案情簡介
2009年12月15日，崑山某房地產（出賣人）與戴某（買受人）簽訂《崑山市商品房購銷合同》一份，約定：買受人購買的案涉房屋總價款為350931元；付款方式為：2009年12月14日付款70931元，2009年12月20日交齊資料辦理餘額280000元銀行貸款；買受人如未按照本合同規定時間付款，逾期在30日內，自應付款期限之第二天起至實際全額支付之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之二的違約金，合同繼續履行。
上述合同簽訂後，涉案房屋已經交付戴某使用，戴某向該房地產支付購房款200931元，尚餘150000元未付。簽訂合同後，因戴某無法辦理銀行貸款，雙方《崑山市商品房購銷合同》約定的“2009年12月20日交齊資料辦理餘款28萬元銀行貸款”的事宜難以落實。後，雙方就該餘款28萬元如何支付並未形成新的書面補充協議。該房地產主張其自2010年即開始向戴某催討該款項，戴某陸續支付部分款項，截止2016年7月25日尚有150000元未付。戴某認為，該房地產正式讓其支付尾款150000元是在2016年1月左右，之前沒有催過。
該公司認為違約金責任應當從2009年12月21日開始計算，違約金的計算也應當從2009年12月21日開始計算。
本案的爭議焦點：
戴某是否存在逾期付款的行為？違約金的計算起點問題？
崑山市法院認為：雖雙方未能對如未能辦理銀行貸款，餘款如何支付進行明確約定。但涉案房屋，崑山某公司早已向戴某交付，根據合同之要義，契約之精神，戴某應在合理期限內向該公司支付餘款。本案中，該公司並未就提供貸款資料或雙方另行約定付款時間、方式以及催討餘款之事實進行舉證證明。一審法院根據審理中戴某自認該公司於2016年1月向戴某催付尾款150000元，認定自2016年2月1日起，戴某應付清餘款150000元。
蘇州中院認為：由於涉案合同中對於餘款如何支付未作明確規定，該公司也未能就其多次催促戴某付款以及戴某未交齊資料辦理貸款，提供充分證據予以證實，應當承擔舉證不能的不利後果。一審法院認定的違約金起算時間並無不當。
律師評：
本案中雙方約定“2009年12月20日交齊資料辦理餘款28萬元銀行貸款””但是“未能對如未能辦理銀行貸款，餘款如何支付進行明確約定。”屬於對付款時間約定不能明確。
付款時間的確定：雖然雙方在本案中對尾款付款時間未作約定，僅約定了辦理貸款時間。但是如果仍由一方以無法辦理貸款為由拒絕付款，顯然會導致出賣人的利益無法得到保護，合同目的也無法實現。在房產公司催告後，戴某拒不履行合同義務的行為構成了違約。由於雙方未達成補充協議，作為房產公司有理由要求戴某隨時履行付款義務，但是應當給戴某留有必要的準備時間。
計算違約金起算時間的確定：由於合同對付款時間約定不明確。根據法律規定，房產公司應首先證明其已向戴某要求履行，戴某拒不履行的，方能計算違約金。本案中，房產公司無法提供其向戴某要求履行的相應證據，法院根據戴某自認的時間再給予必要準備時間進行計算違約金並不不當。
《合同法》
第六十一條 合同約定不明的補救
合同生效後，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。
第六十二條 合同約定不明時的履行
當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用下列規定： （一）質量要求不明確的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。 （二）價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應當執行政府定價或者政府指導價的，按照規定履行。 （三）履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產的，在不動產所在地履行；其他標的，在履行義務一方所在地履行。 （四）履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。 （五）履行方式不明確的，按照有利於實現合同目的的方式履行。 （六）履行費用的負擔不明確的，由履行義務一方負擔。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》
第九十條 當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。
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