其實這些內容我並不願意公開發布出來，因為說真話往往會不經意間得罪人。
但最近陸陸續續有新同學在問一些相關的問題，而我們目前正在和開發商處理大家之前購買的上百套公寓的各種文件和走流程。
一個個回答，精力也確實有限，恐照顧不周。我統計了下大家諮詢的問題，無非就是三大問題：
1.投資菲律賓房市的玩法是什麼？
2.在菲律賓買房會涉及哪些稅費問題。
3.產權問題。
今天我們就用一篇文章，再詳細說說。如果你還有不清楚的地方，請添加v：18221721994 我們再詳聊。
01
投資菲律賓房產的玩法是什麼？
投資菲律賓房市的玩法是什麼? 我們以一個價值60w的公寓為例子。
首付比例為20%，這20%又可以分期48個月支付(無利息)。
那麼每個月的月供就是：60w*20%/48個月=2500元。一年的投資成本是2500元*12個月=3w元。
而菲律賓的房市保守計算是每年至少10%的增長幅度。
你用每年3w元的成本，撬動的是價值60w房屋的總收益。
這個簡單計算題，相信很多人都能自己計算了。
而第49個月就是開發商交房，也就是49個月支付剩餘的80%的尾款，如果你想長期持有，可以選擇支付尾款交房後出租收租金(租售比6-8%)。
如果不想持有，你可以選擇在交房前的一年至兩年提前賣掉，賺取房屋增值的差價，這就叫炒樓花。
可能很多人會問，為什麼菲律賓開發商的期房交房時間要比國內的長。原因主要是：
- 菲律賓建築工人的人效比中國建築工人的人效低。中國效率本身不是一般國家能比的。
- 菲律賓工人不會加班。到了規定的每天工作小時制之後就下班。作為一個天主教國家，菲律賓的假期也很多。這個在全球是排上了名次的。
- 菲律賓位於熱帶，北部是熱帶季風氣候，南部是熱帶雨林氣候。所以一年有4-5個月都是雨季。熱帶雨季期間，施工進度是很緩慢的，甚至是無法施工的。
考察目標樓盤的實景照片
所以在菲律賓，開發商的施工週期基本都是在4-6年。
當然也是因為施工週期長，也就間接創造了炒樓花和高槓杆的條件。
02
菲律賓買房的稅費問題
稅費主要是存在三大環節。分別是：購買新房、房屋二手轉賣交易、長期持有房屋的情況。
一、購買一手新房。
從開發商購買的一手新房，絕大多數都是期房(交房週期一般為4-6年)。
購買新房主要涉及兩大類的稅費。
第一個就是VAT增值稅，第二個就是OC雜費(other charges)。
1、VAT，就是增值稅Value Added Tax的縮寫。
這個是政府強制徵收，且統一的。稅率為12%。菲律賓是價外計稅的國家。VAT增值稅是按照房屋購買裸價來計算。
例如，一套裸價60w的公寓，VAT的費用就是60w*12%=72000元。當然絕大多數從開發商購買的新房，其VAT並不是一次性全部支付的，而是按照首付月供比例來分攤支付的。
例如，一套裸價60w的公寓，首付20%，這個20%的首付是分期48個月支付。那麼首付的月供是60w*20%/48個月=每月2500元人民幣。那麼每月應支付的VAT（增值稅）就是：2500*12%=300元。也就是說VAT的支付比例，也跟著房款支付比例和支付時間走的。
2、OC(other charges) 中文直譯是：其他雜費。
這個費用主要是辦理CCT證書(類似國內房產證)和一些其他小稅費(例如印花稅)等等。
OC的費用每家開發商都不一樣，一般在6-7%左右。
OC費用沒有固定標準，這是因為樓盤所在的區域不同，政府收取這些費用也會有差異。
OC的收取方式，每家開發商也不一樣。有的開發商是和VAT一樣，跟著房款支付比例和支付時間走。有的開發商是在正式交房時才收取，也就是需要支付剩餘尾款的時候再一次性支付。
上面介紹了VAT和OC，當然坑也就來了。
而且據筆者所知，不少人都還踩了這個坑。
和客戶實地考察目標樓盤的現場照片
坑點一：買房時要問清楚，給你的報價是否包含了12%的VAT增值稅。
市面上有人為了用低價吸引買家，他們只報裸價，讓很多不明就裡的人上當。
等你簽了購房預訂協議之後才告訴你，12%的VAT增值稅是另外計算的。
其實把VAT的稅加上之後，可能會發現你的購買價格比別人買的價格還高。
所以這個一定要問清楚。
