市界|熊穎

“幾乎所有通道類融資閥門都關掉了，市場上沒錢。”一位房地產從業者告訴市界。

2018年，房地產商正在面臨著前所未有的困境。就連位居房企前三甲的萬科也開始步步為營，拿出了“現金為王”的突圍指南。

在8月20日晚披露的半年報中，萬科堅持“現金為王”，銷售滾動回款率保持在 93%以上。而這一策略也直接反應在了萬科2018年的上半年成績單中，實現營業收入 1059.7 億元，同比增長 51.8%；歸屬於上市公司股東的淨利潤 91.2 億元，同比增長 24.9%。

現金為王

8月20日晚，萬科搶在碧桂園、恆大的前面，率先提交了2018年的上半年成績單。

2018 年前6個月， 萬科一共賣出2035.4萬平方米，實現銷售金額 3046.6 億元，較去年同比增長8.9%和9.9%。並且，萬科在 34 個城市的銷售金額均位列當地前三。

之所以如此賣力銷售，萬科的“小算盤”在於面對持續深化的行業調控和日益趨緊的融資環境時，能夠加強公司的現金流管理。

萬科在現金流上的管理經驗頗為豐富。從2011年年報開始，萬科就一直高舉“現金為王”的旗幟，直到2014年年報。鬱亮解釋，“2012年將是地產行業的過冬年。”積極定價，快速週轉仍是萬科主要的經營策略。萬科將多儲備現金，更加謹慎拿地，減少開支。

2018年的房地產市場環境和2012年多少有些相似，都面臨著並不輕鬆的調控政策。而今，靠“現金為王”撐過了一個“寒冬”的萬科，重新拿出了自己的突圍指南。

萬科表示，將堅持以現金流為基礎，拓展與業務模式匹配的投融資渠道。一方面，積極銷售，積極回款， 提升資金使用效率。另一方面，堅持穩健投資，把握核心業務投資節奏，合理控制項目資源規模，滿足未來兩到三年的發展需要;積極關注市場可能出現的各類業務併購機會。

而這一策略也直接反應在了萬科2018年的上半年成績單中，實現營業收入 1059.7 億元，同比增長 51.8%；歸屬於上市公司股東的淨利潤 91.2 億元，同比增長 24.9%。

萬億負債

在萬科披露半年報之前，萬科的萬億負債弄的“滿城風雨”。

有媒體指出，第一季度，萬科的總負債達到了驚人的1.03萬億元，超過新西蘭、科威特等國GDP，相當於海南全省人民3年辛勤勞作創造的財富。連同84.04%的負債率水平，均已創下公司的歷史新高。

8月20日披露的半年報中，這一數字又往上漲了漲。2018上半年，萬科負債總額1.14萬億元，較2017年年末增長16.42% 。與此同時，2018上半年萬科資產總額1.35萬億元，資產負債率84.7%，較2017年底增加 0.72 個百分點 。

報告期末，萬科有息負債合計2269.0 億元，佔總資產的16.9%。其中，有息負債又以中長期負債為主，一年以上有息負債1659.2 億元，佔比73.1%； 短期借款和一年內到期的有息負債合計 609.8 億元，佔比26.9%。

數據來源 ：choice

萬科差錢嗎？在6月29日萬科召開的2017年度股東大會，鬱亮給予了否定。

這一回答也延續至了2018年萬科的半年報。其表示，公司仍然保持了良好的財務、資金狀況。根據中報，萬科持有貨幣資金 1595.5 億元，遠高於其短期借款和一年內到期長期負債的總和 609.8 億元，淨負債率32.7%。

融資方面，2018年上半年，萬科籌資活動現金流入小計878.17億元，是2017年上半年籌資活動現金流入小計345.1億元的2.54倍。

此外，自2018年6月30日至報告披露日，萬科還通過發行短期融資券、人民幣中期票據及住房租賃專項公司債券共募集資金125億元。

前海人壽減持

市界（ID：newsseeker）梳理發現，2018年半年報中，萬科的前十大股東持股比例出現輕微變動。

2017年年報顯示，前海人壽保險股份有限公司-海利年年持股萬科3.17% 。不過，這一持股比例在2018年半年報中下滑0.07個百分點，前海人壽減持股份594.67萬股。

值得一提的是，寶能系旗下鉅盛華持有前海人壽51%的股權。而前海人壽的拋售背後，是寶能系的大撤退。

2015年7月，“寶能系”開始舉牌萬科，萬寶之爭拉開序幕。經過多次增持，寶能合計持有萬科總股本25.4%。其中，前海人壽、鉅盛華分別持股6.67%、8.39%；安盛1號、安盛2號、安盛3號、廣鉅1號、廣鉅2號、西部利得金裕1號、西部利得寶祿1號、泰信價值1號、東興信鑫7號等9大資產管理計劃合計持有萬科股份10.34%。

萬科股權之爭持續一年半後，深鐵入主萬科，寶能系“掌門人”姚振華變身財務投資者。直到2018年4月，寶能開始退出套現。

2018年4月3日晚間，萬科發佈公告，寶能系鉅盛華已經明確旗下9大資管計劃的處置和清算方式。鉅盛華稱，相關資管計劃將以大宗交易或協議轉讓方式完成所持萬科股份的處置和資管計劃清算。

而在4月17日至8月9日期間，“寶能系”一共共減持萬科8.72億股，佔万科總股本7.90%，合計套現約217.91億元。

員工薪酬上漲

去年6月1日，萬科內部郵件曝光顯示：“面對地產黃金時代的結束，公司更加強調真實價值創造，集團薪酬政策將據此進行分步調整。”

由於第一句點名“黃金時代結束”，不少員工將其解讀為降薪。不過比對2017年上半年和2018年上半年萬科的員工薪酬，市界（ID:newsseeker）發現，萬科的員工薪酬實則在一定程度上出現上漲。

2017年上半年，萬科為6.7萬名在職員工一共發放薪資28.6億元，平均月薪7112.2元。

2018年上半年，萬科在職員工人數增至9.28萬人，而用於發放薪資的總數合計61.2億元，是去年同期的2.14倍。也就是說，2018年上半年萬科的平均月薪為10995.64元，比去年同期每月增長近3千元。

不過近期，萬科再一次的對薪資做出調整。

7月1日，萬科在大梅沙總部召開2018年夏季例會，四大區域“區首”專門介紹薪酬體系重構安排。

此次薪酬結構調整覆蓋全體員工，萬科將其稱之為“職級工資體系重構”。此前，萬科員工薪酬結構是月薪+年終獎，大頭是年終獎；此次調整不涉及年終獎，而是將基本月薪分為“基本工資”和“崗位責任工資”兩部分。

基本工資不再唯職務級別確定，而是根據員工專業能力、工作經驗、以及社會薪酬水平綜合確定。萬科人力資源系統知情人士介紹，“以教育業務為例，萬科請的一個校長以前是當地排名數一數二的中學校長，具有非常強的專業和經驗積累，按照新的基本工資體系評估，他可以拿到和董事會主席鬱亮一樣的基本工資。”

不過萬科人力資源系統的人士也表示，這次重構沒有改變工資總包，因此不存在普漲或普降。