管南房價會降？

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管南房價會降嗎？

關於管南，一直以來，坊間就流傳著一個論斷，管南的房價會維持不住。

結論主要是從兩方面論證得出的：

一是管南房價太高了，漲得太猛了；

在鄭州各版塊房價體系中，歷史上管南的房價始終被惠濟北壓制一頭，2019年以來，管南竟直接超越了惠濟北，且彼此間的價差達到兩千之高，在有些人看來，如此大的漲幅，明顯不尋常，既然不尋常，那房價肯定會維持不住，降價也是必然的了。

二是管南供應太大了；

影響房價的因素有很多，供需則是其中最重要的部分，供應量大，需求又沒有明顯變化，房價下降也就可想而知，從各種土地出讓數據看，無論是2018還是2019年，管南土地的供應在各區中都是最高的，如此大的土地供應影響到後期的市場，房價自然難以支撐。

部分輿論對管南房價走勢的論斷依據的正是這兩點，房價漲幅太高，性價比相對不高，再加上土地供應大，後期競爭激烈，房價回落不可避免。

那麼管南房價未來真的會降嗎？

一個版塊降價並不新鮮，惠濟北即是最好的案例，管南當然也有可能布其後塵，但如果只是因為漲幅過高和供應太大，就預測管南房價會降，並不能使我們對該區域市場的走勢有更確切的認識。

無論是從房價上漲的角度，還是土地供應來預測市場，都太過於把管南一概而論了，管南實際上並不小，從南三環到繞城高速之間的距離都在6公里以上，這麼大的一片區域擁有的項目眾多，也分出好多不同的板塊，只有深入各個板塊和項目才能對區域市場有更準確的把握。

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沒有一個統一的管南

比如以管南漲價幅度過大這點而言，我們知道，管南房價的上漲主要是由富田九鼎公館引領的，這個項目雖然也屬於管南的一部分，但和管南前幾年風頭很盛，號稱管南三巨頭的項目，如綠都瀾灣，永威城，正商中州城等，其實在區位上差別並不小。

因此，把管南房價的上漲視為區域市場整體行情的變動，倒不如說，這種上漲更多的是來自項目自身的特性。

畢竟九鼎公館有著更突出的優勢，如和北龍湖聯通的地鐵4號線，臨著三環和主城區更近的區位，以及地鐵入戶等等，主要還是這種種優勢給了九鼎公館定價15000以上的底氣，和它屬於我們一向所認知的管南的關係並沒有那麼直接。

在九鼎公館之後，當然管南其他項目房價也有所上漲，比如綠都瀾灣房價也漲到了一萬五以上。

但除了項目彼此之間的聯動影響，我們同時也不能忽略的是，綠地瀾灣已經賣到7期，對於一個處於末尾的項目而言，適當的漲價不僅不會帶來太大的銷售壓力（因為已經是尾盤），而且還會讓前期的業主看到了項目的升值潛力，何樂而不為呢？

所以，從這兩個項目看，漲價都有其特殊的成分在，雖然它們都一定程度上提高了管南房價的天花板，但並不能代表管南整體的房價走勢，也不能看做管南整體房價有多大的突破。

再加上管南本身在售的項目就不多，那麼部分項目房價的變動更容易被誤以為區域市場的變化，但這是需要明確的地方。

那麼管南房價有沒有更好的衡量基準呢？

相比九鼎公館和綠都瀾灣，新盤融創城顯然會更能代表管南三四環之間這一地帶的房價，以13500 的融創城和15000的綠都瀾灣對比，後者的性價比明顯就沒那麼高了。

以管南土地供應量大，因而區域未來房價勢必會降這個邏輯又如何呢？

不可否認，近兩年管南土地的供應量的確不小。

但我們也要認識到，這些供應量大部分都集中在四環以外，目前管南的新盤也主要集中在這一地帶，四環外因為區位優勢弱，區域配套差，未來等到這些項目入市時，房價定然會明顯低於管南三四環之間的板塊。

但如果以此作為依據，從而認定管南房價會降，也並不能正確反映管南確切的市場面貌。

對於管南未來的市場走勢，更確切的判斷或許應該是，三四環之間部分項目房價，因為區位特殊或銷售節點的問題，會堅挺住，但四環外的項目，因為競爭激烈，且體量巨大，以價換量的可能性更大，所以，管南的市場未來不同板塊之間會更為分化，而絕非是以一句降價可以概括的。

之所以我們常常容易把管南一概而論，還有一大原因是因為這個區域開發晚，項目集中度高，四環外一直沒什麼項目，不同板塊之間還尚未形成明確的概念，因此在傳遞區域市場行情時，常常以一個管南稱之，而忽略了內部板塊之間的差異。

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管南可分為哪些板塊？都有什麼項目？

管南可分為哪些板塊？以及各板塊中的項目都有哪些？

整個管南由南三環到繞城高速之間，根據道路或河流可分為四大板塊，三四環之間有十八里河阻隔，據此可分為宇通工業園板塊和金岱產業園板塊，四環外有鄭新路阻隔，可分為十八里河板塊和管城火車站板塊，四大板塊各有優劣。

管南板塊劃分

先說宇通板塊：

這是距離主城最近，同時也是管南地產開發最早，目前項目最多，相對也最成熟的一個板塊，同時地鐵2號線的穿過也是該板塊最大的亮點，目前該板塊內的項目主要有兩個，分別為永威城和綠都瀾灣。

綠都瀾灣目前已經漲到15300元/㎡，項目綜合性優勢比較強，不僅距離地鐵站較近，而且配套的創新街小學和鄭州八中也是一大亮點，目前已開發到7期，七期位於紫荊山南路東，戰馬屯路南，容積率3.5，規劃5棟高層，2棟小高層和一棟共配樓，因為地塊受限，七期產品很一般。

