自2020年3月1日起，央行出了一道選擇題——房貸是選固定利率還是“LPR+加點”浮動利率？
選擇固定利率，房貸不受LPR利率影響。
選“LPR+加點”浮動利率。LPR是貸款市場報價利率，每月公佈一次，可升可降。加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019年12月發佈的LPR，加點數值確定後固定不變。
LPR的科普文滿天飛，又長又複雜，本文通通沒有。
截至目前，建行、工行、中行、農行、交行、郵儲銀行等發佈公告稱，於3月1日起啟動轉換工作。
由於銀行當前採取一對一、線上服務，具體實操信息閉塞，面對LPR這個新概念，很多人從裡到外都是懵逼的。
這裡就“要不要換”“劃不划算”兩個核心問題展開。至於一開始就決定不換的，不在本文射程範圍內。
01
我能不能換LPR？
看合同！看合同！看合同！
重要的事情說三遍！！！
在2020年1月1日前發放，或者已經簽訂借款合同還未發放的。籤合同時，你和銀行約定的房貸利率是按照基準利率定價（上浮或者折扣），就需要轉換。
比如，二套房、公寓、商鋪門面、寫字樓等等，只要是跟基準利率掛鉤浮動的個人貸款，都需要轉換。
劃重點——如果約定的是固定利率，就不能轉換！公積金貸款、不良貸款不能轉換！組合貸，公積金也不能轉換。
02
怎麼換LPR？
多家銀行稱，疫情期間暫不支持線下辦理。後續將根據疫情防控進展情況，逐步開通線下受理渠道。目前湖北只能線上操作。很多人關心的平安、招行等官微還沒有動靜。
8月30日之前，貸款銀行的手機銀行APP、網上銀行、短信銀行等網絡渠道，都可以完成定價基準轉換。不用出門，手機操作即可。
線上渠道辦理，只能本人操作，不能代辦。視疫情發展情況、開通線下渠道後，如有特殊情況，可以找他人代為前往現場辦理。
03
應該參考哪個LPR？
LPR分為1年期和5年期以上兩種,如您原來的貸款是5年以上的（比如貸了20年、30年），參考5年期以上LPR；原貸款是5年及以下的，參考1年期LPR。
如果房貸是30年的，現在只剩3年了，還是參考5年期以上的LPR。
“換了LPR，是不是更划算？”這個問題，要一分為二地回答。
04
存量房貸利率怎麼算？
A，2011年買房，貸款30年，這就是存量房貸，如果利率沒打折 ，約定的是基準利率上浮10%，那就是4.9%×（1+10%）=5.39%，2020年仍然是這個利率不變，他的“固定點差”則是5.39%－4.8%=0.59%。
如果利率打折，A的房貸利率打了個9折，也就是4.9%×90%=4.41%，2020年仍然是這個利率不變，他的“固定點差”則是4.41%－4.8%=－0.39%。
也就說，這個固定點差可以是正數，也可以負數，如果之前約定的利率是基準利率上浮，這個點差就是正數，如果約定的是下浮，這個點差就可能是負數。
正數，就意味著你的月供增多，負數，就意味著銀行還得給你打錢。
05
新增房貸利率怎麼算？
在2020年1月1日後買房 ，計算方法也是“LPR＋基點”，這裡的LPR是指最新的5年以上LPR貸款利率。
舉個例子，假如某人在武漢首套房利率的加了100個基點，那麼房貸利率就是4.75%（2月LPR利率）＋1%（加基點）=5.75%。
除了銀行執行LPR有時間窗口期，儘管LPR利率有所謂的市場化變動，但是，重點又來了！！！利率加多少基點由各地政府決定。
這裡有個問題，銀行貸款有很多用途，工廠、企業借錢和買房貸款是不是通用呢？細想下當前各大樓市調控政策，政府釋放的主流信息，答案就能猜出一二。
劃重點——這個固定點差一旦確定，就不能變了。LPR雖然是每月變動一次，但落到具體執行，都要等到第二年1月1日才實行。
由於轉換工作持續到今年最後一天，假如2020年12月LPR（5年以上貸款利率）變成了4.5%，也要等到2021年1月1日才更新。
A的房貸利率就變成了4.5％＋0.59%＝5.09%，而打了折的利率就變成了4.5％－0.39%＝4.11％。
敲黑板！！！中間有時間差，是銀行在薅全國的羊毛，所以，大家別太天真。
06
只能換一次，換不換？
LPR的定義裡，有一點很弔詭，“18家商業銀行參與競價”，再加上“加基點由地方政府所需進行調整”，就戳破了LPR“市場化”的假面。
別忘了，銀行雖然不受政府管理，但受央行管理啊！央行是什麼？話就說到這裡。
而這裡的“市場”，參考央行。有媒體同行統計了央行近大半年來公佈的LPR數據，房貸利率下調是大趨勢。
只要是能轉換的，選擇浮動利率更划算。
不過，LPR的漲跌，落到具體個人房貸上，也就是一杯星巴克還是兩杯的差價，不要過於喜怒無常。
07
房貸有共同借款人如何辦理？
比如，你是主借人，妻子是共同借款人，需要雙方都辦理轉換且選項一致，才可辦理完成。
如果，你是原借款合同擔保人（抵押人、保證人），不需要辦理。僅原合同的借款人辦理就可以。
08
房貸已簽訂借款合同還未發放？
等到您的貸款發放後，按照上述已發放貸款的辦理流程辦理轉換。
09
多套房貸是否能一次性辦理？
不可以，需要逐筆辦理。定價基準轉換是合同變更行為，一份借款合同對應一份變更協議，因此不能支持一次性辦理。
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