質量問題導致房屋買賣合同解除之房屋“溢價”是否由開發商承擔？

一、背景引入

實務中，因開發商出售的商品房存在質量問題房屋買受人解除房屋買賣合同並要求賠償損失並不少見，但“房屋質量問題”僅是導致解除買賣合同的原因之一，出賣人的此種行為可以統稱為因其違約行為導致合同解除。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條、第13條及當事人在《商品房買賣合同（預售或現售）》中的約定，因質量問題，買賣合同的處理方式及因房屋質量問題，解除買賣合同後損失賠償方式大體可以做以下類型上的區分：

此類合同解除的通常情形：

① 房屋買賣合同有效情形下；

② 一方違約導致合同解除；

③ 合同解除時房屋市場價格與簽訂合同時約定的房屋價格存在差價；

④無過錯的一方要求過錯方賠償相應損失。（購房人溢價損失；賣方轉售利潤損失。）

邏輯圖（1）（2）

邏輯圖（3）

第二部分：典型案例

一、房屋買賣合同解除時，房屋市場價格與簽訂合同時約定的房屋價格存在差價，差價的性質。

1、王富訴蘭州市七里河區人民檢察院房屋買賣合同糾紛案-中華人民共和國最高人民法院-(2015)民申字第2703號

訟爭房屋升值部分損失的問題：從王富的訴訟請求看，其所主張的損失為訟爭房屋升值部分的損失，屬於可得利益損失。

2、習水縣利民房地產開發有限公司、母越華商品房預售合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書-（2019）最高法民申5100號

一、二審法院根據同位置的房屋2013年市場價格與2008年市場價格的差額確定母越華的損失金額客觀合理

二、導致買受人解除合同的原因：

（一）因質量問題逾期交付房屋，買受人解除合同並要求賠償損失。

1、濟南源浩置業有限公司與王光雨商品房預售合同糾紛二審二審判決書-山東省濟南市中級人民法院-(2018)魯01民終4422號

關於房屋的增值差價。……本案中，源浩公司未能按約交付房屋且無法定的免責事由，依法應向王光雨賠償損失，而房屋的增值差價損失屬於當事人訂立合同時應當預見到的預期利益損失，王光雨主張源浩公司按案涉房屋司法評估價值計算出的差價損失1461431元進行賠償，合法有據，一審法院予以支持。

2、錢為與無錫五星花園置業有限公司商品房銷售合同糾紛再審民事判決書-江蘇省高級人民法院-(2019)蘇民再70號

房屋的增值部分屬於錢為在享有房屋所有權期間應得之利益，在《商品房買賣合同》因五星置業公司的違約而解除的情況下，錢為向五星置業公司返還房屋的同時，五星置業公司應當向錢為賠償該房屋增值部分損失。

（二）因出賣人違約，買受人解除合同並要求賠償損失。

1、方誌偉與萬初峰房屋買賣合同糾紛上訴案山東省青島市中級人民法院-民事判決書-(2017)魯02民終9061號

違約方萬初峰應當賠償方誌偉的經濟損失，包括合同履行後可以獲得的利益即可得利益損失。涉案房屋現價值與合同約定的購房款之間的差額100000元系方誌偉因萬初峰單方違約導致《房產買賣合同》履行不能而產生的可得利益損失，對此萬初峰應當承擔賠償責任。

（三）因出賣人逾期辦理撤押及配合辦理過戶手續，買受人解除合同並要求賠償損失。

1、代江鋒、邢停停房屋買賣合同糾紛二審民事判決書-山東省青島市中級人民法院-民事判決書-(2019)魯02民終2863號

因上訴人的過錯導致本案合同解除，致使被上訴人無法按照雙方簽訂合同時約定的價款再另行購買房屋，上訴人應承擔本案房屋現實價值與合同約定價格之間的差價。

（四）因出賣人逾期為原告辦理產權登記，買受人解除合同並要求賠償損失。

1、王曉晗與山東博大房地產開發有限公司寧陽分公司、山東博大房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書-山東省寧陽縣人民法院-民事判決書-(2018)魯0921民初394號

“如因出賣人的原因導致合同解除的，買受人請求出賣人賠償損失的範圍是糾紛發生時訟爭房屋的現實價值與合同約定價格之間的差價”，原告關於因合同解除造成損失的主張，符合以上會議紀要的規定，不違反法律和行政法規的強制性規定，依法應當予以支持。

