不要購買任何附加值。
一）升值
炒樓要賺錢，大致經過三個階段。
- 買進
- 等他升值
- 賣出
你要知道，當你買進與賣出時，你交易的都是“市場價”。誰也不可能金手指，買到五年前的價格。
你要賺錢，就是“市場價”移動了。從普遍的3000元/平米，漲到了10000元/平米。
這事說起來容易，可是做起來，卻是一團迷惘的。
每一次親友聚會，照例關於房價的討論都是大篇幅的。親戚們少不了吹噓當年買了二套，投資眼光如何英明。又或者是當年錯失了二套，悔得腸子都青了。
可是，為什麼房價會從3000->10000，絕大多數人都是答不上來的。
哪怕那些吹噓的“投資高手”，說起細節軼事能吹二個小時。可是講到原理，多半還是迷惘。只能歸結為“運氣”。
如果你答不上“為什麼升值”，“哪些盤會升值”。那你也稱不上職業炒家，最多隻能算個好運者。
二）原理
房地產不是製造業，房地產是金融業。
真正懂房地產的，真正的炒家，全部都是金融大師。比目前最好的宏觀經濟學家，還要更懂經濟。比目前最好的投行基金經理，更懂金融。
我們的國家，大致有三個數據；
- 貨幣+24%/每年
- 實物+9%
- 通脹+14%
也就是說，濫發紙幣的速度，遠遠超過實物。造成了全社會的通脹。
紙幣通脹，才是房價上漲的唯一動力。
房子本身是有折舊的。不快不慢，大約每年1%
任何認為房子本身會“升值”的概念，都是荒謬的，愚蠢的。房子不會升值，是貨幣在貶值。
房產其實不是製造業，是金融業。他對沖的是全社會的濫發紙幣。
所以房價每年漲13%，每月1%，雷打不動。
如果你想買房子，然後保值增值。那你就最好想一想。你手裡買的是什麼，究竟能否對抗通脹。
三）拆骨法
前一陣子，在某婚禮晚宴上，隔壁坐著一個女生。
當我們扯起職業炒家時，她眼神裡範著光。
“職業的啊，哇塞”。
“那你一定擁有最好的房子。最好的小區，最頂尖的品牌開發商。花園泳池會所，空調地暖新風，精裝修拿鑰匙。學區房，只有學區房才最保值增值”。
我看了看他黝黑的皮膚，焦黃的牙齒，最終確認他的確是一個女人。
只有女人才會說出這麼沒頭腦的話。
為什麼呢。我們舉個例子。假設某板塊，某開發商，新建一手樓盤，他賣你55000/平米。精裝修品牌營銷一手開發商熱氣烘托。
而旁邊普通的一個平庸小區，二手舊樓賣30000/m。
請問，差異在哪裡。
憑什麼B賣30000，A賣55000。差異在哪裡，你為哪些“因素”支付了溢價。
這是一個尖銳的問題。繞不過去。
可惜的是，絕大多數人都含糊應答。不思辨析。
事實上，我們可以用“拆骨法”。
譬如同一個小區。同一幢樓裡。A的30樓和3樓，售價就不同。
30樓如果賣58000的話，3樓可能只有48000。這其中近20%的差異，屬於“樓層差價”。
同樣的30樓，朝南朝北又不同。
這是朝向溢價。
你將樓層，朝向修正係數都剝掉了，A還是比B貴。那麼，你可以這樣說，A的55000/m售價中，其中包含以下因素；
- 基礎盤，30000/m
- 精裝修，10000/m
- 樓齡三年，2000/m
- 綠化與會所，2000/m
- 房型差異，1000/m
- 樓層差異，-3000/m
- 地鐵便利，-5000/m
- 品牌溢價，8000/m
- 初房情結，10000/m
----------------------------
合計： 55000/m
我們仔細看這張表，脈絡就清晰得很多。
憑什麼旁邊的二手樓賣30000/m，而你卻花了55000/m買A。
