進入8月，西安樓市，房子賣得沒有那麼快了，參與住房意向登記的人數沒有那麼多了，二手房市場價格回落了，土地竟然出現流拍了……這些敏感的現象刺激著購房者脆弱的神經，難道市場真的降溫了?房價要跌了?
從多方調查瞭解到，隨著市場供應量的加大，購房客戶的逐步減少，一、二手房成交量均出現下降。而土地市場方面依舊比較火熱，近日出現的 首 次 土地流拍屬個案，不會影響整個土地市場的火爆。
業內人士分析，樓市降溫態勢已經出現，新房出現成交量的大幅下跌，但房價並未跟隨一起下降。購房者不用著急入市，盲目跟風，結合自身實際需求，選擇合適就買的原則。若要投資購買，必須小心謹慎。
新房市場
中籤率大幅上升
9月26745套房源保障供應充足
從近期市場來看，多個樓盤意向登記人數因未達到可售房源總套數，無需搖號可直接開盤選房。萬科翡翠國賓可售房源588套，登記並通過核驗人數僅188個;保利林語溪可售房源192個，登記並通過核驗46個;龍湖紫宸可售房源502套，登記並通過核驗459個。這與此前中國鐵建萬科翡翠國際最低4.9%、綠地國際生態城二期83畝地7.71%的中籤率形成鮮明對比。
業內人士分析，隨著擁有購房資格的客戶逐漸減少，加之每次只可登記一個意向樓盤的規定，即便是有購房資格，也多被某一個樓盤從登記到選房鎖定至少一個月時間。一定程度上，市場需求被變相縮減，以致出現當前大多數登記樓盤不需搖號的現象，因此市場變相降溫。
從西安市住房保障與房屋管理局發佈的《2018年度西安市主城區及長安區純新商品住宅(含公寓)上市供應計劃》來看，9月份將成為房源大量供應的高峰期，共計77個樓盤26745套房源即將推出，這其中，綠城·西安全運村、碧桂園西部大道項目、金地西灃公元等推出的房源佔據9月份新推房源數量前三名，分別為2066套、1828套、1558套。而藍光公園華府三期及四期、綠地國港城、拉克雷公館、恆泰未央府等項目9月推新體量也達到單盤700套以上。上述項目的推新，為即將到來的“金九銀十”提供了充分的房源保障。
二手房市場
成交量有大幅回落
價格出現本年度 首 次 下滑
在新房市場開始悄然降溫的同時，二手房市場近期也經歷了從年初的火爆到如今的冷靜期。記者走訪西安多個二手房門店發現，7、8月份二手房市場整體的成交量和價格均有回落，其中成交量回落較為明顯。
記者走訪門店發現，進入8月以後，二手房門店門可羅雀。“最近買房客戶越來越少，前幾個月是不停找房源，現在是房源多了又不停找客戶。”從事二手房中介的李先生無奈地表示，最近門店已經開始在繁華路段放房源信息牌，來尋找買房客戶了。
從中國房價行情網的數據可以看出，西安二手房掛牌數量為3萬套，對比7月份增加1273套，數量仍在上漲。瑪雅房屋店東委員會主席李周生介紹，進入8月後二手房的成交慘淡，最高甚至減少了80%，有價無市更加明顯。他認為：“一手房市場有所降溫的同時，二手房也受到了很大的衝擊。年初市場火熱，房東都想把價往上抬，導致二手房倒掛很多。如今客戶在能買到房子的前提下，肯定還是 首 選 新房。”
21世紀不動產駿馳運營總監王娟表示，成交下滑確實很明顯。8月截至目前，西安二手房的網籤只有一千多套。而從之前的數據來看，6月份二手房的成交數據有4917套。
除成交量有大幅回落，二手房價格在一定程度上也開始回落。截至8月23日，西安二手房8月成交均價為15187元/㎡，環比下降0.06%，降幅不大，但卻是本年度 首 次 出現下滑。
記者瞭解到，在高新博士路附近的小區，年初90平方米左右兩室的價格在200萬元左右，本月則降到了180萬元。李周生分析說：“二手房價格回落已經是不爭的事實，平均每套少則兩三萬，多則十萬左右，有的甚至會更多。由於客戶大幅度減少，加上近一兩年新開門店快速增長，很多門店已經開始面臨虧損了。”在西安工作了兩年的劉先生近期已經成功買了房，他表示：“上半年的時候新房太難買，當時也考慮過二手房，雖然配套好但是價格確實高。接觸了好幾套房，各種曲折最終都沒成交。上個月終於搖上了新房，價格合理，關鍵是買新房省心。”
土地市場
土地外圍化明顯
西安今年 首 次 流拍屬個例
數據顯示，7月份一二線城市土地出讓金分別下降7%和3%，三線城市卻大幅增加41%。成交面積，一線城市7月份環比下降32%，二線城市環比下降6%，前7個月全國土地流拍共計796宗。
