買房，對普通人來說是件大事，總得“貨比三家”，可在長沙打拼多年的永州男子張鳴卻是用“迅雷不及掩耳之勢”買了套二手房——因為，這房子不僅價格便宜，原房主還給出“贈送全部家電、傢俱”的優惠。
有這種好事，還猶豫什麼?
就這樣，張鳴以90萬元的價格，買下這套位於長沙市雨花區曲塘路某小區、市場價值約100餘萬元的100平方米二手房。
然而，就在張鳴入住兩個月時，鄰居的善意提醒讓他慌了神——原來，在他買房簽訂合同之前，有租戶在這套房裡自殺身亡。
房子直接變“凶宅”，張鳴心裡十分膈應。那麼，在不知情的情況下，買下“凶宅”怎麼辦?因為與原房主協商退房無果，張鳴前往長沙市雨花區人民法院提起訴訟。
結果怎麼樣呢?
我們接著往下看。
撿便宜？
他花90萬元買下百萬二手房
如果沒有鄰居含蓄的提醒，已經入住新房兩個月的張鳴還一直在為自己“撿了個大便宜”而沾沾自喜。
張鳴是永州道縣人，自2012年大學畢業後就一直在長沙打拼。2016年5月，決定與女友結婚的他打算在長沙買房。於是，他委託當地一家房產中介公司幫忙尋找合適的房源。不久，中介公司為他推薦了位於長沙市雨花區曲塘路某小區的一套100平方米的二手房。
網絡圖
儘管房子看上去頗有“年代感”，但考慮到售價便宜、離單位近、小區綠化也不錯，張鳴很滿意。更驚喜的是，房主劉瑩見顧客上門，主動給出“優惠禮包”：“如果今天就買，家裡的傢俱、電器都送給你，你可以拎包入住。”
張鳴從中介公司銷售員處也打聽到，當時，雨花區位置較好的樓盤房價都在不斷上漲，按理說，這套100平方米的二手房可以賣出100餘萬元的價格。
“房東急著賣房去外省定居。”一系列的條件讓張鳴動了心。當天，他就在中介公司的服務下，與劉瑩簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定購房款總計90萬元。他按照合同約定向劉瑩支付了5萬元購房定金，同時支付中介公司中介費2萬元。
2016年5月28日，為了湊齊房款，張鳴向銀行辦理借貸手續。最終，確定以等額本息的還款方式貸款70萬元、按揭20年。之後，他將自己的積蓄通過銀行轉賬，向劉瑩支付了剩下的15萬元房款。
在劉瑩收到全部購房款後，這套100平方米的房屋順利過戶，張鳴和女友也搬進了新家。
太意外！
拎包入住的二手房成“凶宅”
誰想，入住僅兩個月，一個驚人的真相讓張鳴有了“退房”的念頭——在一次夜間散步時，他的鄰居悄悄告訴他：“你們家房子好像出過事，你最好去向物業打聽一下!”
房子出過事?是漏水漏電，還是火災?張鳴趕緊去物業公司打聽，結果工作人員告知：“你買房的時候不知道嗎?你那套房裡，之前有人自殺!”
