最近，精武鎮和團泊西成了365置業交流群討論的兩大熱門。
同處大西南、南奧體概念、剛需為主……讓二者有了許多“共同語言”。
也正因此，很多購房者糾結不已，到底是買團泊西好還是買精武鎮好？哪個發展潛力更大？
01
西南“雙星”
天津歷來有“上三區，下三區”的說法。
而作為“標杆”的上三區（即南開、河西、和平）均位於天津的西南板塊，進而帶動著很多資源也向西南傾斜。
所以提起買房，西南板塊是上上選。城市界面好，配套資源全，人文素質高，政策紅包也多。
但問題是房價也貴，不說市區，連外環以外的西青3萬+、2萬+比比皆是。
中北鎮華僑城萬科翡翠嘉和高層2萬7-3萬、洋房3萬3；
張家窩萬科翡翠大道高層2萬8、洋房3萬3，融僑方圓精裝洋房23500、毛坯平墅2萬4；
李七莊萬科東第洋房3萬6、融僑觀瀾洋房3萬4……
昔日的中北鎮、張家窩已逐漸“脫剛”，便宜的都在2萬左右。這對於剛需來說有些超出承受範圍。
縱觀整個大西南，低於2萬的也就兩個板塊可選，一個精武鎮，另一個就是團泊西。
之前由於精武鎮鬧房荒，團泊西順利“接棒”，在今年上半年幾乎是“一枝獨秀”，是純剛需西南置業的唯一之選。
即使整體市場不太好，也賣得不錯，還有開盤售罄的樓盤。比如愉景城首開推出了332套房源，當天全部售罄；金科天湖首開去化率也在76%左右……
但隨著9月金地藝墅家的認購開盤，精武鎮吹響了起跑的號角，精裝高層2萬的價格，剛需踮踮腳即可觸及。
於是乎，精武鎮、團泊西相愛相殺，共同撐起了西南樓市“半邊天”。
02
明年的環城之星
精武鎮由於起步晚，中間又出現了“斷檔”，只有格調松間獨領風騷。
直到今年，精武鎮才算真正起勢，勢頭不容小覷。
一年多的時間，接連賣出了8宗宅地，吸引了金地、萬科、華僑城、卓越等多家房企進駐，僅住宅體量就超84萬方。
假設按每戶100平米計算的話，這就是8400多套房子吶！這波強供應，放眼整個環城，都無板塊能敵。
更值得一提的是，這些地塊除了津西青（掛）2017-05號地全是三價聯控盤。這樣的地塊，最顯著的特徵有兩個：
一，房價已定。按照限價原則，精武鎮高層毛坯指導價15000元/平米，小高層毛坯18300元/平米，洋房毛坯20400元/平米，別墅毛坯27000元/平米。
第二，行動迅速。三價聯控盤沒有討價還價的困擾，動作都會很快。
截至目前，精武鎮這8宗地塊中已有5宗公佈規劃，產品多以洋房、高層為主。
目前金地藝墅家已經開盤，高層20000元/平米，11層到頂洋房22000元/平米，6-7層到頂洋房24000元/平米，均帶精裝修。
精武鎮在售項目
除此之外，精武鎮還有4宗地塊正在招商，計劃收儲面積共計26萬平米。
精武鎮招商地塊
這個體量領跑全市所有板塊，由此不難預見，精武鎮將會是明年環城最熱的置業板塊，沒有之一。
03
崛起的後起之秀
之前精武鎮的斷糧給了團泊西發展的機會。
在2016年那波土地熱潮的帶動下，團泊西板塊被瞬間點燃。
雖然隸屬於遠郊片區的靜海區，但團泊西卻擁有“環城”的距離。從團泊西走團泊新城大橋到外環南路約12公里，開車大約15分鐘。
再加上有大規劃大公建、新盤扎堆、價格親民，團泊西吸引了大波購房者的目光。該板塊洋房毛坯指導價14000元/平米，高層毛坯11000元/平米。
目前區域內已經集聚了13個項目，產品以洋房、小高層為主，價格大多在14000-18000元/平米之間不等。
團泊西在售項目
比如中昂安納西小鎮、金科天湖、愉景城等，都是區域內的熱銷盤，再加上即將入市的純新盤奧體公元101、六和茗著、海熙府、新湖美麗洲等，區域價格戰日趨白熱化。
04
精團CP愛恨交織
精武鎮和團泊西是一對相愛又相殺的板塊CP。
一起承接著市區外溢，一起扛起了剛需西南置業的大旗。
但兩者之間也有競爭，不過從目前來看，團泊西完全是處於被精武鎮“吊打”的節奏。
