2019年馬上就要結束了，這一年的成都樓市有的直呼“我太難了”、有的上萬人高喊“盤它 盤它”，看不見的剛需，隨處可見的豪宅。
2019有哪些大事件，哪些關鍵詞，影響了市場，影響了房價，影響了成都人們的生活？
1、成都進入TOD元年
今年成都土地拍賣有一個特色——開始大規模出讓TOD用地。今年2月14日，成都市召開發展和改革工作會議，明確提到成都將啟動13個軌道交通場站綜合開發TOD示範項目。
TOD定義：“以公共交通為導向的城市發展模式”，以公交站點（包括公交車站、地鐵站等）為中心，以400－800米（5－10分鐘步行路程）為半徑建立中心廣場或城市中心。由於集工作、商業、文化、教育、居住等功能為一身，居住者不僅無需私家車代步，低碳節能，而且交通效率極高，真正做到以人為本。
TOD最大的特點，就是把一個大城市，變成了一個個由公共交通體系聯繫起來的“小城”。或者說，TOD鏈接、聚合、疏散人群，就像一棵棵樹立在城市各個區域，全面滿足人們的各種需求。
陸肖站開工後一年內，成都又陸陸續續開工了12個TOD項目。城市發展就此快馬加鞭，宜居屬性隨之大大增強。
預計到了2024年，TOD徹底融入了成都人的生活，汽車幾乎全面失去代步價值，徹底淪為了“社交工具”。 堵車、霧霾這一類的“大城市病”，將以TOD的名義不治而愈。
2、“一城一策”，給地方調控自主權
2019年，樓市政策逐漸明朗，開年地方兩會，“一城一策”成為關鍵詞。成都被納入“一城一策”第二批試點城市。這意味著，成都的“一城一策”已進入緊鑼密鼓制訂階段，樓市新政已在路上。
成都主要是對住房公積金個人住房貸款細則進行了修訂，對住房套數、貸款額度、貸款期限、月還款額和貸款利率等方面進行了詳細規定。其中，對二套房的認定值得關注，即認房又認貸。
“一城一策”實施細則將呈現以下三個特點：
1、收放自如
本輪調控強調的是“穩”字，意思是要根據市場波動上下調節，不再搞單邊操作。實施細則的每個措施都要具有雙向調節功能，不能出現“一拳打出去收不回來”。
2、防寒為主、防熱為輔
地方政府會將更多的精力用在防止房地產市場矯枉過正、過度下滑上，在這個基礎上儘量避免短期內過熱。
3、觀望情緒濃厚
“一城一策”強化了地方政府的主體責任，釋放了更多的自主權。但中央給予地方的空間到底有多大，各大城市都是心裡沒底。開弓沒有回頭箭，在當前房地產調控的關鍵時期，還是蓄勢待發為好。
3、房貸利率直接與LPR掛鉤
2019年8月，央行發起LPR改革。推動降低貸款實際利率，雙軌合併。
同時，貸款市場報價利率由原有1年期品種擴大至1年期+5年期以上兩個期限品種。
改革後1年期累計調降三次，5年期調降一次。
房貸利率從基準利率換到直接與LPR掛鉤，更加符合市場情況。
今年的MLF、LPR都在下調，未來的利率可能是長期性下調的過程。
下行趨勢明顯，對於購房者來說是個好消息，月供的壓力會逐漸減小。
4、成都即將開啟現房銷售時代
青羊區、錦江區放地已經足夠吸引眼球，然而更吸引公眾注意的是這兩宗地的出讓條件。
根據出讓條件顯示，一號宗地採取“限價競買+競自持租賃住房面積+抽籤競得”方式拍賣，二號宗地採取“底價+限價競買+競無償移交租賃住房面積+抽籤競得”方式拍賣。
這不是重點，重點是——這兩宗地都明確要求成品住宅比例為100%，現房銷售！這在成都屬於首次。
一號宗地出讓文件
一號宗地出讓文件 圖源：銳理數據
“現房銷售”會增加開發商的資金成本，也更看重開發商的產品打造能力，這對於開發商來說，都是非常嚴峻的實力考驗。
同樣對購房者來說，成本也增加了，不過現房銷售省略了樣板房這個環節，購房者屆時看到的都是直接呈現出來的房源，“所見即所得”，也可以避免 一些精裝產生的糾紛。
5、房企洗牌加劇，加速淘汰
去年萬科在秋季業績會上高掛著“活下去”的標語，地產圈瞬間被刷屏，焦慮也在加速蔓延......
