杭州樓市季報：區域“搶人”白熱化，土地溢價率下滑，市場下行

2019年1-10月，杭州全市土地出讓金已經達到2424億元，穩坐全國首位，趕超去年全年的2501億元勢在必行，今年土地市場整體表現依舊活躍。但是具體到季度成交來看，下半年全國市場下行後，杭州土地溢價率也隨之走低。

2019前三季度商品住宅成交802萬方，略高於去年同期。儘管三季度市場下行期項目去化有所放緩，但是在開發商積極推盤的加持下，整體成交規模穩住了。

接下來本文具體分析杭州2019年第三季度的市場表現。

01

土地市場執行“雙限”條件，區域人才政策升級

✦土地“雙限”，針對性精準調整市場，穩地價、穩房價、穩預期

6月29日，市區掛牌宅地出讓條件中首次設置了“限房價、限地價”，新增毛坯銷售均價、毛坯銷售最高單價和精裝限價。

“限房價、限地價”土地新政的執行，從拿地端穩定杭州樓市，未來兩三年內杭州各板塊價格體系將被限定，購房者對房價上漲的恐慌心理減輕，買房有了更寬鬆的挑選時間。毛坯均價與毛坯最高價的限定也給開發商提出利潤難題，項目高低配或許無法成為開發商的盈利策略，產品質量與創新堪憂。

✦區域“搶人”進入白熱化階段

為吸引人才，政策不斷加碼。繼降低落戶門檻後，杭州再次出臺新政吸引人才，2019年6月3日（含）之後的應屆本科畢業生在杭州可以領到1萬元的生活補貼，碩士生的補貼標準也由2萬調升至3萬，博士生的補貼標準由3萬調升至5萬。

區域“搶人”進入白熱化階段。餘杭區發佈新人才政策，畢業7年以內的高校畢業生，博士補貼5萬、碩士補貼3萬、本科補貼1萬；蕭山區發佈“ 金梧桐” 人才安居計劃，生活補貼最高博士8萬、碩士6萬、本科4萬。

02

房企拿地理性，港資房企引關注

✦土地出讓“雙限”條件下，房企拿地趨於謹慎，但優質地塊熱度難擋

2018年三季度，杭州全市宅地共成交35宗，成交規劃建面共計486萬方，相比去年同期，推地節奏相同。三季度樓面價14333元/平方米，同比環比均下降，平均溢價率僅為10.6%。土地出讓“雙限”條件出臺後，企業拿地都較為理性。優質地塊競爭依然激烈，如多年沒有供應的金沙湖板塊，經過53輪競價，最終綠城以總價44.29億競得，樓面價25810元/平方米，溢價率28%，仍有一定的利潤空間。

✦蕭山、餘杭是三季度的成交大區，蕭山區競爭最為激烈

蕭山、餘杭是三季度的成交大區，均成交11宗宅地。企業拿地趨於理性，從溢價率來看，蕭山21%、拱墅19%，拿地競爭較為激烈。

✦宅地成交榜單

港資房企備受矚目，新世界和新鴻基三季度在杭州拿下2塊綜合用地，總價均約百億元，預示著杭州的商業發展將邁入新臺階。今年濱江集團加快深耕杭州，主攻城市核心地段，濱江集團佔據樓面價TOP10榜單2席。

2019年三季度杭州宅地成交總價TOP10

2019年三季度杭州宅地成交樓面價TOP10

03

✦住宅市場供需走向平穩，出清週期3.7個月

2019年第三季度商品住宅成交291萬方，相比第二季度基本持平。農曆傳統春節期間疊加2018下半年市場降溫的狀態尚未扭轉，2019年一季度成交萎靡。到了二季度開始市場供求逐漸平穩，3、4、5月走出了小陽春漲勢，銀行利率下調、土拍市場率先回溫、沁園漲價，都為新房市場帶來了信心。下半場開始政策趨嚴，土拍限房價下購房者趨於理性，謹慎選擇，開發商為了加速回款，積極推盤搶佔客源，“金九”成交小幅上升。

截止9月底，商品住宅庫存390萬方，出清週期3.67個月。隨著近期推盤量的上漲，杭州庫存規模有所增加，但整體仍處於健康狀態。

✦高價地入市帶動了多個區域價格上漲，部分板塊的未來限價上漲

餘杭、臨安與蕭山是目前杭州市區剛需集中地，市場活躍度高，成交規模位居前三甲，為市區貢獻63%的銷售量。拱墅、濱江由於前期成交少，新項目的入市帶來了明顯的增長，如濱江區長期斷供，中海雲宸、時代濱江悅的入市，使得成交大幅上升。