一方面，二者同處一條軸線上，但精武鎮比團泊西更靠近市區，是市區外溢的最先受益者。剛需雖然在高房價的倒逼下被迫逃離市區，但大多數人還是希望離市區越近越好。
另一方面，精武鎮各方面配套更成熟。團泊西雖然規劃很好，但兌現還需要時日。目前板塊內人氣還是差點，交房項目僅有兩三個。沒有人氣，商業等配套也起不來。
精武鎮有地鐵、有土著、有產業園區，各方面發展都比團泊西強。尤其是津淶公路以北的大學城板塊已經很成熟了。
不過，團泊西也不是毫無優勢可言。它勝過精武鎮最大的一點就是——
價格更便宜。精武鎮精裝高層2萬（金地藝墅家），團泊西毛坯高層1萬1、1萬2（奧體公元101）；
精武鎮精裝洋房22000-24000元/平米（金地藝墅家），團泊西精裝洋房16000-18000元/平米（金科天湖、榮盛錦繡學府）。
二者一對比，團泊西比精武鎮便宜了好幾千，高層相差七八千，洋房相差六千左右，而這差價就是吸引買房人入手團泊西的源動力。
用10分鐘換差價，這對於囊中羞澀的24k純剛需來說是筆很划算的買賣。不就是早起十分鐘嘛，克服一下就習慣了。
但對於能夠到精武鎮的買房人，團泊西會淪為“備胎”，尤其是團泊西的洋房產品“受傷”最大，會被精武鎮的高層搶去不少客資。
05
板塊“相殺”的秘密
其實，精武鎮和團泊西的關係，就好比華明和東麗湖。
雖然同處於東部置業的軸線上，但華明比東麗湖更靠近市區，想去東麗湖必過華明，所以華明實現了完美“截胡”，以致於東麗湖雖有華明無法比擬的自然資源，但還是被華明壓過一頭。
再比如雙港、辛莊、鹹水沽，雖然鹹水沽是津南的CBD，但三者房價的排序卻是：雙港＞辛莊＞鹹水沽，這就是由距離市區的遠近決定的。
近些年鹹水沽樓市之所以能起來，很大部分原因就是因為雙港和辛莊沒有多少房子了，所以這條南向置業軸延伸到了鹹水沽。假若雙港、辛莊房源眾多，哪裡還會有鹹水沽的份兒。
同理，北閘口是鹹水沽的外溢。鑑於鹹水沽目前新房扎堆，富力又一城、世茂璀璨公園、沽上江南、藍光雍錦香頌、龍湖紫宸等，再加上純新盤海藍城，鹹水沽的待售體量相當大。
另外，今年鹹水沽擬供應6宗地塊，除了海藍城和停牌的津南（掛）2017-08號宗地外，還有海鑫路地塊、鹹水沽新商圈項目、雙橋河經營性01、02號地，土地儲備還是蠻大的。
由此來看，北閘口短期內是沒有機會了。
如今的精武鎮和團泊西同樣如此。精武鎮是團泊西跳不過的一道坎。團泊西只能撿精武鎮“截胡”剩下的。也就是說，夠不到精武鎮的人才會選擇去團泊西。
假若沒有精武，團泊西完全可以“自嗨”。
但以目前精武鎮的供應量和未來房源儲備來看，接下來4-5年內精武鎮會持續釋放，而且幾乎都是三價聯控盤，房子售價已劃定上限。
這也預示著團泊西即使沒有三價聯控地，房價也會被牢牢“控制”住，因為有精武鎮扛著，所以盼著團泊西翻番漲的投資客可以歇歇了，至少近5年內是沒戲了。
而宜興埠板塊和鐵東北路板塊也是同理。
之前由於宜興埠沒有新房，鐵東北路熱鬧了起來，板塊知名度和認知度都得到明顯提升。
但現在宜興埠板塊又戰火重燃：成寧府正在驗資排卡，預計國慶開盤，高層預計25000-26000元/平米，洋房28000-29000元/平米；未來城預計10月底開盤，預計均價23000元/平米。
除了成寧府、未來城這兩大新盤外，還有今年新成交的金輝宜興埠地塊，樓面價才1萬2左右。
而且從位置上來看，宜興埠比鐵東北路更靠近市區，所以一旦成寧府、未來城等入市，鐵東北路必會受影響，不僅會被“分流”部分客群，房價也難有大的突破。
市區樓市是攤大餅，哪裡有空缺“補”哪裡。環城則是沿著軸線依次遞減，誰站的靠前誰先挑，且前者就是後者的上限，很難出現“跳級”漲。
這就是板塊“相殺”的秘密！
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