一場突如其來的新冠疫情，讓很多人被隱藏、被壓抑的想法暴露無遺……這其中，就有對樓市調控放鬆、放寬的幻想。
不過，越來越多的跡象在明確驗證我之前的判斷：“房住不炒”的樓市調控政策只會強化，不會放鬆。
01
降低首付的銀行
3月10日晚，一則浙江湖州銀行放鬆限貸的新聞在網上流傳：
個人首套房貸款首付比例下調至最低20%，二套房由最低40%下調至30%。
像以往一樣，這則新聞再次引來眾人狂歡。很多人又在鼓吹樓市調控放鬆、幻想限購限貸取消……很自然的又會聯想到新一輪的房價暴漲，抄底買房、財富暴擊、財務自由之類的“沉渣”再次泛起。
可“勁爆消息”持續還不到一天，湖州銀行的闢謠就來了——個人住房信貸政策未調整，並稱堅持“房住不炒”的定位。
關於銀行降低買房首付的“謠言”已不是湖州銀行這一起，之前已發生過多次。
2月24日，浙商銀行宣佈，“非限購”城市家庭首次購買個人住房、可根據監管要求和當地政策執行20%首付款比例。
2月25日，網傳工商銀行紹興分行將二套房首付比例由60%下降至30%，相當於放鬆樓市限貸調控。
2月27日，建行深圳分行放鬆按揭房二抵政策，相當於變相把二套房首付由原來的7成降低至3成。
……
後來，這些傳言被紛紛否認。要麼是相關政策要等上級行統一部署、要麼按揭房貸未曾調整、要麼是個別自媒體對信貸政策調整有誤讀。
但是我們也知道，凡事不可能空穴來風、“蒼蠅不叮無縫的蛋”，能指名道姓的具體到某家銀行的某家分行，肯定多多少少有這麼回事。之所以紛紛否認，是因為該做法與政府的樓市調控政策意圖相違背。
問題來了：為什麼這些銀行紛紛放鬆房地產相關的貸款（包括按揭房貸、抵押房貸、二次抵押貸等）呢？政府一再鼓勵支持信貸流向實體經濟，銀行為什麼不願意放貸給中小微企業呢？
因為收益和風險。
現實經驗告訴銀行，有抵押物、尤其是房產作為抵押物的貸款，風險最可控、收益最穩定。也因此，按揭房貸一向是銀行的優質信貸、中小微企業的經營貸一般得有房產做抵押。
央行放水、商業銀行有了大量錢後，怎麼安全的把錢放貸出去呢？當然是放貸給有房產抵押的借款人了，哪怕抵押的成數低些呢。
02
放鬆限購的地方政府
新冠疫情爆發以來，幾乎各行各業都處於停工、半停工狀態。當然也包括房地產行業，這給經濟造成了重大沖擊，而房地產又關聯著上下游近百個行業。
於是，一輪救樓市的措施在各省市陸續展開，並逐漸的由樓市供給端向樓市需求端蔓延。
先是允許地產商延緩甚至分批繳納土地出讓金、延期繳納甚至減免稅費、可容缺辦理各類許可證、要求當地金融機構不盲目抽貸，再是以引進人次、加速城市化為掩護的變相放鬆甚至直接放鬆樓市限購，直至最後以提高公積金貸款限額和貸款時長為標誌的變相放鬆限貸……
地方政府一再試探上級政府樓市調控的底線在哪裡。
最先觸碰底線的是駐馬店和廣州。
2月21日，駐馬店市政府發佈《關於進一步規範促進房地產業平穩健康發展的意見》，其中提到：住房公積金貸款額可由45萬上調到50萬；公積金貸款買房首付可由30%下調到了20%；包括各類人才、大中專畢業生甚至農民工，只要買房就給予補貼。
3月3日，廣州市政府官網發佈《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務若干措施的通知》，其中的31條提到：商服類項目不再限定最小分割單元、不再限定銷售對象。而以前的要求是，只有法人單位可以購買、且面積得在300平以上，也就是說個人也可購買、小面積公寓將重出江湖，相當於變相放鬆限購。
後來如何呢？
駐馬店的意見措施遭遇“半月談”、廣州的意見措施遭遇“一日遊”。
駐馬店的意見發佈一週後，遭河南省政府約談，再過一週後駐馬店撤回該政策，即“不再執行”。
廣州的意見發佈當晚即從官網刪除，第二天上述文件再掛官網時已刪除放鬆公寓限購的相關內容。也就是說樓市調控將“按原有政策執行”。
問題來了：為何地方政府爭著搶著、如此迫不及待的想放鬆樓市限購限貸政策呢？
因為這關係到地方政府的財政收入。