坑點二：OC的具體收取比例，可以間接反應你買的是不是永久產權。
春節前有人在微信上諮詢我，說他在18年在某處買了某開發商的房子，OC是按照8.5%的比例來收取，說賣給他房子的中介一直告訴他是永久產權，來問我是否是屬實。
我的第一反應就是遺憾的告訴他：你肯定被騙了。
因為在馬尼拉永久產權的公寓，其OC的費用極少有超過7%的。
基本上幾大開發商針對永久產權的公寓收取OC的費用不是6%，就是6.5%。把OC的費用能收取到8.5%，只有一個可能：那就是購買的公寓不是永久產權，而是租賃產權。
只有租賃產權的公寓，OC費用才會達到8.5%這高的水平。
後來我找這個開發商的業務部門查詢了一下，果然被我說中，他購買的果然是租賃產權。
然後開發商的人還很疑惑的問我，他購買的那個項目，在購買的那個時間段，他們開發商還有不少的永久產權公寓，為什麼要購買租賃產權？我也只能無言以對。
關於永久產權和租賃產權的問題，我會在下面再細說。
房屋二手轉賣。房屋二手轉賣主要是涉及資本利得稅CGT(Capital Gains Tax)。
但這個也是要分兩種場景情況來看。
第一種場景：開發商還未正式交房。
例如在19年1月從開發商買的新房，開發商的交房時間是第49個月。
你在第36個月還沒有正式交房之前就要轉賣出去，且你的房款支付比例沒有超過25%(具體每個開發商情況會不一樣)。這種情況只需要去開發商辦理更名手續即可，把你持有的公寓更名到買家名下。這個過程不涉及到任何稅費。你只需要向開發商繳納更名費即可。
更名費每個開發商收取的標準不同。在10w-30w比索不等。
第二種場景：開發商已經正式交房後的轉賣。
這個情況就已經不是在開發商做個更名這麼簡單了。因為這個時候，房屋的產權已經從開發商轉移到你的名下，你的信息已經完全傳到政府那裡了。
所以在這個場景下，你要轉賣你的公寓，主要就是涉及：資本利得稅CGT(Capital Gains Tax)。
資本利得稅是按照房屋交易價格的6%收取，是由賣家支付給菲律賓的BIR部門。
當然雖然這6%的資本利得稅是由賣方承擔，但這些都是可以計算到房屋賣出總價裡面的。
在這個場景中，還有1.5%的印花稅、以及總共1-2.5%的各種由政府收取的文件費、註冊費、過戶費等等，但這些都是有買家承擔，並直接由買家支付給政府部門，和賣方沒有關係。當然，二手房屋買賣肯定還會有中介費用，目前菲律賓的二手交易中介費用是5%，這個也是由賣家支付給中介。
同樣，這些都是可以轉嫁到房屋賣出價格上。
考察目標樓盤實景照片
但其實資本利得稅的繳納並不是以開發商是否正式交房來做判斷，這樣的判斷的並不嚴謹。
因為每個開發商的操作情況都不一樣。如果開發商在正式交房之前，就已經把客戶信息資料提交給了政府，那轉手賣出就需要支付資本利得稅，例如開發商Ayala。
所以每個開發商的情況都不一樣，需要具體對待。
房屋長期持有：
如果是持有房屋，那每年需要給政府交納的費用，主要就是房產稅。
因為馬尼拉的租售比在6-8%區間，這個租售比非常高，所以大多數投資人都有長期持有收租金的打算。這樣既能每年有穩定的收益，又能同時享受房屋價格每年上漲的利潤。
目前馬尼拉大都會的房產稅，是每年按照購房價格的千分之3來收取。
相比較其他收房產稅的國家，菲律賓的房產稅徵收比例算是很低的。
一套價值60w的公寓，每年只需要繳納1000多人民幣的房產稅。菲律賓的房產稅一年可以分4次，按比例繳納。比較有意思的是，如果你選擇每年一次性繳納房產稅，可以享受10-20%的折扣。
03
關於產權問題
雖然菲律賓是永久產權。但這個也是最容易被人忽悠的地方。
前面我提到過那個在微信上諮詢我的人，就是被小中介給忽悠，後來我詳細瞭解了一番，被忽悠的竟然還為數不少。因為利益原因和不誠信因素，很多人都不會主動給你提及這個問題。
Free hold：永久產權。這個很好理解，就不細說了。
Lease hold：租賃權。我們重點說說這個。
在菲律賓，對外國人購買公寓，是有比例限制的。
即每期開售的樓盤，外購人的購買比例不能超過40%。但是，客觀情況總是有意外存在。