（五）因房屋質量問題，買受人未解除合同並要求賠償損失。

1、李芳與章丘市碧桂園房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛上訴案-山東省濟南市中級人民法院-(2017)魯01民終4157號

根據一審中碧桂園公司提供的房屋維修申請記錄表顯示，碧桂園公司已接受申請，並已在合理期限內修復房屋，客觀上並不影響李芳對涉案房屋的支配使用。故李芳要求碧桂園公司賠償2015年6月1日之後的房屋損失於法無據，本院不予支持

2、高偉與濟南名都置業有限公司房屋買賣合同糾紛案-山東省濟南市中級人民法院-(2016)魯01民終1680號

雖然名都公司未及時全面履行維修義務，但高偉主張的問題均未達到嚴重影響正常居住使用的程度，高偉主張名都公司承擔不能入住期間的利息損失，沒有合同依據和法律依據。

（六）因出賣人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實而導致該合同被撤銷，買受人要求賠償損失。

1、鞠鴻寶訴煙臺銀都置業有限公司商品房買賣合同糾紛案-山東省高級人民法院-(2014)魯民申字第120號

原審法院根據本案的實際情況，參照房屋現值和原買房價格的差價判決銀都公司承擔房屋升值損失，符合法律規定。

一、房屋買賣合同解除時，房屋市場價格與簽訂合同時約定的房屋價格存在差價，差價的性質。

1、王富訴蘭州市七里河區人民檢察院房屋買賣合同糾紛案-中華人民共和國最高人民法院-(2015)民申字第2703號

裁判要點：…（二）

2、習水縣利民房地產開發有限公司、母越華商品房預售合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書-（2019）最高法民申5100號

案情簡介：水縣利民房地產開發有限公司與母越華簽訂《商品房預售合同》，並約定了逾期交房的違約責任，後水縣利民房地產開發有限公司逾期交付房屋。本案的爭議焦點是：買受人要求賠償損失的範圍如何確定。

裁判要點：違約是不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，使得當事人訂立合同的目的不能實現，或者得不到充分實現，從而損害了當事人的利益，甚至造成嚴重的損失。

二、導致買受人解除合同的原因

（一）因質量問題逾期交付房屋，買受人解除合同並要求賠償損失。

1、濟南源浩置業有限公司與王光雨商品房預售合同糾紛二審二審判決書-山東省濟南市中級人民法院-(2018)魯01民終4422號

案情簡介：王光雨（買受人）與源浩公司（出賣人）簽訂銷售商品房買賣合同，後，源浩公司逾期交房，且在源浩公司通知王光雨辦理交收房屋手續，在雙方驗收房屋時，發現房屋存在室內頂板混凝土開裂、脫落等質量問題，為此王光雨拒絕收房。爭議焦點：源浩公司存在因房屋質量問題不能交付符合合同約定的房屋，買受人主張解除合同後，房屋的增值差價是否應有開發商承擔的問題。

裁判要點：本案爭議的焦點問題是王光雨主張的各項損失應否賠償。對此一審法院認為：1.關於房屋的增值差價。……本案中，源浩公司未能按約交付房屋且無法定的免責事由，依法應向王光雨賠償損失，而房屋的增值差價損失屬於當事人訂立合同時應當預見到的預期利益損失，王光雨主張源浩公司按案涉房屋司法評估價值計算出的差價損失1461431元進行賠償，合法有據，一審法院予以支持。根據雙方商品房買賣合同的內容及形式，能夠確定補充協議第十五條第3項、第6項均為出賣人擬定的格式條款。《合同法》第四十條規定，格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。案涉上述相關協議條款，

2、錢為與無錫五星花園置業有限公司商品房銷售合同糾紛再審民事判決書-江蘇省高級人民法院-(2019)蘇民再70號

案情簡介：錢為與五星置業公司簽訂《商品房買賣合同》，錢為已按約支付購房款，五星置業公司應向錢為交付符合規定質量完好的房屋。五星置業公司於2010年7月28日向錢為交付房屋後，該房屋的屋面、牆體出現多處滲漏水等質量問題，在長達近五年的期間內，雖經五星置業公司多次維修，但至今未能解決，導致錢為至今無法正常使用該房屋，無法實現購屋目的。本案爭議焦點：錢為請求解除合同、退還購房款、賠償該房屋增值部分損失支付利息的主張能否予以支持。

