不小心買到“凶宅”怎麼辦？

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買房一直都是中國人的頭等大事，近期爆火的電視劇《安家》再度引發了大家對房產買賣房屋中各種細節的關注以及討論。

《安家》劇情有這樣的一幕，迷信“風水”的黃老闆聽信“風水大師”的建議買了一套“凶宅”擋災。黃老闆在房似錦的介紹下，滿心歡喜的買到了一處“凶宅”。黃老闆在“凶宅”住滿七七四十九天後，便開始尋覓新房，並請出了這位“風水大師”對房子的“風水”指點一二。表面上這位“風水大師”看起來高深莫測，實則在背後卻打算與房產中介聯手，以“風水好”之說，抬高房屋價格，亦或“風水不好”壓低價格，來左右正常的市場交易，坑騙消費者。

▲《安家》居中的“風水大師”

中國人房子講究“風水”已經有上千年的歷史了，不管信不信“風水”，在購房的過程中“風水”還是會或多或少影響購房者。電視劇裡這種情況在現實中有也偶有出現。

01 買房看“風水”信則有 不信則無

“風水”這個詞兒其實從幾千年前就有了。房地產“風水”設計是從根源上把住建築“風水”佈局的關口，從而為眾多的百姓營造出一個事業順遂、財源廣進、家庭和美、身體健康的吉祥住所。因此許多人都願意通過研究“風水”來購買一個屬於自己的“風水寶地”，希望人生順遂平安。

當然也有人對買房“風水”抱有不同的意見。隨著社會文明的發展、城市節奏過快以及財務負擔問題，都市人對買房“風水”問題無暇顧及，更多注重的房子的通風采光、戶型、小區環境、交通便利等更實用性的問題。

購房“風水”有人說是迷信，有人說的科學。但“風水”作為傳統實際上還是在大部分中國人的意識中有潛移默化的影響，例如中國人對“凶宅”的忌諱。

02 何為“凶宅”？

通常我們口中所說的“凶宅”就是指指曾發生過兇殺、自殺、意外、重大傳染性疾病等非自然原因死亡事件的房屋或場所，老人自然死亡、正常病亡等並不包含在內。

《安家》裡的黃老闆，意圖買“凶宅”，是找遍了各大房產中介都沒有一個房產中介售賣“凶宅”。沒有需求就沒有買賣，在房產買賣市場上基本是沒有客戶是願意買“凶宅”的。在“風水”的角度上看，“凶宅”容易殘留不好的氣場，甚至引來不祥之物的靠近。中國人凡是都講究一個吉利，別說買“凶宅”，就連提及很多人都是敬而遠之。

03

如果在不知情的情況下購買“凶宅”，消費者應該怎麼辦呢？

“凶宅”並非法律術語，在司法實踐中也無統一的定義。所以法律判斷“凶宅”主要考慮以下幾點：

1. 對於正常之生老病死，一般認為是自然規律，不被視為非正常死亡而認定為“凶宅”。

2. 一般認為，非正常死亡發生的地點應該在涉案房屋內，但也有部分法院認為涉案房屋雖並非真正的死亡地點，但該非正常死亡與涉案房屋存在較大的聯繫，進而影響一般大眾對該房屋的評價。

3. 有法院認為，若如非正常死亡時間距房屋買賣合同簽訂時間相差較久或者死亡事件發生後房屋仍有人居住且居住時間較長，那麼此種“凶宅”對公眾的影響會逐步淡化，尤其是之後有人居住其內的，此種恐懼心理影響將進一步削弱。

“凶宅”因其特殊的原因，絕大多數人是不願意購買的;即便購買，若再行交易，該房通常會脫手困難，必然給買受人造成損失，正是這個原因，在二手房交易中，大多數房主為了使自己的房產能夠高價交易，往往會故意隱瞞“凶宅”這一真實情況，從而使買房者誤認為是正常房屋而交易。

04 隱瞞“凶宅”實情出售需要承擔法律責任嗎？

如果賣方刻意隱瞞房子為“凶宅”的事實，或者告知買房者虛假情況，這種行為可以認定為是欺詐行為。

根據最高人民法院《關於貫徹執行﹤中華人民共和國民法通則﹥若干問題的意見（試行）第68條，一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。

如果出賣人故意隱瞞“凶宅”的事實構成欺詐行為，享有撤銷權的買受人可以向法院或仲裁機構主張撤銷該買賣合同。

根據《合同法》第54條第二款規定，一方採用欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。

對於賣房者的違約責任，如果約定有違約金的話，可直接請求支付違約金，如果沒有，則依據《合同法》，買房者有兩種救濟途徑：

(1)可以請求出賣人在一定範圍內降低房價款。

《合同法》第111條規定，當質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明時，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約方式。“凶宅”糾紛的解決可以參照適用該條款關於合同標的質量的規定，法官可以依據買房人的實際情況適當減少房款。在實務中，一般可以將“凶宅”的價格降20%到50%。

(2) 可以請求法院解除合同。

請求解除合同不同於請求確認合同無效：前者是形成之訴，在法院判決合同解除之後合同才沒有效力;後者是確認之訴，在法院判決合同無效之後合同從訂立之時自始不發生效力。合同解除權來源於《合同法》第94條，其規定：當一方的違約行為致合同目的不能實現，守約方可行使解除權。在“凶宅”房屋糾紛中，如果買房人購買房屋是為了結婚、經營等特定用途並於合同訂立時已經明確告知賣房人，或雖未明確告知但可推知買房人買房是為了吉慶、喜悅、祥和等特定的目的，而出賣人隱瞞實情交付“凶宅”房屋的違約行為嚴重損害了買房人對於喜慶意義的期待，使得該房屋的居住效用嚴重降低，購買房屋的目的無法實現，出賣人的違約行為即構成根本違約，此時法院可判決支持解除房屋買賣合同。