因為馬尼拉房市是很多外國投資者眼中的價值窪地，所以外國人購買比例超過40%是常有的情況。
我曾經見過一個香港投資客，在一個新樓盤開盤的當天，就全部買下了外國人40%比例的Free hold。
有些人把租賃產權當成永久產權賣，也是利用了很多人貪小便宜的心理。
因為開發商為了讓Lease hold租賃產權賣得出去，肯定會讓Lease hold租賃產權的價格低於永久產權Free hold價格。但其實我們細細算一算，買Lease hold並沒有得到多大的便宜。可能還得不償失。
詳解Lease hold租賃產權：
- Lease hold租賃產權只針對外國人。因為樓盤熱銷，又有外國人非常想買，但法律又有限制。所以開發商只能把這套公寓的使用權租賃給你。租賃權是50年的，到期可以再延一次再延期25年，所有總共可以獲得75年的租賃權。
- Lease hold租賃產權最大的影響還是在於流動性。菲律賓的法律規定，如果你購買的是Lease hold租賃產權的公寓，那你在轉賣的時候，如果買房還是外國人，那繼續是租賃產權，如果買房是菲律賓本國人，那本國人購買可以，可以轉成Free hold永久產權。但本國人已經有永久產權可以選擇，為什麼會優先考慮你的租賃產權呢？所以Lease hold租賃產權的公寓，對以後的流動性是最大的影響。當然，這個也不能完全絕對化。就認為所有Lease hold租賃產權的公寓都不值得投資，這個要具體問題具體分析，如果是那種地段特別好的黃金區域，已經沒有多少可開發的地皮了，開發商的資質又非常好，並且你是想長期收租的，這種情況下，其實可以投資Lease hold租賃產權的公寓。但裡面租賃和產權的異同，一定要講清楚。買還是不買，取決於買方。但關鍵信息披露是否完整，就是人品和誠信的問題了。
- Lease hold租賃產權的公寓，開發商給的價格都會比Free hold永久產權的要便宜。大概會便宜個10%，甚至更多（根據每個開發商的情況來定）。買房能便宜10%可不是小錢。所以很多人都是打著各種所謂優惠名目的招牌去忽悠，但卻很少給你講永久產權和租賃產權的區別。要麼是不懂、不專業，要麼就是揣著明白裝糊塗。
- 雖然Lease hold租賃產權的公寓在購買時，會比Free hold永久產權的要便宜。但是天下哪有白得的便宜，因為Lease hold租賃產權的公寓，在繳納OC的稅費時，也要比永久產權的OC費用高。所以如果你在菲律賓買的房子，如果OC費用超過8%，99.9%就是買到了租金產權的房子。因為租賃產權的公寓會比Free hold永久產權的公寓在OC的稅費上，至少高出2%。
- Lease hold租賃產權的公寓，在轉賣給本國人時，本國人雖然購買後可以轉為永久產權（Free hold），但是開發商當初給你的優惠，你是要吐出來的。所以，天下沒有白得的餡餅。
關於Lease hold租賃產權，我甚至見過最噁心的一個解釋。
說開發商在賣房的時候，不知道哪些房子是超過40%的，只有全部賣光了才知道哪些是租賃哪些是永久產權。
這完全就是在說假話。這個事情我們和幾大開發商都確認過。開發商的銷售系統在正式銷售之前，對哪些房間號會是Lease hold(租賃)，哪些房間號是Free hold(永久)，在開發商的後臺系統裡面是有顯示的，是可以查詢的。甚至有個開發商是按照每一層樓為單位來配比。
比如這一層樓如果超過40%的比例限制，你要想買永久產權的，就只能換樓層。
例如開發商Rockwell就是這麼來操作的，把可售的永久產權分配到每一層樓。在去年我們團購Rockwell的Arton項目時，就有同學提交預訂資料後，被通知更換樓層，就是因為該樓層的永久產權的房間數已經全部被佔用，只能更換樓層。
樓盤的部分購房合同
正式購房合同
我給大家看一個圖片。下面這張圖片是去年某開發商在馬卡蒂熱銷的一個樓盤的內部銷控系統截圖。
圖片中
標紅的房間號就是永久產權。
標綠的房間號就是租賃產權。
所以如果有人說開發商在銷售的時候也不知道哪些是永久產權，哪些是租賃產權的話，真的是可以嗤之以鼻。
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