裁判要點：根據申辯雙方的意見，本案再審的爭議焦點是：（一）涉案《商品房買賣合同》解除後，五星置業公司是否應當賠償錢為因房屋增值而產生的損失；關於爭議焦點（一），本院再審認為，錢為繫於2010年7月27日從五星置業公司處購買涉案房屋，後至2015年8月11日提出解除該《商品房買賣合同》，此期間已經歷五年有餘。在此期間，國內房地產市場在客觀上整體處於上升發展態勢，五星置業公司在合同解除後將涉案房屋另以高價出售於他人的事實亦可印證該市場規律，故該房屋在錢為2015年8月11日提出解除合同時較之2010年7月27日購買時存在增值，該事實應予認定。

（二）因出賣人違約，買受人解除合同並要求賠償損失。

1、方誌偉與萬初峰房屋買賣合同糾紛上訴案山東省青島市中級人民法院-民事判決書-(2017)魯02民終9061號

案情簡介：方誌偉與萬初峰通過新城市安家房產中介服務部簽訂《房產買賣合同》，合同主要約定：萬初峰將位於即墨市永合碩豐苑三期XX號樓XX戶房屋一處出售給方誌偉，後涉案房屋未交付，亦未辦理產權過戶手續。方誌偉提交的2017年5月23日的錄音中，萬初峰明確表示不再按合同價款出售涉案房屋。本案的爭議焦點：本案的焦點問題為《房產買賣合同》解除後，被上訴人萬初峰是否應當賠償上訴人方誌偉相應經濟損失及賠償範圍。

裁判要點：本案中，雙方簽訂的《房產買賣合同》為當事人真實意思表示，合法有效。雙方之間合同解除。本案中，雙方於2017年3月26日簽訂合同，合同簽訂當日方誌偉按照約定履行義務支付定金，萬初峰卻以房價上漲為由在合同履行期內明確表示不再按照合同約定價款出售涉案房屋，因此，違約方萬初峰應當賠償方誌偉的經濟損失，包括合同履行後可以獲得的利益即可得利益損失。涉案房屋現價值與合同約定的購房款之間的差額100000元系方誌偉因萬初峰單方違約導致《房產買賣合同》履行不能而產生的可得利益損失，對此萬初峰應當承擔賠償責任。

（三）因出賣人逾期辦理撤押及配合辦理過戶手續，買受人解除合同並要求賠償損失。

1、代江鋒、邢停停房屋買賣合同糾紛二審民事判決書-山東省青島市中級人民法院-民事判決書-(2019)魯02民終2863號

案情簡介：原、被告就青島市房屋的買賣事宜簽訂了《定金合同》，約定原告購買被告所有的青島市房屋，合同簽訂15日內雙方一同辦理銀行按揭貸款手續，辦理網籤手續，買賣雙方必須提供此房銀行按揭貸款及過戶等所需的全部材料原件及複印件，如有一方不提供材料，即視為此方違約。原告向被告支付定金並辦理完畢網籤手續，簽訂《青島市存量房買賣合同》，後原告辦理完成了銀行按揭手續。原告分別於2018年1月4日、2018年1月16日兩次向被告發函催告其辦理撤押及配合辦理過戶手續，後原告迫於無奈，於2018年1月22日向被告發出《解除合同通知書》，正式解除原、被告間的房屋買賣合同，要求被告返還原告給付的首付款、雙倍返還定金及房屋差價損失。

裁判要點：關於焦點三，本院認為，因上訴人的過錯導致本案合同解除，致使被上訴人無法按照雙方簽訂合同時約定的價款再另行購買房屋，上訴人應承擔本案房屋現實價值與合同約定價格之間的差價。

（四）因出賣人逾期為原告辦理產權登記，買受人解除合同並要求賠償損失。

1、王曉晗與山東博大房地產開發有限公司寧陽分公司、山東博大房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書-山東省寧陽縣人民法院-民事判決書-(2018)魯0921民初394號

案情簡介：被告博大寧陽分公司對與原告王曉晗簽訂的《泰安市寧陽縣商品房買賣合同》，約定“（一）出賣人應當在商品房交付使用後90日內，保證買受人辦理該商品房的所有權轉移登記。如因出賣人的責任未能在本款約定期限內辦理該商品房的所有權轉移登記的，後因出賣人原因導致所售賣房屋未辦理產權登記。本案的爭議焦點為：買受人請求出賣人賠償糾紛發生時訟爭房屋的現實價值與合同約定價格之間的差價是否支持。

