買房，不僅是一種體力活，也是一項智力比拼。
它需要有一雙非常敏銳的眼睛，能夠發現潛藏的機遇，並在板塊爆發前果斷下手。
但目前天津市場上，大大小小的板塊眾多，哪個將會是下一個掘金熱點呢？
津淶公路沿線板塊，進入了我們的視野。
01
聞“地”起舞！大勢將至
先有地，後有房。火熱的土地市場，通常被視為一個區域價值爆發的預兆。比如海教園、團泊西等板塊的名聲大噪都源於此。
進駐的房企越多，板塊出鏡率越高。不僅拿地時頻頻刷屏，之後也不用為話題發愁。眾人拾柴火焰高，開發商的每一筆營銷費用，其實有一半是花在了板塊身上。
所以，判斷一個板塊未來在市場中的地位的一大標準就是——土地熱度。
沒有土儲的房企，將被時代拋棄；沒有土儲的板塊，也將被人們遺忘。
津淶公路沿線板塊從去年6月份至今，已經賣出了10宗宅地，僅住宅體量就近百萬方，且地價比2015年翻了好幾番。
2015年，旭輝燕南園當時地價才3223元/平米，中駿柏景灣地價比之高一些，約5123元/平米。
但2017年，金地挺進大西青的首個項目的地價飆到了12537元/平米，且含有11萬平米的自持面積。此後地塊地價也大多在萬元以上。
賣的地多了，進駐的開發商自然也多了。除了“重倉”的金地外，萬科佈局津淶公路沿線的氣勢也豪不輸人。
再加上手有存糧的華僑城、卓越、國興，以及拿下商服地塊的博浩高科，津淶公路沿線就差一個就可以召喚神龍了。
沒準都不用讓大家等很久。據“2018魅力西青”土地招商推介會上透露，今年和明年津淶公路沿線區域擬出讓10宗地塊，其中7宗宅地，2宗商服，1宗文化設施用地。
截至目前，還有3字待字閨中，即精武鎮8、9、18號地塊，這三宗均位於京華道北側，計劃收儲面積總計約16.1萬平米。
另外，早在2015年精武鎮定下的“2018年前合計推出700萬平米土地”的目標並沒有實現，這也說明，精武鎮很“有量”，還有一大波土地供應正在路上。
02
扎堆搶地！“加分”空間多大
開發商的嗅覺是最靈敏的，為什麼卻都看上了津淶公路沿線，且不惜重金落子佈局？
01）區位
地段，地段，還是地段！
津淶公路沿線是西青區乃至全市最靠近中心城區的區域，毗鄰華苑、梅江板塊，位於科教、高新產業和商貿居住板塊交匯地帶。
俗話說，“靠著大樹好乘涼”。如此緊密的關係，讓津淶公路沿線佔據了承接市區外溢的區位優勢。
雖然中北鎮、張家窩也具有這一“先天”優勢，但價格梯次相差很大。中北鎮、張家窩的樓市發展都早於精武鎮，經過十多年的發展，如今已經站在西青房價的高處。
比如中北鎮華僑城萬科翡翠嘉和、張家窩萬科翡翠大道，價格高達3萬+。這個價格甚至高過市區某些項目。
相比之下，津淶公路沿線項目價格很是“親民”，也可以說津淶公路沿線是市區外溢西青的最後窪地，是天津西南宜居精華軸。即使板塊發展有先後，也該輪到它了。
02）交通
交通，是板塊發展的提振劑，可以通過縮減交通時間拉近城市間空間距離。
西青區一直貫徹著交通先行推動樓市發展的邏輯。常常是地塊還沒有掛出，四至道路已經給修的妥妥的了。
津淶公路沿線的交通更不說，本身津淶公路就是串聯市區、李七莊、精武鎮、張家窩等的主幹道，此外區域內還有津晉高速、榮烏高速聯絡線、津滄高速、賽達大道、團泊大道、迎水南道、外環西路等主幹線。
更大的“助攻”是地鐵。地鐵是環城置業的三大因素之一，也是所有環城板塊起勢的“前置”條件。 開發商玩任何概念都不如一條地鐵來得實在、管用。
津淶公路沿線區域有已經運營的地鐵3號線、10月即將開通的5號線，以及規劃中的地鐵10號線和13號線。有這麼多地鐵助力，津淶公路沿線焉能不借機翻身？！
03）配套
除了地鐵加持外，津淶公路還有豐富的教育資源傍身。
區域內有天津工業大學、天津師範大學、天津理工大學等多所大學，以及師大附屬幼兒園、工大附屬小學等在內的多所幼兒園和小學。
此外，旅遊和文化也是拉動區域樓市的一大利好。西青郊野公園、精武門中華武林園、精武文化大道和景觀大道等，為津淶公路沿線區域的“生態宜居”添彩。
04）產業園區
產業園區是環城置業最重要的三大考量因素之一。因為房地產發展長期看人口，只有源源不斷的人口導入，樓市才會有不斷向前發展的動力。
而人口導入有賴於區域內的產業支撐，產城結合才有利於吸納大量新增人口。如果一個區域沒有產業，則會淪為空城。
津淶公路及周邊區域的產業優勢非常明顯，有西青學府工業區、賽達大健康產業園、慧谷科技園、兆瑞物聯網產業園、精武鎮王府井創意產業園、中關村生物醫藥園等，四區建設聯動發展，引導產業合理佈局。
05）置業需求大
不說市區外溢，單是位於津淶公路核心的精武鎮的置業需求就很龐大。
一方面，是本地土著早前的改善需求旺盛。精武鎮主要以二手房為主，要麼是還遷房，要麼是老破小，已經不能滿足當地人的居住需求，急需換房改善。
另一方面，外來人口置業需求大。精武鎮常住人口約15萬，其中近10萬是天津工業大學、天津師範大學、天津理工大學等學校的老師和學生。