從區域成交價格來看，隨著地價上漲，多數區域成交均價上移。下城與上城位列第一梯隊，下城區上半年推盤項目少，主要是鳳起潮鳴等高價項目的網籤拉動成交均價結構性上漲。江乾區多個5萬+項目的集中入市，如世茂天宸、龍湖葛洲壩景粼天著等，因此價格上升明顯。富陽、臨安仍然是價格窪地，但價格漲速不容小覷，富陽已邁進2萬+陣營，目前僅臨安在2萬以下。

✦未來板塊的房價被提前鎖定，部分板塊的未來限價上漲

“雙限”條件施行後，已有宅地成交的板塊未來售價已經很清晰，大部分的價格與當前在售項目價格基本持平，但也有幾個板塊出現了漲價，如崇賢新城現售高層價格約20500元/方，而新出讓地塊限價23000元/方。

✦地價上漲與改善需求激發90-140方戶型熱銷，純剛需小戶型正退出主流地位

地價逼迫與改善需求激發90-140方戶型銷量，佔比增加了16%；純剛需小戶型佔比逐漸降至23%，新入市項目少有70-90方戶型推出。除了臨安、餘杭、富陽的部分郊區剛需板塊，杭州市區已經很難挑到總價200萬以下的房源，其佔比縮減至13%；200-400萬成為主流總價段，是剛需與改善的普遍選擇。

04

購房者選房更加理性，銷售分化明顯

✦三季度項目開盤去化率下滑至79%，市場觀望情緒濃厚

2019年三季度，項目開盤平均去化率79%，相比去年三季度的90%，表現出購房者的理性，市場遇冷氛圍開始傳播。

從整體走勢來看，傳統農曆春節期間，整體樓市“涼涼”，限價紅利盤集中領證後，購房者積極性被調動起來，之後去化基本維持在80%左右，9月份杭州“紅盤”綠城楊柳郡推出，報名人數過萬，中籤率僅5.6%，但選房現場棄選率超高，主要原因在於戶型較差，購房者綜合考慮後棄選，愈加冷靜。

✦分化明顯，倒掛項目出現“萬人搖”，中高端、性價比低等是“流搖”的主要原因

自杭州搖號以來到9月底，杭州共產生15個“萬人搖”項目，樓盤最大的特點是低單價、低總價，一二手倒掛嚴重，剛需、投資均參與，隨著倒掛項目的清盤，未來“萬人搖”現象將逐漸減少。

2019年以來杭州“萬人搖”項目

三季度杭州共產生了82次流搖，熱度最先褪去的臨安，產生34次流搖；城東新城、蕭山南站等板塊的中高端項目也出現流搖；良渚、下沙等板塊同樣出現，主要是因為項目價格比周邊高，購房者較為敏感。

2019三季度部分“流搖”項目

05

投資客集中掛牌套現，二手房成交量價疲軟

從2019年3月開始，二手住宅迅速回暖，月度成交均在5000套以上，三季度開始成交逐月下滑。2018年以來交付房源的投資客集中掛牌套現，截止9月底，二手房掛牌量超9萬套，土地雙限和銀行信貸政策影響市場預期，二手房成交疲軟。

二手房市場從賣方市場向買方市場轉變，議價空間出現，尤其是在部分二手住宅價格虛高的板塊。9月杭州主城區二手住宅價格指數為5779點，環同比均下跌；主城區二手住宅掛牌均價為29092元/方，環比下降0.75%。

06

未來市場展望

穩預期成為首要目標，一城一策將更加落實；四季度或迎來新一輪供應高峰，整體房價表現為結構性小幅上漲；“雙限”下房企拿地更加理性。

政策方面：在中央房住不炒、穩定樓市的主基調下，穩定預期成為首要目標，杭州接下來以穩為主，切實落實“一城一策”的調控方面，若市場持續高熱度，或將出臺更為嚴厲的土地政策或者限制備案價的政策，一區域一政策或者一板塊一政策將成為杭州調控常態。

土地方面：“雙限”政策下，市場高熱度不再，房企迴歸理性，低溢價成為常態；房企拿地積極性降低，成為資金雄厚房企（尤其是具有國企或央企背景的房企）的拿地窗口期。

新房方面：“銀十”和年底衝刺，房企加快回籠資金，市場將迎來新一輪的供應高峰，引起市場一波關注熱度，但在預期回穩下，購房者趨於理性，成交規模或將保持穩定；當前政策環境下，房價上漲空間極小，更多的是伴隨著高企地價而結構性上漲，但整體漲幅依然會被嚴格限制。