瀾灣整體規劃

七期效果圖

永威城目前也已開發到六期，這也是項目最後一期住宅，六期位於宇通路南、河西路西，六期佔地56畝，容積率3.5，規劃了9棟34層高層，售樓部對外釋放價格一萬五六，相比五期價格上漲明顯，作為區域內一直主打品質的項目，永威的產品價格一向也是區域內的天花板。

永威城規劃

六期效果圖

這個版塊除了綠都瀾灣和永威城之外，只剩下宇通工業園這個尚未開發的地塊，宇通工業園的控規早已出臺，同樣也是以住宅為主，不過和前兩者主要定位剛需不同，宇通控規中的地塊大部分容積率都很低，明顯是定位改善，在這個區域有改善需求的可以關注下它的進展，而該地塊因為位置更好，如果產品定位也高的話，後期入市勢必會進一步夯實片區的價格。

宇通地塊控規圖

金岱產業園板塊：

金岱板塊因為涉及眾多產業園搬遷，開發較晚，2019年才開始陸續有項目啟動，該板塊優劣勢都很明顯，優勢在於區位好，距離主城近，距離東區近，劣勢主要是環境嘈雜，基建水平還有待提高，目前同樣是有兩個項目，融創城和富田九鼎公館，

融創城項目由十八里河、紫辰路，京廣鐵路，南四環圍合而成，項目總用地1086畝，目前已經開發到二期，一期為毛坯，二期為精裝，均價在13000-14000之間，除了品牌、性價比佔優之外，相對而言，融創城優勢不是很明顯，不僅距離地鐵站較遠，而且項目周邊多為園區及未開發地塊，周邊整體環境很是一般。

融創城效果圖

融創城區位圖

富田九鼎公館地塊範圍為南四環、紫辰路、金岱路與107輔道圍合，約1300畝，規劃有住宅、辦公、商業等多種業態，一期位於南三環與鄭尉路交叉口東南，位置較好，而且交通很有優勢，不僅緊鄰地鐵4號線，而且地鐵站直接入戶，優勢很明顯，因此項目也是管南房價最高的一個，目前開發到三號院，最高達到15800。

管城火車站板塊：

該板塊最大利好當然非火車站莫屬，火車站的落位也為管南帶來了近幾年少有的高光時刻，整個片區在火車站的帶動下潛力巨大，只是畢竟目前一切還處於規劃階段，再加上該片區距離主城區較遠，配套匱乏，目前熱度並不高，該片區目前有三個項目，綠地公園城，正商生態城以及富田城。

綠地公園城位於南四環與鄭新快速路向南800米路東，具體為北到南四環，東臨京廣鐵路，南至十七里河，西鄰鄭新快速路，項目總佔地面積約

正商生態城位於綠地公園城東南，十七里河南岸，主打生態優勢，千畝大盤，西側挨著南水北調河，距離小李莊火車站很近，預計一期首開兩個地塊，容積率2.49，產品為高層加洋房，高層戶型在92-119平米，洋房戶型在103-143平米左右，這也是正商在該片區繼智慧城之後的又一千畝大盤。

正商生態城效果圖

富田九鼎華府位於管城區豫一路與祥和路交匯處，和生態城、公園城臨近，項目體量巨大，近上萬畝，一期佔地40畝，容積率3.0，由六棟高層組成，戶型建築面積為98㎡ 、105㎡、115㎡、125 ㎡三房，整體偏改善。

九鼎華府區位圖

一期效果圖

十八里河板塊

該板塊屬於管南開發進度最慢的區域，區域利好主要是有地鐵2號線穿過，不過因為只有兩個站點，地鐵輻射的範圍不夠大，紫荊山南路因為一直不通，也影響了區域的被接受度，目前只有一個項目碧桂園名門時代城。

碧桂園名門時代城項目整個地塊總規劃約5880餘畝，其中項目整體開發用地面積約1160畝，也是千畝大盤，首期地塊處於中州大道和京廣路和站馬屯明溝的交匯的三角地裡，佔地75畝，建面約15萬方，規劃有6棟高層（33F）、3棟中高層（24-26F）以及1棟9班幼兒園，戶型為89和113㎡三房， 目前碧桂園對外釋放13000精裝。

時代城效果圖

關於管南購房的幾點建議：

1、在管南購房，如果看中區域，價格也都能接受的話，那就可以根據自身的需求，和不同項目之間的匹配度來進行選擇了，看重學校，地鐵綜合優勢的話，綠都瀾灣是首選，在乎品質的，永威城更佳，看重潛力和地鐵4號線，可以選擇九鼎公館，融創城的優勢則在於性價比。

2、如果對區域沒有執念，也非地緣性客戶，那麼1.5萬的價格倒是可以多對比一下各個區域，如惠濟北，中原區，高新區等等，買房區域還是首先需要考慮好的。

3、如果只能接受1.3萬左右的價格，在管南那就只能選擇四環外了，如綠地公園城、碧桂園名門時代城，正商生態城，九鼎華府等，這些項目雖然有一定潛力，但因為距離主城區更遠，且短期內無地鐵，配套匱乏，對於剛需一族，務必要慎重，尤其是因為各個項目體量都很大， 配套都需要自身配建，因此所需的週期會更長，這也是購房者需要尤其注意的地方。

4、由曾經的管南三巨頭到項目四面開花，管南的當下必定是一個緩衝調整期，新的市場局面還需要時間才能逐漸平穩下來，在這個調整期內，可以想象，各個項目的房價也難免會有升有降，管南未來房價態勢究竟如何變動，我們還需要拭目以待。

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