不管是總價300萬抑或總價3000萬的房子，近期都很受上海購房者青睞。
樓市怪象也越來越多：浦東碧雲豪邸需要提前一天預約看房，但由於預約電話被打爆，售樓處工作人員把電話線拔掉；中海匯德里銷售人員告訴前來諮詢的買家，要交20萬元認籌金才能看板房。該項目並沒有在項目現場設置售樓處，而是把售樓處搬到了距離項目不遠處的月星環球港，在月星環球港B座租下一整層寫字樓作為展示中心，準買家需要登記身份證等個人信息才被銷售帶上樓。
（某項目樣板房門口）
儘管開發商將前期看房程序設置得如此繁複，但購房者仍然絡繹不絕。一名上海本地購房者對21世紀經濟報道記者表示，上海的購房需求積攢了幾個月，最近上海推出的項目遭遇火爆認籌，比如保利首創頌是學區房，學區房在上海一直受關注；有的價格還可以接受，比如300多萬可以上車外環內的綠洲康城；或者稀缺板塊長期沒有推出新盤，碧雲豪邸儘管1700萬起，也有很多手握多套拆遷房的上海土著想去看看。
供應量僅接近去年同期
換言之，近期上海新盤有扎堆的勢頭。4月份上海至少有15個新盤集中出貨，據不完全統計，2020年上海取證入市的項目近200個。按照一個項目平均推出300套匡算，大約有6萬套房源入市。業內人士指出，這個量只是接近去年的水平。
目前市面上的新盤認籌金從20萬-1200萬不等，加上上海早在2018年已出臺認籌新規，同一認籌時間段，一名消費者只能認籌一個項目，儘管如此，近期推出的幾個樓盤依然超額認籌。4月15日，中海匯德里銷售人員對記者透露，項目推出360套洋房，單價9萬元/平方米左右，大部分戶型總價在900多萬元。這兩天認籌已接近尾聲，有900多人交付了20萬認籌金。
3月11日，上海市教委發佈了《上海市教育委員會關於2020年本市義務教育階段學校招生入學工作的實施意見》，這次小升初的政策變化非常大，焦點就是公民同招超額電腦隨機錄取了。小升初政策變化導致家長們搶籌學區房，隨之而來的是，學區二手房悄然把價格調升了。“學區二手房跳價，就象在掩護開發商出貨。”一名近期在塘橋、北外灘苦尋學區房的消費者如此形容。
樓市火爆的另一個原因是置換低成本資金。疫情得到控制後，金融政策變得寬鬆，本來就有置換需求的人群，利用這個機會置換低成本購房資金。
但上海中原地產市場分析師盧文曦對此表示擔憂，這段上海樓市認籌火爆的情形，與2018年同期很類似。那時候大家都認為經過2017年的調整期，2018年三月份開始成交情況轉好，結果4月份成交又變得疲軟，五月份就一下子就洩氣了，好象一股氣頂不上來。
上海近期一手房的供應僅僅接近去年同期，來自中原地產數據顯示，上海近兩年3、4月份的供應面積都不及2018年同期，今年3月份成交3000多套，明顯弱於2019年3月的5000多套。此外，上海2018年4月，全市二手房成交套數從3月份的17萬套跌到13萬套，隨後全年一直在11萬套-16萬套之間低位徘徊。
開發商搶閘出貨
值得關注的是，二手房成交量雖然有抬頭趨勢，但板塊冷熱不均，學區房仍然是板塊成交領頭羊。開發商和營銷號都在搶上半年節點。開發商資金普遍存壓的情況下，比較有危機意識，上半年加快推貨。比如李嘉誠旗下長江實業今年在上海有湖畔天下和高尚領域兩個項目，兩個項目加起來總貨值超60億，4月已經陸續推出200多套，佔比全年供貨1/3，且4月供貨中包括35套總價較高的產品。
盧文曦擔心今年重現2018年的狀況。他指出，目前樓市成交儘管是在恢復，但是大環境並不具備上漲的基礎。市場環境不好，經濟波動大。消費者出於抵抗通脹、資產保值需求有可能會蜂擁樓市。但是根本的問題還在於經濟大環境走弱，目前經濟各項指標數據都不好。首先，國內一些企業出現了裁員現象，上半年可以扛過去，但下半年是不是能夠扛過去；其次，最大的不確定因素在於經濟下半年是不是有轉機？歐美國家的疫情什麼時候控制住，對國內經濟影響也比較大，比如外貿行業已經有企業打算下半年裁員，也有公司出現放假1個月、3個月甚至半年的情況。經濟環境是否有足夠的支撐讓資金下半年繼續往樓市裡衝？
有開發商指出，現在入市的買家，其實是早有買房意願，也關注市場一段時間了，再加上一些價格、付款優惠，就容易觸動剛需入市。而且單套總價高的樓盤，客戶需要長期培養。他指出，上海房價近三年波動不大。
盧文曦認為，上半年樓市藉助市場的供應恢復會有所成交，6、7月經濟是否有止跌反彈的信號出現，對傳統的7、8月淡季將有影響，一旦市場滯後，金九銀十有可能替代7、8月的傳統淡季，進入下滑通道。“如果沒有的話，我覺得有可能會對就業產生比較大的壓力，一旦失業率增加，銀行房貸風險這些都是要考慮的，因此下半年經濟走勢對樓市的影響比較關鍵”。
更多內容請下載21財經APP
閱讀更多 21世紀經濟報道 的文章
