是什么决定了你投资的房子是资产还是负债？

鲸哥今天跟大家聊一聊，是什么决定了你投资的房子是资产还是负债？关于这个问题，我们首先要了解，什么样的房子是资产，什么样的房子是负债？

在经济学畅销书《富爸爸穷爸爸》第一部分第3课中，作者认为买房是负债，因为家庭购买了房子后，会产生大量的现金流出，背上沉重的债务。

但是，在第六章第五课中，作者又明确提出“我的资产基础是房地产，我喜欢房地产因为它很稳定，变化慢”，“拥有房地产这样一个坚固的基础，对我来说，其好处就在于它使我在某种程度上敢于冒很大的风险去买入更具投资性的股票”。

我们依托书中的观点来解答这个问题，房子由“负债”变为“资产”取决于以下几点：

1.

是否保值

稳定、变化慢即意味着保值。至少大盘要稳定，不会出现大跳水，这取决于该地的人口和经济水平，人口多即意味着需求量大，潜在的买家就多，人们的收入好，经济水平高，即支付能力就强，抗风险的能力也就更强。当然，政策和社会因素也很关键，但这个不是我们今天讨论的重点。

放在全国来看，一线城市的房产显然比二线城市保值；放在北京来看，城四区的房产自然要比其它城区保值，城四区里东西城又是硬通货里的硬通货。

2.

变现能力

作者说房产是他敢于尝试高风险投资的坚固基础。但这一切有一个前提，那就是房产必须具备很好的变现能力。什么是变现能力？变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。否则，不要说抵御风险了，不流通的大额资产本身就是极大的风险，更不要提还有因此而牺牲的其他投资机会。

3.

能否产生收益

这里的收益指的是租金收益和房产的增值收益。租金收益指的是租金刨除贷款、税费等成本支出后的部分。而房子是商品而不是现金，只要是商品，在市场上都会有一个价格，这个价格的增值部分就是房产的增值收益。如果房产不能产生收益，每个月还要还贷款，即使还清了贷款，每年还要缴纳物业费、暖气费，让钱从口袋里流出去，资产就变成了负债。

那么，回到我们的问题，当我们在投资决策的时候，是什么因素决定了我们投资的房产是资产还是负债呢？

是房屋保不保值吗？不是的。

什么地段的房子最保值，鲸哥相信大家心里都能够有比较准确的判断。众所周知，北京城四区的房产最保值，东西城的房产更是其中的硬通货，但是那又怎样呢？投资者都不是傻子，你很难在城四区找到所谓的价值洼地。而且，投资法拍房反而是在城四区之外捡漏的机会更多一些。毕竟在北京只要不是过于偏远的郊区，总是会有刚需客户愿意出手的。

那么是房屋的收益能力吗？也不对。

大家投资房产最看重的无疑还是房产的增值收益，因为这部分往往才是收益的大头。但是我们要清楚，房产的增值收益与租金收益是有着本质差别的，房产增值的收益只是“账面”的收益，它是与房屋的变现能力密切相关的。也就是说，只要你的房子还没卖出去，那么就算这部分的收益再高，也不过是个数字，这笔钱你其实并没有真正赚到。

说了这么多，鲸哥的观点已经很清楚了，我们投资的房产是资产还是负债，更多取决于我们能否对房产的变现能力做出准确判断。那么实际操作当中，如何才能挑选到变现能力强的房子呢？鲸哥会在下一期内容里跟大家分享一下自己的法拍房投资经验。