瞭解重慶樓市更多真相，關注微信公眾號：重慶地產視野

關注頭條號，私信發送“重慶”，進重慶購房群

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資產裂變的財富感，那是極其的美妙無言，聲音清脆悅耳。

只是很多人從來沒有體驗過，又或者隨著房地產市場的改變，體驗的越來越少。

一類是因為他們直到現在還滿心排斥資產；二類是因為他們開始買錯資產。

城市化的大趨勢浪潮下，借力得力優質資產才是第一，才是關鍵。

01.曾經輝煌的商城淪為“鬼城”？

重慶地產講“鬼城”容易讓人聯想到我市的豐都，那可是出了名的有著“鬼城之稱”一域。

所以，為了避免誤解，在說“鬼城”之前，我們需要先理一下它的概念，是指看似繁華，無人居住或者極少有人居住和經商的區域和板塊。

很早之前就有一些文章揚言，我國未來會出現很多“鬼城”，尤其在一段時間還專門用來形容重慶。

但這一次，被疫情這隻黑天鵝打亂的重慶樓市，似乎要成真了。

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這不曾今輝煌的大渡口“香港城”失去了昔日的輝煌，大部分商鋪空置，轉讓，招租......

似乎並沒有在這一輪去庫存房價上漲中存活，真實走出了一個類似“鬼城”該有的風景。

“一鋪養三代”早已成為過去，這一點我們不得不承認，大部分買商鋪的人都是“保時捷進去，捷安特出來”，虧錢不說，還非常的心累。

02.投資商鋪的有多難？

在我們知識星球，仍然有一些朋友挺喜歡投資商鋪的，從以往的提問就非常明確。

總覺得某些商鋪租金穩定，開發商還幫著搭理，也就是有10年或者20年的租約嘛，看上去剛好能回本，實際上坑還是比較多的。

從某種層面上來看，這樣的買賣方式更像是一種金融類手段，變相融資，玩轉平臺。

既然“一鋪養三代”已成為過去，那麼現階段投資商鋪到底面臨哪些難點？

首先，是我們非常熟悉的“電商崛起，線上分流”。

互聯網的發展速度很快，人們的購物習慣似乎也開始轉為手機下單買東西，樓下超市取快遞。

在疫情之前，大部分的居住甚至一日三餐點外賣，聽到門鈴聲就知道要進食了，直到用餐時間到了。

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不得不承認，電商崛起，線上分流，加大了商鋪的空置率，加速的讓一些實體店老闆，從利潤減少，到保本，虧本，甚至租金都搞不定，直到關門歇業。

其次，我國商鋪面積嚴重過剩，空置率較高。以及商鋪運營成本高，隨著商業模式的升級，需要專業的團隊才能維持持續收益。但是團隊運營會分走一大筆收益，回本慢，更談不上賺錢；

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最後，商鋪首付50%，貸款只能貸10年，投入大，槓桿下，在時間範圍內完全發揮不出作用。

更何況，還有一些增值空間，高稅費難以轉手變現等等問題等著你，哪有你賺錢的份。

......

當然了，這是商鋪整體上都要面對的問題和難點，不僅僅只是大渡口區域的香港城。

03.大渡口香港城為何淪為如此境地？

香港城商鋪空置高，大部分開始轉讓，其實看上去是受這次“黑天鵝”影響，實際上還有其他一些最本質的原因。

其中一個本質的原因就是，第二大點我們說的商鋪的運營難點，另外一個個就跟人有關，說直白一點就跟大渡口這個區域有關了。

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如圖，大渡口二手房均價在重慶主城並不是墊底，整體均價表現1.2萬，和重慶的學府聖地沙區有一拼。

從地理位置上來看，實際上也是有優勢的，和九龍坡區接壤，距離渝中區至少比巴南區有地理優勢。但也正是因為這個原因，導致了被倒吸。

這不多年前，很多朋友一直認為，大型商業中心是大渡口的短板，絕大多數消費需求都溢出到楊家坪、大坪等鄰近商圈，導致社會消費品零售額總是上不去。

但誰又料到。即便隨著萬達廣場，華潤萬象匯、藍光中央廣場、居然之家大渡口購物中心等一大批商開業，商業缺位的現象倒是得到改善類，但整體不買單。

號稱重慶十大商圈之一的九宮廟商圈也成了傳說，從修建到營業，一直到這麼多年，似乎都是老年人光顧的區域。

所以，優勢後距離近，遇到強者，也是非常尷尬的事，環京不就是一個很好的例子嗎？

然而，面對重慶樓市，還有一個原因我們必須知曉，在重慶樓市舞臺上，大渡口從來不是主角。

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要說亮點也有，佳兆業在大渡口拿地，樓面價卻達到了10066元/㎡，而當時大渡口建面1萬左右的新盤非常多，甚至還有不少千元二手房，實打實的價格窪地，這樣的價格倒掛，除了個別一些城市，南京等，重慶這個區域也算一股清流。

但是，大渡口的樓市供應量，在這兩年主要集中在釣魚嘴和跳蹬鎮兩個板塊，清算一下，總共有十幾個盤，和巴南區龍洲灣一帶有一拼（僅限樓盤數量），並且以高層和小洋房等偏剛需業態為主。

然而，有一點我們必須明白，大渡口區的購買力主要來自本區域內的原住居民，其他區域的人口普遍不買賬，房價也一直沒上來。

追其歷史，大渡在某一時期被稱之為重慶主城老六區之一在渝北、巴南還是鄉壩壩的時候，就已經是工業重鎮。　　

似乎有點像，一把好牌，打得稀爛。

大渡口區的樓市，更像是一種重慶樓市形成的一種小氣候，很多購房者還是相信市場和大部分賣房人的選擇，買房人都不選的區域和項目，大家就顯得十分謹慎了。