是什麼決定了你投資的房子是資產還是負債？

鯨哥今天跟大家聊一聊，是什麼決定了你投資的房子是資產還是負債？關於這個問題，我們首先要了解，什麼樣的房子是資產，什麼樣的房子是負債？

在經濟學暢銷書《富爸爸窮爸爸》第一部分第3課中，作者認為買房是負債，因為家庭購買了房子後，會產生大量的現金流出，背上沉重的債務。

但是，在第六章第五課中，作者又明確提出“我的資產基礎是房地產，我喜歡房地產因為它很穩定，變化慢”，“擁有房地產這樣一個堅固的基礎，對我來說，其好處就在於它使我在某種程度上敢於冒很大的風險去買入更具投資性的股票”。

我們依託書中的觀點來解答這個問題，房子由“負債”變為“資產”取決於以下幾點：

1.

是否保值

穩定、變化慢即意味著保值。至少大盤要穩定，不會出現大跳水，這取決於該地的人口和經濟水平，人口多即意味著需求量大，潛在的買家就多，人們的收入好，經濟水平高，即支付能力就強，抗風險的能力也就更強。當然，政策和社會因素也很關鍵，但這個不是我們今天討論的重點。

放在全國來看，一線城市的房產顯然比二線城市保值；放在北京來看，城四區的房產自然要比其它城區保值，城四區裡東西城又是硬通貨裡的硬通貨。

2.

變現能力

作者說房產是他敢於嘗試高風險投資的堅固基礎。但這一切有一個前提，那就是房產必須具備很好的變現能力。什麼是變現能力？變現能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現金財產轉換為現金的速度。否則，不要說抵禦風險了，不流通的大額資產本身就是極大的風險，更不要提還有因此而犧牲的其他投資機會。

3.

能否產生收益

這裡的收益指的是租金收益和房產的增值收益。租金收益指的是租金刨除貸款、稅費等成本支出後的部分。而房子是商品而不是現金，只要是商品，在市場上都會有一個價格，這個價格的增值部分就是房產的增值收益。如果房產不能產生收益，每個月還要還貸款，即使還清了貸款，每年還要繳納物業費、暖氣費，讓錢從口袋裡流出去，資產就變成了負債。

那麼，回到我們的問題，當我們在投資決策的時候，是什麼因素決定了我們投資的房產是資產還是負債呢？

是房屋保不保值嗎？不是的。

什麼地段的房子最保值，鯨哥相信大家心裡都能夠有比較準確的判斷。眾所周知，北京城四區的房產最保值，東西城的房產更是其中的硬通貨，但是那又怎樣呢？投資者都不是傻子，你很難在城四區找到所謂的價值窪地。而且，投資法拍房反而是在城四區之外撿漏的機會更多一些。畢竟在北京只要不是過於偏遠的郊區，總是會有剛需客戶願意出手的。

那麼是房屋的收益能力嗎？也不對。

大家投資房產最看重的無疑還是房產的增值收益，因為這部分往往才是收益的大頭。但是我們要清楚，房產的增值收益與租金收益是有著本質差別的，房產增值的收益只是“賬面”的收益，它是與房屋的變現能力密切相關的。也就是說，只要你的房子還沒賣出去，那麼就算這部分的收益再高，也不過是個數字，這筆錢你其實並沒有真正賺到。

說了這麼多，鯨哥的觀點已經很清楚了，我們投資的房產是資產還是負債，更多取決於我們能否對房產的變現能力做出準確判斷。那麼實際操作當中，如何才能挑選到變現能力強的房子呢？鯨哥會在下一期內容裡跟大家分享一下自己的法拍房投資經驗。