好地段、公園、地標性建築三者合一，將會體現出區域商業項目的強大競爭力，而北京CBD區域就能滿足這些要求。隨著北京CBD東擴進程的不斷髮展，該區域的商業地產無疑最為受益。
CBD東擴概念於2008年由北京CBD管委會提出，東擴之後的CBD範圍是從朝陽區東大橋路至西大望路，朝陽北路至通惠河北路。
在採訪中，許多業內人士一致認為，在近六年時間裡，隨著北京CBD東擴，CBD核心區域裡的寫字樓仍然是北京最有價值的寫字樓，無論是出租率還是租金在未來的五年內仍然保持在高位，隨著CBD區域的擴大，寫字樓數量的增加，並沒有稀釋該區域的價值。
但是在其發展過程中，規劃缺乏人性化、拆遷難等問題也頻頻爆出。“北京的CBD從嚴格意義上說，距離國際性還有很長的一段路要走。”世邦魏理仕策略顧問部華北區資深董事王淳在接受中國商報記者採訪時說。
供應短缺致寫字樓租金走高
在北京國貿中心與華貿區域內，許多寫字樓矗立其中，而在豪華大氣的寫字樓中間也夾雜著許多破舊的小區。
記者在北京朝陽區紅廟北里社區瞭解到，在CBD東擴之前，這裡的房價維持在每平方米1.2萬元左右的水平，可是此後行情一路看漲，現在二手房的價格在每平方米3.6萬元以上，這樣的價格對應的房屋卻是上世紀50年代末建設的。
如今，在房地產發展的黃金年代，在房價飆升的同時，寫字樓租金也水漲船高。業內專家普遍認為，滿足了交通便利、配套完善、資源稀缺等優勢，北京CBD板塊的商業價值在未來還會凸顯出來。
根據統計報告顯示，在第三季度北京甲級寫字樓平均空置率環比下降0.14個百分點，至3.5%。新入市項目較好的預租狀況，將甲級寫字樓市場的淨吸納量拉昇至9.42萬平方米，環比顯著上漲79.55%。今年前三個季度累計吸納量達14.67萬平方米，與去年同期相比下降了6.34%。
由於新入市項目體量較小，而且預租狀況表現良好，同時存量項目可租賃空間持續去化上漲，因此北京的寫字樓出租率保持高位運行。
與此前不同的是，近年來內資企業在北京寫字樓租賃市場中依舊扮演著更為重要的作用。前三季度，北京甲級寫字樓市場約68.1%的租賃活動由內資企業完成。
“在過去的兩年裡，由於地塊有限，CBD板塊內入市的項目特別少。”王淳分析指出，該區域內的租賃面積一直呈現出緊張的趨勢，而且沒有供應量巨大的寫字樓入市；因此，王淳持續看漲寫字樓的租金。
據瞭解，王淳指出的中服地塊緊鄰東三環國貿橋，與國貿、銀泰等區域相互呼應，交通和地理位置十分優越，是業內期待的一個商業項目。業內的普遍觀點認為，中服板塊的入市無疑會再次拉動整個CBD商業項目的售價以及租金。
據悉，根據戴德梁行的數據顯示，在第三季度部分項目成交租金有所上漲，使得該商圈平均租金環比上漲2.25%，達每月每平方米393.3元(64美元)，與去年同期相比漲幅為3.18%。
每平方米393元是什麼概念呢？將北京CBD商圈與北京另一處熱門地點中關村商圈相比較，中關村商圈的出租率在第三季度達到85%，租金環比上漲1.96%，每平方米達到了309.62元(50.31美元)。而CBD商圈的租金高於中關村商圈每平方米90餘元，這個價格無疑成為了北京之最。
很多人會有疑問，隨著大量商業寫字樓的入市，會不會沖淡了租金的價格甚至是出租率？從以上的數據和事實分析，不難發現在未來的五年內，北京CBD的寫字樓仍然是金字招牌，是保價保值的置業首選。以中關村商圈甲級寫字樓市場為例，自2007年以來連續七年斷供，第三季度迎來新供應，位於中關村核心區的互聯網金融中心的入市，帶來5.1萬平方米的可租賃空間，但由於該項目預租情況良好，截至三季度末的出租率已達85%以上，該商圈平均租金環比上漲1.96%。
CBD東擴面臨問題不少
從城市發展的角度看，如何讓CBD更具人性化是值得探討的問題。
北京京商流通戰略研究院院長賴陽認為，從目前的情況看，在北京CBD的發展過程中已經暴露了若干問題，特別是現在北京CBD的商務基本功能暫時未達到國際水準的要求。
“首先是CBD商業服務的基礎功能。”賴陽表示，“早期的北京CBD自然發展而來，規劃在其中的作用有限。當時開發商在設計商務中心的時候，沒有滿足商業服務上的功能。最直觀的感受是餐飲業的缺少與寫字樓體量大之間的不匹配。”
在賴陽的調查中，餐飲的供給面積非常小，與寫字樓的數量不成正比。而除了餐飲被“吐槽”之外，交通問題也影響了整個CBD區域的形象。“由於每個綜合體在獨立開發的階段，沒有具體的規劃指導，導致建築標準、建築規範以及其他方面存在各自為營的現象。現在看到的情況就是，無論地上還是地下均沒有把整個CBD區域串聯起來。”
除了餐飲和交通問題之外，賴陽認為從零售商業的角度探查CBD問題會發現，能提供給品牌商的展示空間仍不足。
“品牌企業需要足夠的展示面積，但是現在，即使是CBD最大的商業綜合體新光天地所提供的展示面積也非常有限。”賴陽認為，國際一線品牌需要的是獨立設置的一棟門店，根據品牌的特點設計門店，這也與國際化CBD基本上配套。
從長遠角度看，伴隨北京CBD東擴產生的不僅僅是房價的上漲以及寫字樓租金的上升，更應該囊括優質的商業服務平臺。以可持續發展為目的，吸引更多優質產業和企業的進駐。(記者 曾靜婕)
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