其中，樓層，地鐵等打分，還都是負數。說明A的品質比B還要差。但你最終是支付了高得多的溢價。因為你還購買了別的貨品。主要是精裝修+品牌+初房情結。
好了，現在問題來了。哪些因素能幫助你保值增值？
三五年後，塵埃落定，A和B的哪個表現更好。
四）增值能力
當你花55000/m買房子時，其實你只有30000/m是買了具體的磚頭水泥。還有的25000/m，你買的是各種各樣的“附加值”。
但是，如果你要升值的話。所有的因素，並不是普世升值的。
當你掏出去的錢中，只有一部分會升值。其他的並不會升值。
只有一部分能對沖貨幣。
只有一部分是硬貨。
在所有的資本支出中，“裝修”是最不保值的。目前上海精裝修一手樓盤，裝修一般是二個標準。10000/平米和15000/平米。
業內的行規，大概是四倍。
也就是說，他賣你10000/㎡的淨裝修房。你自己找個工人乾乾，實際成本是2500/m。
所以炒家們有一條鐵律。那就是絕不碰“精裝修房”。
每一個炒家都是裝修大師。建材市場我們比任何人都熟。炒家們傾向於買毛坯房，然後自己裝修。利潤就出來了。
如果有誰和你說“品牌開發商精裝修樓盤”。那他一定不懂炒樓。
職業炒家的第二條鐵律，就是絕對不碰“品牌開發商”。我們絕對不為品牌支付任何溢價，絕不，絕不！
萬科的房子，一般比同地段其他KFS貴40%左右。仁恆的房子更離譜，一般比同地段一手盤貴60%。
我們遇到過很多仁恆粉。談起仁恆眼睛就成了1080度。@@@三個圈。
有些人喜歡仁恆，和米粉水果粉一樣毫無道理。自住就是喜歡。
但是作為投資，我們絕對不碰萬科，仁恆。
為什麼，當你今天花了多出60%的溢價，買入仁恆。
等你某一天想要拋售時，你必須得拿回這60%溢價。
你得再去找一個仁恆粉。
你得再去找一個下家。並說服他“仁恆的尊貴血統”。並說服他多掏60%的錢。這個難度可不是一般的高。
貨比貨得扔。人家看看你的小區，看不出任何尊貴之處。當年你買得貴，那是你的成本高。
對於職業炒家的第二條守則，就是絕對不為“品牌”支付溢價。
今天你買入時支付了溢價，你賣出時，該“溢價”如何套現。該溢價如何保值增值。
我們信奉的只有品質。棟距，進深，面寬，用料用材，層高。除了品質之外，我們一無倚靠。
職業炒家必需是冷酷無情之人。我們絕不是任何品牌的粉絲。
我們抓在手裡的，只有那些冷冰冰實際的數據。你的層高3.1米，他的層高2.9米，他的層高2.7。好的，那我就願意為3.1米支付溢價。
職業炒家的第三條紀律守則，是“初房情結”。
但是這個話題太大了，值得好好用二篇，甚至三篇文章仔細闡述。所以我們留到後面詳細展開。
五）學區房
職業炒家的第四條原則，是學區房。
我們聽過無數菜鳥在那裡呱噪。
“買房就買學區房”。
“房價會跌，學區房一定不會跌的”
“升值最快的一定是學區房”。
就我個人名下，一套也沒有學區房。或許有幾套，因為我房子實在太多了，自己也搞不清楚。但我從未買過任何“學區房”。
為什麼呢。假設同一個地段，有二套房子。C不是學區，賣500萬/套。D是學區房，賣650萬。
很多人沒搞懂其中的道理。這究竟意味著什麼。
意味著你花650W買D，其實你是買了二樣東西。
500萬的房子+150萬的學票。
未來五年，如果要升值。翻一翻成為1300萬。
則：1300W=1000W的房子+300W的學票
2600W=2000W的房子+600W的學票
5200W=4000W的房子+1200W的學票
現在問題就變成了，你同時投資於二樣東西，“房子”+“學票”。
過去十五年，房子是漲得極快的東西。築造了房地產的神話。