▲40餘城土地財政依賴度
近二十年轟轟烈烈的城市化運動，海量基礎設施的建設資金主要來自於各城市的賣地收入，並由此形成了嚴重的土地財政。
一旦樓市蕭條，緊接著就會是土地市場蕭條，再之後就是地方財政困難，不僅影響城市基礎設施的完善、甚至會影響城市的正常運行。
03
買房人/房產大V大咖
近二十年房產牛市、尤其是2016年樓市暴漲行情，讓很多人如洗腦般的迷戀上了房地產、並由此形成路徑依賴：房價永遠漲、買房就賺錢、躺贏實現財務自由……
也因此，凡是關於樓市的點滴新聞都會被無限放大、並自然的聯想到調控放鬆、以致房價再次暴漲。
杭州要開亞運會，所以房價要暴漲；
武漢要開軍運會，所以房價要暴漲；
政治局會議提房地產，所以房價要漲；
常委會沒有提房地產，所以房價要漲；
……
在房產多頭的眼裡，任何信息最終都能扯回到房價上漲中來：別問房價，問就是漲！就像手拿錘子的人，看一切事物都像是釘子。
如果遇到房價長期不漲，他們也能給出合理的解釋：
2017年買房站崗時，他們說不怕、房價永遠漲；
2018年房價還不漲時，他們說樓市三年一個週期、再等等；
2019年房價仍然不漲時，他們說熬過政治十年週期、第二個五年很快結束；
2020年房價還是不漲，他們又會說新冠疫情的黑天鵝來了、這次政府肯定會放鬆調控刺激樓市；
……
於是：
某些銀行在非限購城市（也就是房價不會上漲的城市）的正常房貸調整被解讀為調控放鬆、房價要漲；
某些銀行正常的信貸產品優化，被解讀為調控放鬆、房價要漲；
某些不知名四五線城市的“救市”政策，被解讀為調控放鬆、房價要漲；
某些城市不具有投資價值的商業地產限購放鬆，被解讀為調控放鬆、房價要漲；
……
反正在炒房客、房產大V、房產大咖眼裡，稍微的風吹草動都是調控要放鬆、房價將大漲。
問題來了：為什麼這些人如此曲解政策、並盼望調控放鬆呢？
因為利益牽扯。
只有房價上漲，他們才會獲取利。即使房價不漲，通過鼓譟輿論、躁動人心也能帶來可觀的流量——這也是房產大V、大咖、大師們獲得暴利的渠道啊。
04
關於調控，請死心吧！
2月16日，在各地“救市”政策紛至沓來、人心想著調控放鬆再次刺激樓市時，我就寫過一篇文章《醒醒吧！請拋棄再次刺激樓市的幻想》（點擊查看）來提醒大家：
“房住不炒”必會堅持、刺激樓市不會再現，會託底樓市但不會刺激樓市…樓市的目標就一個字——穩，應儘快拋棄暴漲、暴擊、暴富、財務自由的不切實想法。
而今，這一預測幾乎已成現實。
中央考慮的是全局問題、整體利益，任何一個政策的出臺和堅持都是一系列利弊權衡後的結果，絕非某個城市、某家銀行、某個買房人考慮的那樣狹隘片面。
所以，思考調控會不會放鬆、樓市會不會再刺激，必須得有大的格局。
地方ZF當然希望放開調控、樓市刺激經濟，這關係到當地一時的財政收入、市政建設以及領導的政績。
可問題是，當攤子鋪得太大、最後形成鬼城空城，為地方留下一屁股債該怎麼解決呢？
銀行也希望限貸取消，這樣就能放出最優質的信貸——有房產抵押的貸款，歷史經驗證明就是最優質的貸款，確保本息安全收回、並能獲得不錯的收益。
可問題是，優質的房貸是建立在堅實的實體經濟基礎上的，否則房價就是空中樓閣。當房地產擠壓實體信貸，就會削弱實體經濟，最終會影響房價、進而影響抵押貸款的安全，長此以往銀行也會被反噬。
對於買房人/房產大V大咖來說，更渴望調控放鬆、巴不得三天兩頭的刺激樓市呢，這樣就會有更大的資產泡沫。
可問題是，當所有資源（資金/人力/物資等）都流向樓市時，必會導致“百業蕭條唯一業繁榮”，長此以往、又哪來的接盤俠呢？泡沫炸裂終將毀滅自己。
大多數人只關注眼前利益、短期利益、自己的利益，卻忽略了長遠利益、整體利益、大局意識，也因此對事物的判斷一錯再錯。
在此，也奉勸哪些期望調控放鬆、刺激樓市的人：請不要再鼓吹房價了，讓老百姓好好生活、過幾年安穩日子吧。
關於樓市調控，也請大家就此死心。
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