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國慶期間一條不起眼的消息湮沒在歡慶的氣氛中——市長張海波會見龍湖集團CEO邵明曉，新聞只有短短百字，並沒有給出有效消息。
緊接著，10月6日，龍湖·春江彼岸項目營銷中心開放。
龍湖在威海的第一個項目是去年底開盤的龍湖天璞，龍湖的每一個產品體系都有自己的定位，天字系是高端產品系，定位城市中心豪宅，同樣天字系的還有煙臺的龍湖天鉅；龍湖的“春江”系產品則是剛需，例如位於煙臺開發區的春江悅茗。
龍湖天璞是龍湖與本地開發商金猴集團合作的項目，且是當時的地王，項目共733戶，19F-20F高層住宅，建築面積76000平米，當前所有8棟樓皆在售，截止10月9日，威海住建局統計的網籤數據是211套，去化率29%。
龍湖天璞位於高區火炬路北、丹東路東，離山大有兩三站路的距離，周圍商業配套、人文氛圍、環境配套等都較薄弱。可以說，一個高端的產品坐落在了一個不能算是高端的區域。導致該項目去化率不理想的另一個原因是剛需的戶型和改善的價格之間的衝突，天璞的戶型面積在98左右和118左右，均價在1萬7左右，改善者看不上的戶型，剛需者攀不上的價格，導致這個項目的困境。
龍湖·春江彼岸屬春江系剛需產品，它所屬的溫泉版塊也是一個剛需版塊。
溫泉鎮在行政上屬於環翠區，在地理位置上與經區接壤，一條青島路順勢向南，便到了溫泉鎮，它與總站圈之間的距離很近，僅7公里左右，且有青島南路、環山路、統一南路等多條幹線相通，但也有相當一段的汽車服務行業及其他工業（衛星圖中的藍色）間隔在兩地之間。
溫泉鎮的工業較為發達，分佈有工友集團、金泉集團、鑫泉集團、宏泰水產、康泉食品等企業，雖是鎮辦企業，實力不可小覷，因為溫泉鎮雖處城郊，其發展卻一直是上升趨勢。工廠工人和周邊鄉村構成了主要購房群體。
溫泉鎮房地產之前都是本地開發商經營，銷售情況不一而足，很多項目也是差強人意，比如新和家園，還有現在尾盤在售的山水城，山水城項目約在12年就開發了，13年拿到一期的預售證，一度銷售慘淡，二期17年下半年入市，正趕上樓市大行情，迅速去化，是時勢而為，並非樓盤本身品質。
溫泉板塊當前在售的主要項目是萬象一品和建大雲頂陽光，萬象一品主要產品是17、18層的住宅，23棟，面積在76-120㎡之間，毛坯，約2000戶，另有14棟別墅，40年產權。
建大雲頂陽光與萬象一品分列山體兩面，主要產品是別墅，70年產權，另有140平左右的高層住宅。
龍湖這一次的產品摒棄了其一貫的精裝，選擇了毛坯，主要產品是高層和洋房。高層（28層）兩個戶型：89㎡三室兩廳一衛，中間戶，95㎡三室兩廳一衛，邊戶；洋房（11層）兩個戶型：105㎡三室兩廳兩衛，125㎡3+1室兩廳兩衛，一棟樓只有一個戶型。
左圖為龍湖95平產品 右圖為萬象一品89平產品
左圖龍湖89平產品 右圖萬象一品89平產品
跟周邊產品相比，龍湖產品的優勢比較明顯，其一戶型設計更合理，贈送面積更多，人車分流，其二，園林設計、環形跑道還是全年齡段休閒場所都很吸引人，其三，物業服務，這一點一直是威海很多小區的痛點，市場進入存量時代，再加上品牌開發商帶來的優質物業的衝擊，大家對物業服務的重視越來越高，龍湖在這方面優勢明顯。
概括來講，龍湖春江彼岸社區內部擁有周邊項目所沒有的品質優勢，此外，其社區外部還有十萬平的泉樂坊商業和龍小湖公園、濱河公園，溫泉板塊並沒有大的商業體項目，泉樂坊將填補這一空白，而龍小湖公園大小相當於5個樂天體育公園，項目使用的營銷中心將來會用作城市書房，這些無疑都是非常大的加分項。
但是，這個項目的劣勢也很明顯，如下圖
龍湖春江彼岸處於江家寨立交橋下面，北面又有環山路、西面還有桃威鐵路，雖然有一段距離，但還是會受到交通噪音影響，而且這裡是一塊窪地，地勢相對較低，雖然地面墊高了一米左右，但影響或多或少還是存在的。
龍湖春江彼岸的價格大約是9500起， 這樣的價格跟周邊的產品相比，並沒有優勢——萬象一品的均價在9000元/平米左右，建大雲頂陽光的高層產品還打出了6999起的宣傳價格。
但是，把這個價格放在威海市區整體中看，絕對是一個價格窪地，這樣的窪地價格，再加上龍湖的品質，對購房者還有很有吸引力的，6號營銷中心開放當天，問詢人流相當可觀。
龍湖春江彼岸預計本週末開放樣板間，本月底開盤，推盤速度非常快。
不過，外來大品牌進入本地開發商包圍的區域，往往產生的一個現象是：受益最大的是該項目的周邊產品，比如與該項目隔五渚河相望的萬象一品，也能享受到泉樂坊的商業配套、濱河公園、龍小湖公園的環境配套，價格又相對較低，這樣一來，在價格為王的當下市場，大概率會分走一部分客源。
與該項目面臨同樣情況的還有張村的國信壹品南山和中梁國信海嶽府。
張村位於高區的邊緣，也是發展勢頭較好的一處城郊。壹品南山西面不遠就是新北洋、威高等眾多企業工業園，整個片區也是沒有大的商業體，以社區底商和門店為主，還有濃郁城鄉結合部風情的張村大集、項目臨近有一處粗放開發的南山公園，綜合來看，也是一處剛需聚集地。
近兩年，中心城區房價高漲，張村不過萬的房價吸引了很多剛需客群，華輝東方城、水緣金座、一品南山一二期等本地開發項目銷售情況都不錯。
在國信壹品南山和中梁國信海嶽府進入之前，張村都是毛坯房——畢竟很多購房者都是衝著低房價去的，若是加上不菲的精裝費，這一優勢就會大打折扣。
人們對美好生活的追求確實是沒有止境的，但現實條件限制只能一步步來，先要買得起麵包，然後再討論麵粉的質量以及是否加杯牛奶。
在實際銷售過程中，國信壹品南山的精裝品質贏得了購房者的認可，但因精裝而增加的溢價也將抬高了門檻，影響了銷售，之後推行的低首付效果明顯也是從另一方面驗證了這個問題。
大開發商進入城郊板塊，本就有駱駝進入羊群的效果，其自身的品牌就能吸引相當的購房者，再細看其戶型設計、小區園林、物業管理等，都是妥妥的加分項，這也很容易讓開發商產生要做區域領導者乃至定義者的想法，但是，如果步子邁得太大，脫離了區域的實際情況——城郊片區的剛需為主，就容易為他人做嫁衣。
威海雖然只是一個三四線小城，但卻具有獨特的稟性，只有敬畏市場，才能贏得市場。
回到本文開頭的話題，市長張海波會見龍湖CEO，新聞報道所談皆是精緻威海建設。老張侃房幫實地考察，從工作人員口中得知龍湖有意深耕威海，計劃年底再拿地1-2宗，這應該是一個值得期待的中心項目。
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