03
房荒！誰才是“解渴”擔當？
雖然津淶公路沿線土地市場火熱，房企“一窩蜂”進駐，土地儲備充盈。但目前區域內新房項目仍捉襟見肘。
繼旭輝燕南園、中駿柏景灣售罄後，津淶公路沿線的新房市場一度進入“斷檔期”。目前僅有融泰城和金地藝墅家兩個樓盤在售。
融泰城是一個老盤了，從2014年拿地算起，已經4年多了。開盤時間一拖再拖，好不容易於2016年8月首開了兩棟高層，後又因會回購房的問題一度封盤。
雖說現在又開始賣了，但比較奇葩的是一個項目，兩個銷售團隊，一個團隊只賣高層，一個團隊只賣洋房，而且是兩種不同的購買方式。
洋房網籤協議5900元/平米，實際售價2萬2，中間1萬6的差價要一次性交齊。算下來，每套房的首付都接近8成。
開發商所持的高層和小高產品，走的是正常的銷售程序。目前高層4、11號樓已於9月29日開盤，主推89-126平2-4居（建築面積），均價18000元/平米。小高層2、3、12、13號樓仍待售中。
另一個項目就是金地藝墅家，這才是區域真正的“解渴”擔當。為什麼這麼說呢？
01）位置好，配套成熟。
金地藝墅家地處西青中心，坐落於賓水西道與工一號路交口以南，緊鄰水上、奧體、梅江富人區，居住氛圍濃郁。
項目置身於三大高校學府（天津工業大學、天津師範大學、天津理工大學）、四座自然環境景觀公園（水上公園、南翠屏公園、西青郊野公園、侯臺溼地生態公園）的包圍中，周邊又有地鐵三號線、紅旗南路華潤超市、華苑人人樂、華苑物美大型超市等為生活提供便利，各種配套相對成熟。
02）產品低密。
金地藝墅家為低密社區，共有3個地塊，容積率最高的也不超2.0。
尤其是05號地最為低密高綠。05號地整體佔地面積11.34萬平米，規劃總建面體量約合20.42萬平米。拋去自持的高層部分，容積率只有1.1，對外發售的產品全部為洋房和別墅，綠化率高達49%，適合改善客群選購。
其中，洋房共計18棟，6-8層到頂，一樓帶小院、地下室，二樓帶地下室，主推100平米的三室、120平米的三室、140平米的三室；別墅29棟，2-3層到頂，主推戶型為165平米。共計701套房源。
該項目定位為改善，雖然有11萬平米的自持面積，規劃建設11棟高層，但這部分與洋房別墅之間有很寬的道路隔開，形成了一個完全獨立的小區，絲毫不妨礙日後業主的居住體驗。
07和08號為“洋房+小高”的組合，其中07號還有少量高層，給剛需提供了出手機會。
需要注意的是，雖然這三個地塊同處於津淶公路沿線，但相對來說，津淶公路以北更為成熟，三大高校都位於北側；而津淶公路以南是今年地塊出讓的集中地帶，潛力大，但目前配套方面還有所欠缺，當然價格也便宜些。
再多說一句，金地藝墅家打造的褐石洋房也是項目的一大亮點。不是所有的多層建築都叫洋房，也不是所有的洋房都叫褐石洋房。
金地的褐石洋房是申請過國家專利的，為金地專屬。它不僅是一種建築，更是一種文化、一種生活。而金地藝墅家則是金地褐石住區的升級版，打造的是褐石2.0洋房生活墅區。
前面我們也提過，津淶公路沿線不僅承載著外地剛需置業需求，還有大量市區外溢以及本地改善需求。金地藝墅家的產品正好契合了這部分需求，同時也提升了區域的“調性”和“檔次”。
03）有價差。
在《天津樓市一個顯著特徵：要想賣得好，必須有價差！》一文中提過，價差，才是當下天津樓市最大的支撐力。有價差的項目，也是買房人撿漏的一大機會。
金地藝墅家之前放風價2萬9，而項目實際開盤價為：高層20000元/平米，11層到頂小高22000元/平米，6-7層到頂洋房24000元/平米。相比之前放風價至少便宜了5千元。
不僅如此，對比周邊項目，金地藝墅家的價格優勢也很突出。格調松間上次加推小高2萬6-2萬7，洋房2萬9-3萬，毛坯交房；萬科翡翠大道洋房3萬3，高層2萬8……
成千上萬的價差，相當於撿了個“大便宜”。試想，一平米差價1000元，100平米就是10萬元；一平米差價1萬元，那100平米就相差了100萬吶！
有這麼多“好鄰居”給抬轎，難怪金地藝墅家售樓處天天人滿為患，小編週末去踩盤都要靠“擠”的。可見，好的產品+驚喜的價格，吸引力真的太強悍了。
04
寫在最後！
一般來說，一個板塊的發展可以分為5個週期：啟動期——增值期——滯漲期——成熟期——衰退期。
如果能趕在板塊啟動期、增值期下手，無疑收益最為豐盛。目前來看，津淶公路沿線還是一個待成長的娃娃。
之前板塊自中駿柏景灣、旭輝燕南園之後陷入低迷，很大原因是，開發商少，且較為分散，形不成合力。如今這些已不是問題。
區域內宅地一籮筐，整個環城都沒有如此密集的土地供應，且板塊距離市區最近，還是價格窪地，何愁不會起勢。
正如365淘房平臺總監徐志平所言：津淶公路沿線明年會成為天津環城最熱的板塊，沒有之一。
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