2019年多渠道對房企的融資進行了限制，信託渠道關閉、多數銀行開發貸門檻提高、監管更加嚴厲，房企高槓杆、高週轉、高去化的增長模式開始動搖了。
大房企日子都難過，中小企業更加，截止到2019年11月20日，破產的房企已達446家，其中不乏500強房企。
2019全國32個省市中，廣東省破產房企數量最多，達74家，相當於不到5天就有一家企業破產。
破產房企主要集中在東南沿海地區。全國破產房企數量排名前五位均是東南沿海城市，依次為廣東、浙江、江蘇、山東和廣西。這五大城市共有192家破產房企，幾乎佔據總數的半壁江山。
不過，這幾個城市的房企基數也較大，除廣西僅2500多家外，其他四個城市均超過6300家，市場競爭激烈加上中小房企自身存在融資、管理、拿地等方面的問題，是導致破產房企較多的主要因素。
河南是房企基數最多的省份之一，以7205家位列全國第二，僅次於廣東省的8203家。但其2019年破產企業僅為18家，相較基數差不多的浙江、江蘇和山東來說，破產企業相對較少。
四川的表現也比較亮眼，至今僅有5家房企破產，與其基數差不多的湖北則有12家房企破產。
15個新一線城市中，共計有47家破產房企，其中杭州以15家破產房企位列第一。緊隨其後的是瀋陽和重慶，分別為7家和6家。
而位列第一財經《2019城市商業魅力排行榜》首位的成都，僅有一家房企破產，是新一線城市中破產企業最少的城市之一。
從城市分級的角度來看，三四五線城市破產房企最多，達216家，佔比57.2%。
這一方面源於三四五線城市地域廣闊，市場體量龐大；另一方面，則因為小城市融資渠道太狹窄，小房企只能通過高利貸或社會融資來週轉，當市場行情好、房貸寬鬆時，他們就能迎風發展，一旦市場遇冷，許多小房企的資金鍊就可能斷裂。
6、長租公寓之死
在經過近三年的跑馬圈地，長租公寓行業已經從最原始的依託資源優勢低成本獲取房源、賺取租金剪刀差，逐漸發展成擁有品牌溢價的新型生活方式倡導者。
當租金差紅利消失殆盡後，長租公寓行業在2017、2018年經過了一輪殘酷的大洗牌。在狂飆突進的征程上，和長租公寓如影相隨的，則是輿論對其原罪的譴責。
租金貸、甲醛房、管理混亂、資金鍊斷裂等關鍵詞則構成了長租公寓行業頭頂高懸的達摩克利斯之劍。而主打共享辦公空間的WEWORK宣佈取消IPO計劃，大裁員等一系列動作，則代表著共享經濟資本泡沫的消失。
2019年，長租公寓市場，可謂屍骨累累。
7、冰火兩重天：萬人搖號vs無人問津
縱觀今年成都房地產市場，呈現出“冰火兩重天”的特點：一邊是萬人搖號，一邊是無人問津。
成都樓市的確已經是買房市場了，不過，更可能是被迫的進入買方市場，因為剛需產品越來越少了。
一方面，幾年成都雖然出了幾個萬人搖號、開盤售罄的樓盤，除了華潤璽悅、仁恆濱河灣兩個項目之外，賣得好的項目大抵是剛需盤。
另一方面，大部分項開盤後，基本上進入“順銷”，也有甚者，成為開盤“零人報名”、“幾人報名”的項目。
取證之後，網上報名登記無人問津的項目不在少數，在此舉三個例子：
1、2019年8月5日，武侯新城中糧瑞府取證，227套房源，均價25669-33518元/平米，僅1人報名；
2、7月9日，位於天府新區的光明蓉府取證，218套房源，均價18588-21099/平米，僅幾人報名；
3、中南海棠集花園項目更是奇葩，今年1月開盤，因無人報名，而終止搖號，隨後3月272套房源取證10人報名，7月1日取證報名人數寥寥無幾，8月16日取證又只有17人報名。
另外，報名之後，放棄選房的情況越來越多，也分不清是“拖兒”，還是因為衝動報名而放棄選房。
8、成都限購區域政策改變
12月4日下午，在市民反應購房難問題上，官方消息回覆稱在保持限購政策不變情況下，購房區域發生變化。
人民網領導留言板截圖
人民網領導留言板截圖
調整下限購區域圖
9、限購下銷量持續走低，庫存持續增高
從近幾年的數據走勢來看，今年成都的新房供應仍然保持高位。但另一方面，今年的住宅成交卻可能繼續下降。
數據來自中成房業
中成房業數據顯示，2018年成都住宅年銷售總面積為2326萬㎡。而今年1-11月，成都住宅銷售總面積僅為1944萬㎡，每月平均成交面積約177萬㎡。儘管近段時間以來市場成交趨勢有所回升，但也很難扭轉年度銷售總面積或將再度下降的局面。
供應量持續火熱，銷售端卻稍顯乏力，讓市場庫存進一步上升。今年1-11月，成都住宅存量達到2376萬㎡，已連續第三年上漲。這也讓整個市場的競爭形式更加嚴峻。
10、成都租房需求全國第二
近日，58同城、安居客發佈《2019年中國住房租賃報告》，對國內住房租賃政策進行全面梳理，解讀當前租房市場的重要數據。
儘管以北上深為代表的一線城市總體租房需求依然高於大部分新一線城市。但在新一線城市中，成都的租房需求已經超過上海、深圳，排名全國第二，僅次於北京；而重慶、武漢兩城的訪問量也已超過廣州，位列全國第六、第七位。
近年來，受制於強大的工作壓力以及過高的居住成本，“逃離北上廣”逐漸成為年輕群體當中的熱議話題，而新一線城市正逐漸成為年輕群體的在北上廣之外的第二居住選擇。
報告顯示，新一線城市房源較一線城市相比，“面積更大”、“房間更多”。
新一線城市租賃房源價格在1001-2000元/月的佔比40.4%，而一線城市4001-6000元/月的租賃房源佔比最高，為24.7%。
新一線中，杭州租金價格最高。
北上廣之外的居住備選名單上，深圳是總體綜合實力較強的一座城市。根據58同城招聘研究院的統計數據，2019年前三季度深圳企業招聘活躍排名第三，求職活躍度排名第二，依然是求職熱門城市之一。但與此同時，深圳租金價格排名第二，租金價格相對較高，居住壓力也相對較大。
從綜合數據來看，成都則是安居指數排名第一。成都租房訪問量排全國第二，但租金價格卻只排名在第十五名。一方面是較為平穩、友好的租房環境，另一方面，成都的求職活躍度排名第五，2019年前三季度成都企業招聘活躍排名第二，同比增長6.27%。較低的居住成本以及廣泛的就業機會，吸引了大量人才流入成都。
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