本文為“房地產帶鹽人”的第141篇文章，今天我們說說深圳樓市最近出的一個新聞：央行要求：深圳自查經營貸購房情況。
這個新聞的背景是怎麼回事呢？
中國人民銀行深圳市中心支行已向深圳市各商業銀行下發通知，緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況。該通知要求自查今年以來新發放的房抵經營貸（含借款人為企業或個人），包括貸前、貸中、貸後等情況。
具體是，對於貸前，自查貸前准入情況，對借款人名下經營實體的真實性調查情況，借款人持有被抵押房產時間情況，企業成立時間情況。對於貸款管理情況，重點梳理借款人（含企業或個人）自疫情發生（1月25日）以來新購房產（含住宅和商務公寓等）並以新購房產作抵押的貸款情況，以及計劃申請財政貼息和預計實際貸款利率水平情況。對於貸後管理，自查借款人貸後新增房產的檢測情況。
深圳也是金融業聚集的地方，又是改革前沿，一向在各方面創新和靈活性方面有很多走在前面的地方。然而此次“深圳速度”卻在樓市炒房、投機、違規將經營貸款轉入樓市買房的方向上走的太過，終被央行叫停且要求金融機構進行自查。
簡單描述這個過程，今年的貨幣政策放水，對企業經營、創業進行貸款支持，不僅利息低、而且審批快。有一家註冊企業，往往可以很快獲得一筆貸款，然後很多機構和個人就打起了這筆錢的主意。一些銷售中介提供一條龍服務——包括經過包裝和註冊的企業（其中不少還是已經註冊時間較長的殼公司），然後辦理貸款，這些貸款被購房人，尤其是投資者作為首付款用於購房，然後辦理銀行按揭貸款。
當然還有一種方式是通過房產證抵押獲得銀行低息貸款用於購房，這是一種循環槓桿，與前述情況差不多。通過這種方式炒房最大的風險是什麼？如果連首付款都是貸款獲得的，可想而知這種購房的槓桿比例之高。
為什麼是深圳
本來在金融支持政策方面，允許企業經營者以不動產抵押貸款來維持經營是支持實體經濟、中小微企業生產發展，但是卻進一步使得資金脫實向虛，然而這樣的問題出現需要幾個前提：
1、更多的貨幣供應量，銀行融資成本降低，貸款門檻降低。
2、利率降低，使得貸款成本降低，這部分讓利使得套利存在空間。剛剛4月份作為貸款利率定價基準的LPR下調10個基點，MLF下調20個基點。
3、金融機構對貸款審核的寬鬆。
4、實體經濟經營難度大，單純靠貨幣政策只是降低了融資門檻，但是沒解決需求和企業經營、擴大生產投資的慾望降低的情況。
5、通脹擴大的同時，投資渠道收窄（例如經濟環境不確定性、股市低迷波動等等），錢沒地方去。
與此同時，深圳開始出現“秒光盤”、“天價喝茶費”、“百萬級的二手房加價”，這些都是非常明顯的炒房資金入市，對樓市的穩定而言並非好事。這其中所謂天價喝茶費，實際上就是銷售代理、中介通過價外收費向買家收取的佣金，出現這樣的情況反映了一二手市場對樓市價格上行的預期加劇，於是很多人入場開始炒房。
深圳在創新方面膽子大、步子快，但是卻不能在經濟大環境下面獨善其身。在疫情對經濟衝擊下，尤其是外貿萎縮的情況下，經濟發達的深圳，往往一筆這樣的抵押經營貸款審批時間僅需要10~15天即可完成，注意這還少貼息貸款，無論是市一級再加上區一級的經營補貼，利息甚至能比首套房貸低一半還多。據悉部分貸款利息算上補貼近1.9%，要知道首套房貸現在也要基準上浮10%~15%，在4.9%~5.2%區間！
救助實體經濟的低息資金開始流入樓市，並且有一整套路徑來實現貸款從銀行進入投機群體手中。這時候貨幣放水直接撬動了樓市，因此樓市升溫就水到渠成。
加槓桿炒房在當前孕育極大風險
炒房在平日就是一種潛在的資產泡沫化的成因，如果在實體經濟缺乏支撐的時候，如果金融機構再放寬貸款審批，貸款利差之大就會擠壓資金產生進入投機市場的動力。
這其中最顯著的例子就是美國，在2008年金融危機之前的5年，美國住房貸款利率持續走低，同時很多原先不具備償貸能力的人也獲得了金融機構的貸款。金融機構之所以有動力給這些人審批貸款，就是因為這些房地產抵押貸款會被包裝稱為住房抵押債券，之後層層包裝通過衍生品投入市場，又被各家投資機構購買，並且是有保險擔保的。隨著投資者增加，美國住房價格指數一路升高，金融機構轉的盆滿缽滿。
與此同時美國以服務業、金融業為主的產業構成也存在實體經濟空心化的情況（這也是為什麼近兩年特朗普一直在呼籲美國企業迴流）。後來當購房人違約的比例越來越多，最終在2008年引爆了華爾街各大投行、商業銀行、保險公司和住房貸款擔保機構的連鎖反應，再後來的事情大家都知道了——次貸危機。
我國的金融風險防控便利之處在於利率的差異化、金融政策的統一性、以及沒有在金融市場上覆雜的衍生品、資產證券化包裝。但是也必須警惕在量換寬鬆刺激經濟的時候，出現貨幣脫實向虛的過快趨勢。
另一個風險則關乎社會財富分配，畢竟不是每個人都有足夠的資本來炒房，當投機者輕而易舉的通過加槓桿獲得資產，而大量普通人只能因為通脹而被吞噬財富，購買力更加追不上的時候。需要資金來維持生活、經營的個人部門、企業部門不但沒有因為融資成本降低而減少負債，而是更多的貸款槓桿來加入炒作大軍，這意味著經濟體中資產分化、負債分化都會兩極化，這不是一種穩定的經濟結構。
所幸這兩天我們已經看到，低息經營抵押貸款進入樓市已經被遏制，深圳金融機構在央行的要求下開始自查並加強監管。
2020年全年預測最重要的就是經濟、就業、金融要穩定，任何與之相悖的動作都應該特別被關注。
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