楊晨霖 律師
這兩天有個集體訴訟的案子在找我們辦理，這個案子涉及房屋買賣辦理不動產證，是否也有訴訟時效的問題，是否訴訟時效屆滿後，當事人就喪失勝訴權，不能要求辦理不動產權證了。今天和大家分享一下個案子和該類法律知識。
這是筆者當年上大學時的民法課本，現在看起來還是很實用呢
案情這樣：2014年前後，有200多業主從開發商手上購買其開發的房產。
按照合同約定，開發商須於2016年8月為小區業主辦理產證。合同也約定，若沒有按期辦理，開發商每天承擔房價總額萬分之一的違約金。
2016年8月期滿後，開發商一直以各種理由拖著沒有為業主辦理不動產證。期間，開發商因債務問題，數次向法院申請破產，法院都沒有受理。
開發商預期後，去年這些當事人就諮詢相關律師，一些律師就給他們說了關於沒有按期辦理，過了時效期，那就不能辦理了。聽了律師的說法，其中就有近100多戶業主發起了訴訟活動，取得了勝訴判決。
這個月，剩餘的近100戶業主一看人家勝訴了，也就想辦，不然到今年8月就到了兩年的訴訟時效了，自己辦不了不動產證了。辦理的律師要求代理費要翻倍，這近100戶業主就不幹了，覺得這是坐地起價。
其中有一個業主幾年前找我諮詢過一個案子，就想起我了，就邀請我來辦理這個案子，這種案子是簡單的不能再簡單的案子了，業主代表到我們辦公室來，給他們講了他們的產權辦理沒有時效的問題，他們才放心了。
這個案子涉及到以下問題？
1、什麼是物權行為和債權行為？訴訟時效的適用範圍有哪些？
2、我國法律對於不動產的登記行為是屬於物權行為還是債權行為？
先來說說第一個問題，什麼是物權行為和債權行為，訴訟時效的適用範圍有哪些？
根據從行為發生產生的領域以及標的的不同，有物權行為和債權債權行為的區分。
物權行為，是指以物權的設立、移轉、變更或消滅為目的的法律行為。物權行為是“債權行為”的對稱。是指直接發生物權變動效果的要式法律行為。民法理論上認為：物權行為具有獨立性特徵。在物權變動的法律行為中，先成立債權行為，然後成立物權行為，後者具有獨立的效力。例如房屋買賣合同行為成立後，出賣人須為轉移所有權以及辦理變更登記的行為。
債權行為，“物權行為”的對稱，是指通過意思表示而發生債權法上效果的民事法律行為。其基本形式為雙方法律行為，如買賣合同行為；也包括某些單方法律行為，如委託授權行為。合法成立的債權行為具有在特定當事人之間設立，變更或終止相對關係的效力。
訴訟時效適用於債權關係——對違反合同約定的債務人或者侵權行為人享有的財產請求權。
按照傳統民法理論，房屋買賣的不動產登記行為就是轉移為目的的物權法律行為。既然是物權行為，其當然不適用訴訟時效的限制的。
第二個問題，我國法律對於不動產的登記行為是屬於物權行為還是債權行為。
《物權法》第9條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
第15條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
從這兩條規定可以看出，我國物權法將債權行為和不動產物權行為是分開的，不動產物權的取得生效就是登記。當事人之間的債權合同行為的效力，並不以物權登記為準。
按照物權行為概念，物權行為是指以物權的設立、移轉、變更或消滅為目的的法律行為。房屋買賣不動產登記的行為是以轉移為目的的物權法律行為，當然是物權行為了。
在本案中，各位當事人認為辦理產權登記有時效限制，錯過該訴訟時效，就擔心失去勝訴權，辦不到產權證。其實這是各位當事人混淆了物權行為和債權行為的概念，對於這些法律知識不是很瞭解造成的，當事人也錯誤的理解了訴訟時效的適用範圍，才造成大家擔心自己錯過訴訟時效，喪失勝訴權，辦理不了不動產證了。
閱讀更多 九賢律師 的文章
