自2020年3月1日起，央行出了一道选择题——房贷是选固定利率还是“LPR+加点”浮动利率？
选择固定利率，房贷不受LPR利率影响。
选“LPR+加点”浮动利率。LPR是贷款市场报价利率，每月公布一次，可升可降。加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的LPR，加点数值确定后固定不变。
LPR的科普文满天飞，又长又复杂，本文通通没有。
截至目前，建行、工行、中行、农行、交行、邮储银行等发布公告称，于3月1日起启动转换工作。
由于银行当前采取一对一、线上服务，具体实操信息闭塞，面对LPR这个新概念，很多人从里到外都是懵逼的。
这里就“要不要换”“划不划算”两个核心问题展开。至于一开始就决定不换的，不在本文射程范围内。
01
我能不能换LPR？
看合同！看合同！看合同！
重要的事情说三遍！！！
在2020年1月1日前发放，或者已经签订借款合同还未发放的。签合同时，你和银行约定的房贷利率是按照基准利率定价（上浮或者折扣），就需要转换。
比如，二套房、公寓、商铺门面、写字楼等等，只要是跟基准利率挂钩浮动的个人贷款，都需要转换。
划重点——如果约定的是固定利率，就不能转换！公积金贷款、不良贷款不能转换！组合贷，公积金也不能转换。
02
怎么换LPR？
多家银行称，疫情期间暂不支持线下办理。后续将根据疫情防控进展情况，逐步开通线下受理渠道。目前湖北只能线上操作。很多人关心的平安、招行等官微还没有动静。
8月30日之前，贷款银行的手机银行APP、网上银行、短信银行等网络渠道，都可以完成定价基准转换。不用出门，手机操作即可。
线上渠道办理，只能本人操作，不能代办。视疫情发展情况、开通线下渠道后，如有特殊情况，可以找他人代为前往现场办理。
03
应该参考哪个LPR？
LPR分为1年期和5年期以上两种,如您原来的贷款是5年以上的（比如贷了20年、30年），参考5年期以上LPR；原贷款是5年及以下的，参考1年期LPR。
如果房贷是30年的，现在只剩3年了，还是参考5年期以上的LPR。
“换了LPR，是不是更划算？”这个问题，要一分为二地回答。
04
存量房贷利率怎么算？
A，2011年买房，贷款30年，这就是存量房贷，如果利率没打折 ，约定的是基准利率上浮10%，那就是4.9%×（1+10%）=5.39%，2020年仍然是这个利率不变，他的“固定点差”则是5.39%－4.8%=0.59%。
如果利率打折，A的房贷利率打了个9折，也就是4.9%×90%=4.41%，2020年仍然是这个利率不变，他的“固定点差”则是4.41%－4.8%=－0.39%。
也就说，这个固定点差可以是正数，也可以负数，如果之前约定的利率是基准利率上浮，这个点差就是正数，如果约定的是下浮，这个点差就可能是负数。
正数，就意味着你的月供增多，负数，就意味着银行还得给你打钱。
05
新增房贷利率怎么算？
在2020年1月1日后买房 ，计算方法也是“LPR＋基点”，这里的LPR是指最新的5年以上LPR贷款利率。
举个例子，假如某人在武汉首套房利率的加了100个基点，那么房贷利率就是4.75%（2月LPR利率）＋1%（加基点）=5.75%。
除了银行执行LPR有时间窗口期，尽管LPR利率有所谓的市场化变动，但是，重点又来了！！！利率加多少基点由各地政府决定。
这里有个问题，银行贷款有很多用途，工厂、企业借钱和买房贷款是不是通用呢？细想下当前各大楼市调控政策，政府释放的主流信息，答案就能猜出一二。
划重点——这个固定点差一旦确定，就不能变了。LPR虽然是每月变动一次，但落到具体执行，都要等到第二年1月1日才实行。
由于转换工作持续到今年最后一天，假如2020年12月LPR（5年以上贷款利率）变成了4.5%，也要等到2021年1月1日才更新。
A的房贷利率就变成了4.5％＋0.59%＝5.09%，而打了折的利率就变成了4.5％－0.39%＝4.11％。
敲黑板！！！中间有时间差，是银行在薅全国的羊毛，所以，大家别太天真。
06
只能换一次，换不换？
LPR的定义里，有一点很吊诡，“18家商业银行参与竞价”，再加上“加基点由地方政府所需进行调整”，就戳破了LPR“市场化”的假面。
别忘了，银行虽然不受政府管理，但受央行管理啊！央行是什么？话就说到这里。
而这里的“市场”，参考央行。有媒体同行统计了央行近大半年来公布的LPR数据，房贷利率下调是大趋势。
只要是能转换的，选择浮动利率更划算。
不过，LPR的涨跌，落到具体个人房贷上，也就是一杯星巴克还是两杯的差价，不要过于喜怒无常。
07
房贷有共同借款人如何办理？
比如，你是主借人，妻子是共同借款人，需要双方都办理转换且选项一致，才可办理完成。
如果，你是原借款合同担保人（抵押人、保证人），不需要办理。仅原合同的借款人办理就可以。
08
房贷已签订借款合同还未发放？
等到您的贷款发放后，按照上述已发放贷款的办理流程办理转换。
09
多套房贷是否能一次性办理？
不可以，需要逐笔办理。定价基准转换是合同变更行为，一份借款合同对应一份变更协议，因此不能支持一次性办理。
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