問：十三老師，您好，我和太太目前都是深戶，家庭目前年收入110w左右，有兩套南山西麗的大面積三房，但學位都一般，而且都有貸款，目前房貸➕其他債務月供6萬左右，家庭負債率大概60%。我的問題是，1.目前如果還想買一套400以內的標的，會不會太激進，您建議買哪裡好？2.我目前還算是正現金流，如果再買一套，負債勢必還要擴大，您覺得在當前大環境下，可行嗎？

答：月供6萬，可以倒推出你的負債應該是1000萬左右，家庭總資產大概是1700萬。 再增加一套400萬的標的，按首付五成，付200貸200來算，1200\\/2100=0.57，負債率還降到了57%，哪有激進，安全係數還提高了好不好? 負債絕對值繼續擴大，當前大環境下是否可行？要根據兩個層面來分析。 第一是你們年入110，再增加200萬貸款，月還款提高到7萬，110-84每年還有26萬的留存，再加上兩套房子的租金，超過40萬，日常開銷綽綽有餘了。 第二，大環境好與不好，通脹都在繼續，錢都在貶值，這些錢留存在手裡，有更好的去處嗎? 再想深一層，銀行貸款利息是我們普通人能拿到的最優惠的錢，用不到6個點的貸款利息，去抵禦年10-12個點的通貨膨脹，其實是一門穩賺不賠的生意。

問：新開盤的新錦百納公館怎麼樣呀，買下來不便宜，升值空間怎麼樣呢？

答：新錦安海納公館 寶安中心的中產盤，總價確實不低了，相比周邊的二手，品質上未見得更高，主要優勢就是新房，稅費少。 整個寶安中心，歸前海統籌規劃，地段升勢強，海納公館買入長持是沒問題的，跑平寶安中心大勢。

問：提問: 請教老師，深圳一直以優異的基本面支撐並不斷夯實房價，在調控政策如此嚴厲下也沒有下跌出現，城運之下這次示範區重大利好加持。是否可認為，基本明牌的深圳將成為中國樓市中唯一的另類：在無特殊極端情況下，它大概覺將會迎來慢牛行情，意味著市場隨時都是右側交易機會，有實力情況下，優選籌碼，越早加倉越好呢？

答：說的很好，深圳已經基本明牌。明牌的優勢在於，大家更敢加倉，全國各地的錢進來的越多，房價越穩。 這三年深圳是國內樓市的異類，北京上海和眾多二線都沒逃脫大漲後陰跌的規律，只有深圳逆勢而行，近三年一直在走慢牛行情。 中央想讓深圳成為國際化大都市，就必定不會像打壓北京那樣打壓深圳，而會一直給予寬鬆的市場環境。 至於漲幅，樓市從來不走平滑的上升曲線，很多人選擇買入深圳，是為了財富的安全，更為了蟄伏在大漲前夜。 順便說一句，最近我們團隊非常忙，市場熱度驟升，很多前期觀望的客戶匆忙入手，業主返價頻繁，很多直接撤盤不售，談單難度陡增。 我也很想讓客戶等等，可我知道，等待市場降溫之後是新的價格被夯實，這就是魔幻而硬核的深圳。 如果房源和價格能接受，如果業主肯賣，就儘快出手吧。

問：你好，有過貸款記錄的五成首付名額，一般建議是全款再抵押，還是做按揭？謝謝！

答：根據個人情況而定，首付資金足夠，月供能力偏弱，穩健型選手可選擇付滿五成； 首付偏弱但月供能力強，進攻型選手選擇墊資全款再抵押。 目前深圳的整體預期可以選擇稍微激進一點的打法。

問：老師好！目前北漂，無戶口，北京無房，鄭州有一套房，孩子三年後要上小學，現在很糾結，外地有一次貸款記錄。手裡有140萬，買北京的話，算二套，上車盤基本需要170萬。即使買了，最多也就在這上個小學。考慮去深圳就業，深圳落戶。內心很掙扎，不知道如何抉擇。

答：曾為北漂的心理，我很能夠理解，在北京拿不到北京戶口，一直會覺得低人一等，是個二等公民，保不齊哪天就被“人口疏散”掉了。 如果你的行業不是極度依賴中央的資源，來深圳發展和創業，成功的概率會更高。深圳的教育環境也不是外界所傳言的那麼差，其實深戶生源的高考錄取率，並不比京津滬低多少。 歡迎來做深圳人

