撰文=燕十三
任澤平總結房地產市場“三個參照值”，長期看人口，中期看土地，短期看金融。如果一座城市長期人口流出，房地產發展就會失血死亡。
最極端的兩個案例就是香港和鶴崗：一個人口爆滿，連年增長，房價達到非核心區已達20萬/㎡以上；另外一個人口淨流出，連年流失，房價一套房3-4萬/套，這是城市化的兩個極端，也是房價的兩個極端！
這是兩個極端，沒有城市願意重演香港房價，更沒有城市敢於向鶴崗發展。因此，我們看到新的城市發展思路是，北京上海嚴控人口規模，其他“新一線”城市門戶大開，重點發展國家中心城市，還有一部分強二線城市。
3月23日，西安市統計局發佈了《西安市2019年國民經濟和社會發展統計公報》。公報顯示：2019年年末西安全市常住人口1020.35萬人，比上年末淨增加19.98萬人。
2019年西安人口流入開始降溫。2019年的人口流入量較2018年，基本打了個對摺。2019年成都25.1萬、重慶22.53萬的人口流入量超過了西安。
西安降溫的同時，杭州卻殺出血路，2019年人口高增長55.4萬人，力壓一線城市，如果不出意外，這兩年杭州仍然是高增長。
所謂，新一線“人氣之王”易主，但這一次西安真的降溫了，在城市人口吸附力變弱之後，這座城市還能經濟高增長嗎？
為什麼西安一個北方城市，而且已經沉默了幾十年的城市，能夠突然之間變成了新一線“人氣之王”？
又為什麼突然之間，招商變慢，城市降溫，人氣下降？有人說是“曲江燈具城”，有人說是“抖音刷屏洗腦”，還有說是“炒房客輸入”，其實，隱藏在“攻擊”背後，往往是一個事物凸顯而又被扭曲反應的表現，這些貌似沒對沒錯的表述，都反映了一座城市在快速發展之中的不適應。
2017-2019年，西安市人口規模增長，其實最主要有三方面原因：
其一，西安市戶口放鬆，原本在西安市生活多年的人，藉助戶籍政策開放，能夠落地西安。
補充一下，2017年以前，西安落戶嚴格，以《西安市人民政府關於印發西安市促進房地產市場平穩健康發展的若干意見的通知》為例，戶型90㎡以上房產才有資格落戶。
其二，西安市房價上漲，這裡說的不是炒房，而是全國房價上漲與西安政策窗口期太短！
補充一下，2016年10月1日份全國限購，2017年1月1日西安限購，二者之間僅有三個月，而限購以限制戶籍開始，因此，住在西安、看好西安、想進西安的人集體進入。
其三，西安市降低落戶門檻，而且切入點很獨特，最關鍵是反應速度，屬於全國第一位。
西安限購，大專即可，而且喊出了“五年留百萬大學城”，不讓西安淪為黃埔軍校，不僅如此，西安還在各地進學校招募大學生，可以說西安揭開了搶人大戰序幕。
在人口數據保障的時候，西安也遭遇了各種挑戰，通過降低落戶門檻搶人，本身就有很強的邊際遞減效應，加上人口進入西安之後，遭遇了各種生存挑戰，創業、就業、教育、醫療等等，城市基本面情況短板難補。
當然，最令人毛骨悚然的是，“西安優先”的地方意識抬頭，無論是新媒體或是外界媒體都在教西安人焦慮，一個蛋糕只夠一家人吃，現在來了一個連，後面還有一個團......
2017-2018年各種王炸利好，給西安人口引進加上了不少炫技特效，讓西安不少人錯覺，西安文化鼎盛，可以虹吸全國。
其實，任何一個特大城市想要虹吸人口，一定是參考自身的規模、容量、背景，陝西也只有3800萬左右的人口，即便是加上西北五省剩餘人口，湊在一起，也不到一個億。因此，無論是“3800萬”或者“一個億”，都是西安發展的天花板。
如果“一個億”的人口資源池，就是西安的天然天花板，那西安與鄭州、成都差距就會很大。因為，城市群和城市圈給西安發展戴了枷鎖，城市群影響上線，城市圈影響下線，西安兩頭艱難。比拼人口資源，陝西與河南、四川&重慶相比，差距有點大。
人口規模增長，絕對不能只依靠房價、補貼、獎勵、降低門檻。因為，在比賽降低底線的時代，西安絕對不可能是贏家，因為，已經有二線城市喊出了“大學生半價買房”，西安能比麼？
因此，操盤西安，真是需要一定的營銷天賦，否則很容易陷入死衚衕，把“一個億”當成天花板，甚至於把“3800萬”當成天花板，在上客量不足的時候，必須開發客戶量！例如跨區域開發客戶，找同一群體；或是客戶裡面找客戶，向下深挖。
這一點WYK便做了，只要在西安待過，全部都要覆蓋，例如，舉辦第一屆西商大會，就聚集了馬雲、柳傳志、馮侖、餘秋雨、張朝陽、王傳福、周宏偉、周鴻禕、何金碧、何勝強、袁宏明.....
除此之外，還在北京、深圳打出“世界再大，我在西安，等你回家”。
當然，西安人口規模增加，另外一個現象也出現了，就是陝西地級市人口規模微降。
從一些專題報告統計來看，2017-2018年，延安、榆林、漢中、寶雞等城市人口普遍溢出，有人就質疑西安“一家獨大，餓死兄弟”，其實，就算不發展“強省會”，這些溢出人口也會被其他省份瓜分。
更何況，對於這些城市而言，人口溢出，雖然讓城市活力消退。但反面來看，資源/人口，分母變小，也就意味著人均資源佔有量上升，這是否也是一種利好？
未來城市發展將會出現極端現象，不是特大就是特小，如果走平均路線，每個城市都是平平無奇。這是什麼？群龍無聲，群山無峰。上面要求打造“強省會”，省會城市越強，在國家資源分配的時候越具有話語權，否則城市“存在感”就越來越低。
必須提醒一句，儘管西安人口流入量降低，甚至於不如重慶，但在西部城市之中，還是高流量城市，還是“機遇之城”。儘管“西三角”格局尚未形成已經被撕裂，但我們仍然認為西安大有可為，一個特大城市的未來不可估量。
只要仔細觀察，就會發現某些城市數據造假，已經到了難以自圓其說的地方，不僅屢次縮小建成區面積，隱匿人口淨流出，修改新生兒出生量，給大家營造了一種高產出、高生育、高流量的形象，其實，人均GDP產出和人口流入量與西安還有一定差距。
西安喪失新一線城市“人氣之王”，有人說是人口引進邏輯轉變，也有人說是經濟原形畢露，但我們普通人的視角來看，卻是喊“西安加油”的時候了！
進群/加微信：xusandao123
閱讀更多 刀評樓市 的文章
