合同法》第54條規定，下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：
1因重大誤解訂立的；
2、在訂立合同時顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
根據《合同法》第42條規定，當事人在訂立合同過程中，如故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，應給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。
《合同法》第58條規定，合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
三、以法律視角解析買“凶宅”
買兇宅，如買受者明知是“凶宅”而購買的，屬於風險自擔行為，合同有效。如買受者不知是“凶宅”而購買，目前出現兩種主流觀點，一部分人認為，出賣者應屬於民事欺詐，另一部分人認為，雙方系基於重大誤解而簽訂合同，但不管是民事欺詐，還是重大誤解，買受人可以均可通過訴訟或者仲裁的方式撤銷或者解除合同。
欲判斷是民事欺詐還是重大誤解，首先需要了解出賣人是否對買受人負有披露義務，根據誠實信用原則，負有披露“凶宅”信息等負面關聯信息義務的出賣人，未如實披露的，屬於故意不披露，則違背了誠實信用原則，應當視為欺詐。
如出賣人沒有披露的義務，買受人也沒有主動詢問，這種情形，實踐中一般不能認定為欺詐，因無證據證明出賣人系故意不披露凶宅這一情形，因此，買受人只能以“重大誤解”為由，向法院申請撤銷合同。
四、買到“凶宅”後，該怎麼維權？
1、一年之內向法院起訴，撤銷合同
在二手房交易中，買受人往往並不知其所購買之房屋為“凶宅”，多半是遭受“民事欺詐”，或者是基於重大誤解，才簽訂合同，這種情況下，根據《合同法》第54條、第55條之規定，買受人可在其知道或應當知道撤銷事由之日起一年內向法院或仲裁機構訴請撤銷合同。
另外，根據《合同法》第58條的規定，買受人還向出賣人主張締約過失賠償。
2、追究出賣人違約責任
根據《合同法》的規定，出賣人應對其出售的房屋負有物的瑕疵擔保責任，出賣人應向買受人交付符合法定或約定的質量的房屋，如果出賣人出售的房屋是“凶宅”，影響了買房者對房屋的正常使用，就是違反了物的瑕疵擔保責任，應構成違約。如果約定有違約金的話，可直接請求支付違約金，如果沒有，則買受人依法有如下兩種救濟途徑：
①、可依據《合同法》第111條規定，請求出賣人在一定範圍內降低房價款。
對違約責任沒有約定或者約定不明時，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約方式。筆者認為，“凶宅”糾紛的解決可以參照適用該條款，法官可以依據買房人的實際情況適當減少房款。在實務中，一般可以將“凶宅”的價格降20%到50%。
②、可依據《合同法》第94條規定，訴請法院解除合同。
《合同法》第94條規定，當一方的違約行為致合同目的不能實現，守約方可行使解除權。在“凶宅”房屋糾紛中，如果買房人購買房屋是為了結婚、經營等特定用途並於合同訂立時已經明確告知賣房人，或雖未明確告知但可推知買房人買房是為了吉慶、喜悅、祥和等特定的目的，而出賣人隱瞞實情交付“凶宅”房屋的違約行為嚴重損害了買房人對於喜慶意義的期待，使得該房屋的居住效用嚴重降低，購買房屋的目的無法實現，出賣人的違約行為即構成根本違約，此時法院可判決支持解除房屋買賣合同。
五、買受人應怎樣避免買到“凶宅”
1、買房前，應盡力調查房屋情況，比如通過查詢新聞、走訪小區、派出所詢問等方式瞭解，其意向購買的房屋是否為“凶宅”。
2、主動向中介或者出賣人詢問，目前購房中國中介的居多，通過直接詢問中介或者直接詢問出賣人方式，可以大致瞭解到意向購買房屋是否為“凶宅”。
3、在房屋買賣合同中加入“如為凶宅，可解除合同，可要求高額違約金”等條款，加大出賣人違約責任。
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