進入2020年，一場突如其來的疫情，使得樓市幾乎暫停了一個多月，國際需求疲軟，原油期貨暴跌20%以上，世界經濟形勢看來很不樂觀。
恆大一個網上賣房75折，這兩天又加碼到三級銷售，很多人都擔心樓市會下跌，河南省的駐馬店率先推出公積金貸款20%首付的政策，隨後又收回這項政策，決定仍按原定規定執行。
海南省下發最新樓市規定，取消預售，實行現房銷售。多少年來，開發商都是在房子蓋到一半，甚至是尚未動工，就開始銷售，加快資金回籠。海南省此舉，無疑成了新年樓市下行預期的一個另類。
海南省1993年房產泡沫破滅，整個樓市十幾年未恢復元氣，也由此喪失了十年的黃金髮展時期，此時頂住樓市下行壓力實行現房銷售新規，有利於擠壓樓市水分，避免樓市泡沫進一步加大。
樓市價格變動的最大因素是什麼呢？就是市場信心，市場堅信能升值，房產肯定升值。市場信心包括兩個方面；
第一，是買方市場，買房子的人認為房價能穩定能升值，樓市肯定大漲。
第二，是賣方市場，包含開發商、炒房客、名下房產眾多的公司企業和單位，還有個人。賣方的信心受買方市場和己方資金流的影響。
咱們今天只分析買方市場信心，這麼多年來，樓市一直經歷這越調控價格越高的怪圈，調控一次，價格漲一波，讓很多專家打了臉，也讓分析機構無所適從。
之前我們說過，房產具有不可移動性，又稱不動產。市場需求也只是區域性的需求，可以通過營銷運作造成區域稀缺。比方說，恆大進入某一個地方，價格高出本地其他樓盤很多，銷售情況卻不錯，這就是品牌的區域稀缺。
如今是信息化社會，信息的傳遞瞬息千萬裡，買方的市場信心除了受本地的政策和市場影響，又受到全國整體的房產政策影響。比如說，2017年，設立了雄安新區，除了雄安的房市價格翻倍上漲，也引燃了樓市熱情，各地樓市在2017年和2018價格漲了一大截。
樓市牽扯到建築、金融、房產、零售等多個行業，主要的調控手段還是老三樣，一是限購，二是稅費（著名的滿五唯一），三是房企融資。經常聽到的房貸利率上升下調、經適房等，所起到的作用不大。
某一地限購，給市場的信息是樓市太火爆了，肯定會帶動其他地區的房價上漲。
央行放開了企業融通政策、下調存款準備金率等，都會直接或間接的降低房企的融資難度，房企有錢了也就有了底氣，不論是上調價格還是加強宣傳，都有了信心。
海南改變預售政策為現房銷售，雖然對於房產企業來說不亞於王炸，直接打擊了房企，降低房企的槓桿，間接提振了買方市場信心。
如果全國的人民都對未來的形勢不看好，而類似於駐馬店下調公積金貸款首付比例，只能說是從本地剛需入手，哪怕增加個幾十套簽約，對於房產銷售幫助不大，反而坐實了市場的悲觀情緒。房產未來的增值保值潛力不足，就會影響買方市場的信心。
如果保持當前影響房產的政策半年不變動，成交量必然下滑，保持一年不變動，房企必將哀鴻遍野。
樓市體量太大，保穩定才是唯一出路，樓市上漲，必將進一步傷害實體經濟。樓市如果下跌，就像是被戳破的起泡。
放寬政策不一定是對樓市有益，收嚴政策也不一定是打壓，緊跟買方市場信心，保持政策的張弛有度，才是正途。
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