張鳴和女友有些驚慌，畢竟這麼大個事，買房時從沒有人提及。他四處求證，最終經多位鄰居和工作人員證實確有此事。
之後，張鳴向劉瑩提出退房並索賠，但因合同生效、錢款也已到賬，遭到對方拒絕。無奈之下，他找到湖南仁和律師事務所，請律師陳健將原房主起訴至長沙市雨花區人民法院。
最終，長沙市雨花區人民法院開庭後作出公開判決：1、撤銷原告張鳴與被告劉瑩之間簽訂的《房屋買賣合同》;2、劉瑩應返還張鳴購房款90萬元，並向張鳴支付購房款中70萬元銀行貸款實際產生的利息;3、張鳴將涉案房屋的產權重新過戶登記至劉瑩名下。另外，劉瑩要承擔張鳴此前支付的2萬元購房中介費，並賠償其他損失費3萬元。
(文中人物除陳健外，其餘均系化名)
隱瞞“凶宅”真相，涉嫌“不作為欺詐”
孫鑫(湖南長仁律師事務所律師)
“凶宅”，通常是指在房屋本體結構內發生過他殺或自殺等情況，或其他意外事件(如煤氣中毒)等非自然原因致人死亡的房屋。
雖然“凶宅”並不影響房屋的實際使用功能，但會嚴重影響購房人的主觀購房心理考量。因為在我國傳統觀念中，住“凶宅”是一件忌諱的事情，所以在出售、轉賣“凶宅”時，賣方理應告知買方。
儘管我國法律法規暫未對“凶宅”進行明確定義，但不可否認的是，相比正常的房屋，“凶宅”的價格的確會有所下降。所以，在房屋買賣過程中，賣方事前應當將房屋是否系“凶宅”的事實真實、及時地向買受人披露，若沒有盡到說明義務或者故意隱瞞房屋的事實，則可能構成法律意義的“不作為欺詐”。
根據我國《合同法》第54條第2款的規定，“在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”
結合本案來看，賣房者未主動披露或有意隱瞞房屋系“凶宅”的事實，其行為涉嫌欺詐。而此前雙方簽訂的購房合同是可以被撤銷的，甚至如果入住“凶宅”後，對購房者造成了損失，還可以要求賠償。
只要有人去世就屬於“凶宅”嗎
這幾年，
各地陸續發生了一些涉及“凶宅”的官司。
今年8月，
廣東清遠市民羅先生
試圖用前業主妻子在屋內病亡一事
而要求退房，
但法官駁回了羅先生的訴求。
據《廣州日報》報道，羅先生在購入房屋後得知前業主潘先生的妻子在該房屋因病去世，為此到法院起訴原業主要求解除購房合同，退還購房款。前業主潘先生在法庭上表示，妻子因患癌症已耗去家庭幾十萬元，妻子去世一事已經告知中介方，此為生老病死，房子不屬於“凶宅”。
廣東清遠英德市法院審理後認為，被告的配偶因病而亡，屬於正常的生老病死現象，其居住過的房屋非法律意義上的“凶宅”。
在該房屋不屬“凶宅”的前提下，被告無需承擔更多的披露義務，因此駁回了羅先生的訴訟請求。
購置二手房需要注意這幾點
劉悅(湖南君達律師事務所律師)
在新房售樓部，會看到規劃和環境不利因素告知書，二手房買家在買二手房的時候，如何排除不利因素?
首先，買方可主動詢問賣方或中介公司相關情況。其次，在簽訂合同時，雙方可在其中約定“房屋是否為凶宅”“周圍是否有惡鄰”等相關條款，並對賠償情況予以約束。
另外，購買二手房，如果要排除規劃和環境方面的不利因素，首先需要多實地看房，而且最好能夠白天、晚上、晴天、雨後都看看，觀察房屋的採光、噪音等各方面的狀況;其次，走訪周邊鄰居，打聽周圍居民的居住感受，如果有相關不利因素，在聊天中也能及時發現。
除“凶宅”外，家有“惡鄰”也需告知
樊女士(化名)此前與樓下鄰居發生糾紛，因鄰居起訴她房屋漏水導致該業主的房屋天花板出現水跡，要求幾萬元的修復補償。樊女士最終屈服，在法官的調解下，雙方簽署具結書，以近5萬元了結這宗訴訟。在具結書上，鄰居保證以後不得就此再提出相關訴訟。
這名業主對“惡鄰”非常畏懼，在了結官司後立即放盤，她打算在買家簽約前向買家發出告知書，告知買家此前與鄰居的官司，並聲明新業主以後與鄰居的一切糾紛均與己無關。
樊女士認為，這個告知書是一個“免責條款”，避免房屋出售期間或者出售後因鄰里糾紛再讓自己經歷官司的痛苦。
廣東省格林律師事務所律師楊金娜表示，樊女士的告知書，可以起到免責的作用。在房屋出售後，因相鄰權糾紛產生的責任由新業主來承擔。
《民法通則》第八十三條規定：不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、採光等方面的相鄰關係。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。
《物權法》第九十二條規定：不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當儘量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。
根據上述法律規定，因相鄰關係承擔責任的是不動產權利人，樊女士之前的糾紛已經結案。如果房屋在產權轉移後，再次出現漏水情況，那麼承擔責任的也應該是新業主，而不是樊女士。
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