裁判要點：截止本案法庭辯論終結被告仍未完善相關手續為原告辦理產權登記，被告違反了合同約定，被告關於因公司股份收購交接、檔案材料丟失的抗辯並非不可抗力，被告應當承當違約責任。被告違約至今已近三年，被告關於應當承擔“提供相關證件，協助買受人辦理”違約責任的理由顯失公平違背誠信，依法不應予以支持。合同解除後，原告應當將案涉商品房返還給被告。山東省高級人民法院在2011年《全省民事審判工作會議紀要》第二部分指出“如因出賣人的原因導致合同解除的，買受人請求出賣人賠償損失的範圍是糾紛發生時訟爭房屋的現實價值與合同約定價格之間的差價”，原告關於因合同解除造成損失的主張，符合以上會議紀要的規定，不違反法律和行政法規的強制性規定，依法應當予以支持。《35號評估報告》系由雙方當事人選定後經本院委託具有評估資質的評估機構作出，被告沒有證據證明鑑定程序違法，其提出的異議均不成立，因此，《35號評估報告》應當作為確定原告經濟損失的依據。原告的經濟損失為案涉商品房評估價款426.84萬元扣除購房款237.1968萬元，為189.6432萬元。

（五）因房屋質量問題，買受人未解除合同並要求賠償損失。

1、李芳與章丘市碧桂園房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛上訴案-山東省濟南市中級人民法院-(2017)魯01民終4157號

案情簡介：李芳與碧桂園公司簽訂商品房買賣合同，約定李芳購買碧桂園公司開發的碧桂園鳳凰城第某區某號樓，碧桂園公司應於2014年2月15日前將分期綜合驗收合格的商品房交付李芳使用， 2014年2月15日碧桂園公司未取得分期綜合驗收合格的證明，無法交付商品房給李芳使用。本案的爭議焦點：因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人未解除合同但要求賠償損失的，如何處理。

裁判要點：本院認為，李芳與碧桂園公司簽訂的《商品房買賣合同》為雙方真實意思表示，且不違反法律、法規的強制性規定，該合同合法有效。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，

2、高偉與濟南名都置業有限公司房屋買賣合同糾紛案-山東省濟南市中級人民法院-(2016)魯01民終1680號

案情簡介：高偉與濟南名都置業有限公司簽訂房屋買賣合同，後房屋出現質量問題，房屋買受人在不要求解除買賣合同情況下，出賣人亦未承擔修復義務，買受人可以自行或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。本案爭議焦點是：買受人主張出賣人承擔不能入住期間的利息損失，有無合同依據和法律依據。

裁判要點：其次，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”根據上述規定，名都公司未在合理期限內履行維修義務，不符合名都公司應在高偉提出異議後30日內維修解決的合同約定，高偉可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由名都公司承擔。雖然名都公司未及時全面履行維修義務，但高偉主張的問題均未達到嚴重影響正常居住使用的程度，高偉主張名都公司承擔不能入住期間的利息損失，沒有合同依據和法律依據。

（六）因出賣人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實而導致該合同被撤銷，買受人要求賠償損失。

1、鞠鴻寶訴煙臺銀都置業有限公司商品房買賣合同糾紛案-山東省高級人民法院-(2014)魯民申字第120號

裁判要點：本院認為，……第二，銀都公司與鞠鴻寶簽訂的《商品房買賣合同》，因銀都公司故意隱瞞了與訂立合同有關的重要事實而導致該合同被撤銷，銀都公司應承擔全部責任。原審法院根據本案的實際情況，參照房屋現值和原買房價格的差價判決銀都公司承擔房屋升值損失，符合法律規定。

第三部分：規範性文件

（一）《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十二條　因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

　第十三條　因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

　交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

（二）《山東省高級人民法院關於印發全省民事審判工作會議紀要的通知》（2011年12月2日 魯高法〔2011〕297號）

(八)關於商品房買賣合同解除後的損失賠償問題

　　依據《合同法》第97、113條的規定，合同解除後，當事人有權要求賠償損失。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益。商品房買賣合同因一方違約被解除的，守約方有權要求違約方賠償因合同解除造成的損失，損失的範圍包括積極損失和可得利益損失。如因出賣人的原因導致合同解除的，買受人請求出賣人賠償損失的範圍是糾紛發生時訟爭房屋的現實價值與合同約定價格之間的差價。