未來十五年，學票能漲得和房子一樣快麼？
1）學區房制度會不會改革
2）地段班會不會被兌水
3）走後門
4）何必要買大房子，一套老公房足矣
這其中的任何一條，都足以對“學票”的價值，造成致命的摧毀。
那你問我，“學票”的價格是漲是跌，漲幅多少。
我的回答是:“不知道”。
我們是職業炒家。是隻炒房地產的。我們只關注於房地產，並對價值有深入精微的研究。
但我們不是職業炒“學票”的。那是另外一個行業。隔行如隔山。
我們對學票的態度，是“不碰”。
我不願意為此支付溢價。同樣二套房子C和D，麻煩你給我便宜的那套C。
如果一定要說的話，我對“學票”的價值持以很悲觀的態度。
後門和窟窿很大。“學票”的價值，完全就是一群無根無據外地人之間擊鼓傳花的遊戲。
而且社會制度本身也在變革。“學區制”不可持續。甚至有一天，象uber，滴滴顛覆出租車市場一樣。價值200多萬的出租車牌照，一夜之間歸零！
反正我是不會扔大籌碼在“學票”上的。
六）職業炒家的痛苦
突然發現篇幅有點超支。接下來的“溫州炒房團”和CEO盤，可能要單獨再列一個篇幅論述。
所以在這裡，我們繼續以某情聖的悲慘愛情故事作為結尾。
上一次，某婚宴上有人和我說：“你們職業炒家是不是都買，最好的小區最頂尖的品牌開發商花園泳池會所空調地暖新風精裝修拿鑰匙學區房”。
答案不是的。
真正的職業炒家，手裡沒有好房子。以我的流派為例，我的偏好是:“二線盤”。
上海的新開樓盤，90%以上都是毫無入場價值的。職業炒家在總人群的購買比例中，少之又少，最多不超過5%
對於所有“品牌”開發商，我們都是不碰的。仁恆，綠地，萬科，中海，保利………更可悲的是，近年來這些Tycoon的市場份額還在不斷擴大。留給買筍盤的空間越來越少。
最最理想的開發商，其實是“區屬企業”。譬如朝陽區建委，黃浦區建委。
因為土地本身是他的，土地成本很低。
國營企業，質量過硬。建築材料都選高標號的用。不趕工期。
最後銷售的時候，卻只要訂一個“良心價”。反正只要給政府打工，不虧錢就算立功。國營老總老酒喝喝，何必迫害消費者呢。
國企造的房子，往往會比較土，硬指標卻是一流。關鍵的關鍵，他往往只有品牌KFS一半的價錢。
“八成品質，十成土建，五成價格”，所以是炒家最愛。大愛，如果你能賣出90%的價格的話，那就是巨幅套利空間。
炒家最喜歡的是二線盤。絕不是一線盤，更不是超一線盤（CEO盤）。[1]
扯得遠了。說回某情聖。某情聖更慘，因為他的流派是“老破小”。
老破小的意思，就是專買最舊，最破，最小面積的老公房。
那些三四十年樓齡的老公房，地上汙水四溢，小區裡大媽大伯乘涼，有時候你捂著鼻子甚至都走不進去。
但是這樣的盤，卻是真正回報率高的盤。真正的賺錢利器。因為競爭對手少。
問題在於，某情聖到了談婚論嫁的年齡。他EX眼睛裡冒著星星@@@，渴望這個很NB的“職業”房產高手，帶給她一套花園洋房泳池會所英式管家品牌開放商新風地暖空調精裝修ArtDeco大理石貼面奢華豪宅。
某人皺著眉頭，想了很久。最終帶到一套1990年建造60平米無電梯的多層老公房。
“什麼，你說你有錢。結果你就讓我看這”。
“單套不值錢，可是我有NN套啊”。
“我要豪宅！我要大房子，好房子，又大又好的房子”。
“你女人懂個錘子。CEO盤不賺錢”。
這個故事告訴我們的道理是，為什麼某人的未來岳父，會揮舞著鴨脖子。。。。
yevon_ou
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