問：您好！前不久稀裡糊塗跟著朋友在大亞灣的金地天潤自在城下了五萬的定金，回來就後悔了，尤其是看了您的三篇寫惠州的文章之後，非常糾結：是要放棄定金止損，還是義無反顧去踩坑？不大可能自主的。請賜教！

答：我看了一下這個盤，在臨深和大亞灣西區之間，位置蠻尷尬的，還是一個建面160萬平米，停車位一萬多個的超大盤，註定是一個不好租不好賣的長持雞肋盤。 我建議，長痛不如短痛，五萬塊就當買了一個昂貴的教訓吧！

問：十三老師，匯賓廣場對口在建的深圳大學附屬外國語小學和南山實驗南海中學學位。為什麼價格和周邊比低很多，有什麼明顯劣勢嗎？ 謝謝

答：塔樓，樓齡老，無社區花園，戶型不方正，都是硬傷。 南海中學，只是二類中流，被熱炒只是因為前海自貿區火了，學校本身並不過硬，帶不動這個劣質產品太正常了。

問：十三，你好！我目前如果賣了昆明效區的一套（十年不漲）房，（一直想賣）差不多可以有100萬，月收入有一萬四左右（含前夫給的生活費），帶娃，這種經濟狀況，是否應該在深圳買個條件還可以的三十平米的公寓？我有這個條件買嗎？

答：首先，昆明郊區的房子要賣，如果這一波都沒漲，這套房子沒有任何保留價值。 其次，你給到的條件不明確，比如，是否生活在深圳?置換深圳是投資還是自住?是否首套首貸? 我的意見，如果你生活在深圳，無自住房，首先應該解決自住問題。 結合你的還款能力，至少能買到一套200萬的房子，應首選老舊的商品小兩房，而不是公寓。 如果深圳已有自住房，純投資，可以考慮買一套租售比高的市內小戶型或公寓，未來用租金覆蓋部分生活支出。 最後，單身帶娃不易，100萬對你來說不是小錢。如果在深圳，購房前可找我面談，提供義務諮詢。

問：老師，您好。深圳戶口，手上有150萬首付，夫妻都在南山上班，目前住寶安的新安片區，小孩明年上幼兒園，目前老人幫忙照看孩子。看了前海，寶中，我們普通打工族已高攀不起，全靠個人折騰到150萬首付對於我來說已屬不易。想入個400多萬的自住兼顧投資，選個學位中等的，看了寶安福永片區，好像沒什麼盤可選。看了中糧鳳凰裡3房。這個盤值得買嗎？或者有更好的選擇？

答：福永這種前不著村後不著店的蛙跳區域，基礎配套非常弱，迄今一個像樣點的商業都沒有，因此首選大盤，樓盤扎堆能成片的區域，來彌補片區的配套不足，這就是華強城之所以搶手的原因，西部少有的集交通，商業，學校三位一體的大盤。 雖然大盤漲完小盤一樣跟漲，可是中糧鳳凰裡這種孤盤自住是極其不方便的，縱使品質，戶型，容積率都好過於華強城。地鐵太遠，學校太遠，出了小區，全是非洲地帶，居住觀感很差。 您這個預算往桃源居片區看看，地鐵商業後期都有改善空間，這兩年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把這樣一個近郊的成熟片區給遺忘了，還好它兀自花開，價格一直穩中有升。

問：請問這波行情能持續多久，能傳到東部普漲嗎？平均漲幅大概能有多少呢？

答：這波行情預計會持續到明年五月份左右，龍崗坪山都會跟漲，平均漲幅弱於西部，但中上等盤10-15個點問題不大，目前部分優質盤5個點的漲幅已經有了。

問：十三老師好，去年出掉了太古城一套小房，想在南山或福田投資一套三房，預算一千到一千五百萬間，年前一直關注福田的天建天驕和南山華潤城四、五期，估計都在年中入市，選擇哪個或者有更好的嗎？謝謝

答：感謝大額讚賞！ 這2個盤對比，投資+自住 首選華潤城 天建天驕地段還不錯，小學為荔園分校，初中福田科技中學一般，一般看學位是初中或者雙學位，這可能也是樓盤不做小戶型炒學位的原因； 景田大環境不好，周圍比較破，景觀一般。但是屬於整個福田少有的大花園社區，稀缺。自住還不錯，但是投資未來漲幅隨大勢。 華潤四期位置不如前面幾期，但是依然值得買。

問：480萬剛交了富通城三期複式66方三房的定金，感覺要站崗。今天才知道你們團隊，現在後悔知道你們團隊太晚了。

很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。

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