（三）《民事指導與參考》第70輯刊登了由江蘇省高級人民法院民一庭撰寫的《商品房買賣合同案件審判疑難問題研究》—《商品房買賣合同司法解釋》實施十五年回顧與展望一文。第四部分“商品房買賣合同解除疑難問題”部分

4、房差損失承擔問題

因一方或雙方過錯導致商品房買賣合同被解除的，當事人主張將商品房價格漲跌產生的差價作為失的，是否支持?對此存在兩種觀點：第一種觀點認為，房屋價格漲跌產生的差價，可以作為損失根據合同雙方各自的過錯予以承擔。第二種觀點認為，房屋價格漲跌產生的差價沒有實際發生，不予支持。

江蘇省高級人民法院民一庭意見：我們認為，商品房買賣合同被解除，違約方需要承擔全部賠償責任，包括直接損失和間接損失。房屋差價損失系因合同解除所引起的，屬於間接損失，應當作為賠償的範圍。關於商品房價格漲跌產生的溢價損失的計算方法，商品房買賣合同有約定的，從其約定。沒有約定的，可以比照最相類似商品房的市場成交價與買賣合同成交價的差額計算。沒有最相類似商品房比照的，可參考法院委託評估機構確定的基準日的房屋市場價與買賣合同成交價的差價，在此差價的基礎上扣除交易成本並考慮糾紛發生的原因、一方是否存在未防止損失擴大的情形等諸多因素予以公平衡量。

(四)最高人民法院印發《關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》的通知法發〔2009〕40號

三、 區分可得利益損失類型，妥善認定可得利益損失

9、在當前市場主體違約情形比較突出的情況下，違約行為通常導致可得利益損失。根據交易的性質、合同的目的等因素，可得利益損失主要分為生產利潤損失、經營利潤損失和轉售利潤損失等類型。生產設備和原材料等買賣合同違約中，因出賣人違約而造成買受人的可得利益損失通常屬於生產利潤損失。承包經營、租賃經營合同以及提供服務或勞務的合同中，因一方違約造成的可得利益損失通常屬於經營利潤損失。先後系列買賣合同中，因原合同出賣方違約而造成其後的轉售合同出售方的可得利益損失通常屬於轉售利潤損失。

10、

11、人民法院認定可得利益損失時應當合理分配舉證責任。違約方一般應當承擔非違約方沒有采取合理減損措施而導致損失擴大、非違約方因違約而獲得利益以及非違約方亦有過失的舉證責任;非違約方應當承擔其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責任。對於可以預見的損失，既可以由非違約方舉證，也可以由人民法院根據具體情況予以裁量。

(五)北京市高級人民法院《關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》(2010年12月22日)

二十四 房屋買賣合同簽訂後，因一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實現，守約方要求解除合同，並要求違約方賠償房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失的，應酌情予以支持，但當事人另有約定的除外。

在認定和計算可得利益損失時，應從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未採取合理措施不當擴大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，並綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。

(六)北京市高級人民法院《關於審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》京高法發〔2014〕489號

十九、房屋漲價損失與一倍賠償的並用

出賣人具有《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9條規定的違約情形，導致商品房買賣合同解除，買受人要求同時賠償房屋漲價損失和不超過已付購房款一倍損失的，可予以支持，但合同另有約定的除外。出賣人有證據證明兩項賠償數額相加過分高於買受人所受實際損失的，可以酌情降低賠償總額。

(七)上海高院《關於審理二手房買賣案件若干問題的解答》(2005年12月16日)

第六條 對於確不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。

其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：

一、雙方協商確定的，從其約定

二、雙方不能協商確定的：(一)原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區域內房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;(二)無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。最後，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失以及雙方是否已採取必要措施防止損失擴大等因素。

(八)廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀要》粵高法〔2012〕240號

10.在二手房交易中，出賣人在訂立房屋買賣合同後，又將房屋出賣給第三人，無法取得房屋的買受人請求解除合同，並要求出賣人賠償房屋差價損失、履約費用等損失的，可予支持。

(九)廣東省高級人民法院《關於審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》粵高法〔2017〕191號

四十、房屋買賣合同因一方當事人違約被解除的，守約方可以要求違約方賠償房屋差價或者轉售利益等可得利益損失。計算損失時，應當扣除守約方未採取合理措施不當擴大的損失、守約方因此獲得的利益以及取得利益需要支出的必要費用，並綜合考慮守約方的履約情況等確定，但不得超過違約方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

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