與不少一二線城市的平淡相比，西安土地市場顯現的依然是爭搶態。據克而瑞數據顯示，8月土地供應量明顯減弱。8月17日，西安竟出現2018年首個土地流拍事件。據國土局官網上公佈的公告顯示，BQ2-4-54號國有建設用地使用權拍賣，因該宗地申請競買人數不符合拍賣文件約定，宗地流拍。
對於首個流拍事件，房地產資深人士王濤分析，此次土地流拍，實屬個例。他認為西安只要有住宅、商業用地掛出，肯定還是各開發商搶地。目前來看，供應速度比上半年要快，競拍激烈程度依然。只是今年後期市場更加規範化，招拍掛土地數量會明顯增加，尤其是郊縣，土地價格會被重新定義，目前土地競拍熱點均在城市外圍，臨潼、高陵、西鹹等區域。
美城股份市場研究中心總監沈瑋同樣認為，首個土地流拍現象為個例，一宗土地流拍並不能說明什麼，就目前來看，西安土地市場依然很火。如果說土地市場出現降溫，並不見得是好事情，說明開發商拿地的熱情在減弱。如果出現這種情況，西安房地產市場的供應量就補充不上來，供不應求的關係就很難從根本上解決。而且就算出現土地降溫，房價也不會明顯下降，反而會導致上漲。
原因分析
政策、利率、供需比等因素導致量降價穩
顯然，一二手房市場降溫已是大勢所趨。
獨立財經評論人朱文分析，西安自6月起連續兩個月，新房成交量出現大幅下跌，表明市場逐漸向理性迴歸。其中樓市的調控政策是主要因素，有效遏制炒房者的入市需求。另外，傳統7月和8月也是樓市銷售的淡季。今年以來房價動輒萬元以上，對於剛需者來說很難承受，極大限制了買房的需求。今年上半年火爆的市場銷售熱潮，已經對現有的購買力實行了透支，再重新培養購買客群需要一段時間。
創典全程信息部部長劉蘭蘭認為，近期中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的政策基調對樓市形成極大影響，房價過快上漲勢頭因此得到明顯遏制，客戶心態逐漸發生變化，觀望氛圍漸濃，樓市降溫態勢已經出現。
沈瑋從多個層面對於市場降溫的原因進行了分析，她認為，市場降溫主要表現在銷量。從現狀看，非限購區域很明顯去化率降低。主城區一些項目的中籤率，尤其是剛需中籤率要比之前高很多。比起上半年確實有降溫的趨勢，但對比去年的話，供不應求的現象依舊明顯。從政策影響層面看，市場降溫是一個必然趨勢，一系列的調控政策，市場必然會有所反應。再加上今年政治局會議的召開、國家對房價漲幅過高的城市約談等等，對購房者的心理預期造成了很大的影響，很多人都覺得下半年的房價以維穩為主，可能會持觀望態度。加之利率不斷上浮，購房成本不斷加大，很多購房者有觀望情緒。
未來走勢
市場依然供不應求
樓市限購政策將繼續從嚴
隨著各個樓盤登記人數的下降，多個項目已無需搖號，搖號之路還會走多遠?此現象是否會影響到現行的限購政策在年內做出調整?
朱文表示，房地產市場情況發生較大轉變，搖號政策也會順勢退出市場。有人說一些項目本沒有市場，因為搖號而變得炙手可熱，就應該說明搖號加劇了買房的緊張氛圍。隨著市場有更多新盤入市，購房者可供選擇的餘地很大，除了極少數樓盤出現擁擠，大多數樓盤房源的供應量會多於購房者，搖號政策的全面退出也只是時間問題。今年以來，國家多次強調“房住不炒”的戰略決策，對打擊炒房現象不遺餘力，繼續貫徹執行樓市的調控政策不變，對於市場出現放鬆調控的論調，給予了無情的打擊。西安下半年樓市限購也不會發生很大改變。
針對調控，劉蘭蘭說，隨著樓市降溫，區域供需差異化將開始顯現，部分板塊或將出現供大於求的現象。預計下半年通過線上公證搖號公開開盤的項目數將有所減少。但在遏制房價上漲，樓市調控繼續收緊的背景下，限購政策仍將延續，暫不會因此作出調整。
沈瑋認為，從當前中籤的情況看，剛需的中籤率在50%，普通的甚至不到20%，可以非常肯定地說，市場依然供不應求。從陝西省統計局公佈的數據來看西安住宅的去化週期只有3.3個月，是嚴重供不應求的現象，所以在這種情況下，搖號一定還會再持續，直到供需平衡。 政府今年提出了要堅決遏制房價的上漲，所以限價、限購的政策短時間內更是不會取消的。
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