臨近年關，不少置業顧問又開始叫嚷著：“年底不買房，一年又白忙”。
即使年底買了房，今年就不白忙了嗎？
未必！置業顧問口中所謂的“溢價”“首付分期”等購房的“彎彎繞”，購房者真的能搞清楚嗎？
在“中房君”一週的探盤中，發現美盛地產鄭州區域在售的三個項目中，有兩個項目均存在貓膩。
美盛北龍臺，售價高於備案價，首付多掏幾十萬
買不起北龍湖，還想擁有不錯的改善品質，這樣的區域恐怕莫過於北區的金水楊金片區和南區的濱河國際新城。在上週的文章《鄭州金水科教園區總體規劃公佈 至2030年人口規模45萬》中，“中房報鄭州”對於楊金片區到2035年的規劃進行詳細的講解。
政策的利好，往往都是區域樓盤的“強心劑”。但“是藥三分毒”，打的多了也會有副作用。
本週“中房君”繼續探訪楊金片區，發現美盛北龍臺依舊存在“溢價”情況。在售樓部，“中房君”看中了一套102平方米三室兩廳兩衛的戶型，算價階段發現了一個很頭疼的問題。
以這套102平方米的戶型為例，該戶型的實際面積為105.34平方米，單價為24113元/平方米，總價為2540102元。在這個價格之外，置業顧問著重說明了該項目在房管局的備案價為19576元/平方米， 總價為2062136元，備案價與實際售價相差477,966元。
當問到這接近47萬多元的溢價是否要在付首付款時就全額付清，置業顧問的回答是肯定的。
當“中房君”再次追問，為何會產生溢價時，置業顧問回答：“因為項目是裝修交付，這47萬多元可以看做裝修費”。但當問及這102平方米的房子裝修標準時，置業顧問卻三緘其口。
購房者花錢買房，在房管局備案價基礎上還要多掏47萬多元，這多出來的錢竟然沒有一個合理的出處，確實讓人大跌眼鏡。
而在鄭州市住房保障與房地產管理局於2019年7月份開展的鄭州房地產市場亂象整治活動中，“溢價”與“首付分期”同屬違規行為。
在鄭州市房管局的文件第三節第一部分第六條“未按政府備案價格要求銷售商品房，或者以附加條件限制購房人合法權利（如捆綁車位、裝修）等方式，限制購房人合法權利，變相實行價外加價。”，屬於違規銷售行為。
7月份房管局開展整治行動，年底開發商就出現違規行為。這到底是監管的不嚴，還是房企膽子太大？
美盛地產目前在鄭州區域有三個項目在售，其它的項目又如何呢？
北龍臺“溢價”，南邊的中華城“首付分期”很隱蔽
本週“中房君”對於鄭州南龍湖的探訪中，美盛中華城置業顧問“悄咪咪”的告訴“中房君”：“如果誠心要買，可以找領導申請首付分期”。
在該項目，“中房君”通過置業顧問介紹瞭解到，目前其在售產品均為洋房，均價9000多元/平方米，一樓均價15000元/平方米左右。
看完樣板間後，“中房君”表示想購買一套建築面積約為144平方米的四室兩廳兩衛的戶型。算價階段，三層的單價為9989.87元/平方米，總價為1423956元，按照30%首付比例計算，首付款為410216元。一層帶院子的戶型，單價為15733.1元/平方米，總價為2211444元，按照30%首付比例計算，首付款為649829元。
隨後，“中房君”表示首付可能一時拿不出來，能不能緩一緩。置業顧問對“中房君”耳語道：“首付這個問題，你要是誠心買，可以找領導申請首付分期，最近查的比較嚴，這個事沒法明說”。
耳語之後，不能言說的“首付分期”，也被“套路”出來。
無論如何，透過置業顧問的話有兩個明確的信息：一是首付分期可以有，就看你是否有誠意；二是項目置業顧問對於首付分期違規與否也心知肚明。
如果說無知可以被原諒的，明知故犯就有些過分了。
此外，對於首付分期為什麼違規，“中房君”想在此文中詳細說明。
簡單的講，首付分期是一個為買房人加槓桿的過程，它無疑會產生以下結果：一是使得更多的社會資金流入樓市，使得房地產市場升溫，抬升房價，這與中央的“房住不炒”政策背道而馳；二是一旦房價下跌，買房人出現違約行為，首付分期款無法償還，會引發大面積金融系統性風險，影響我國的金融安全，首付分期潛在的種種隱患高於其帶給購房者的好處。
雖然“首付分期”對於大多數購房者，尤其是剛需者而言，的確存在一些實在的優惠，比如可以讓他們用更少的錢，實現買房的夢想。
但是，早在2016年住房和城鄉建設部、人民銀行等七部門聯合印發了《關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，強調中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務；
2017年，住房和城鄉建設部、人民銀行、銀監會聯合印發《關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》，再次強調嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構為購房人墊付首付款或採取首付分期等其他形式變相墊付首付款，不得通過任何平臺和機構為購房人提供首付融資等。
不少真實的案例說明：首付分期對於購房者存在潛在風險。
當事人買房通過金融機構貸款來付首付款，但由於沒錢還金融機構的款項，最後不但房子沒買成，還被金融機構起訴，當事人承擔了高額違約金賠償。
首付貸、首付分期增加了房地產市場的不穩定性，一旦這種不穩定性擴展開來，首當其衝的就是經濟能力脆弱的購房者。
結語
“溢價”“首付分期”無論如何都是實打實的違規行為。
臨近年關，房企都在向今年的最終目標進行衝刺，但是不論怎麼去衝，絕對不能以犧牲消費者的利益為代價，為自己的利益搭橋鋪路。
今後，“中房君”還會持續對一些開發商的違規行為進行跟蹤，並適時向鄭州市相關部門進行反映，督促其規範鄭州房地產市場的健康有序發展。
閱讀更多 河南樓市瞭望 的文章
