問：我有個親戚家有個男寶，目前有兩套房(都有房貸)，一套在布吉(兩房)，一套在橫崗（三房），但是他們上班一個在南山，一個在龍華，目前住在布吉，布吉感覺也不夠住了，房貸也有一點點壓力，這種情況是否需要賣掉布吉，但他們搬去橫崗又感覺太遠。

答：信息不足以判斷是否需要置換，自住應該圍繞女方工作地來買房。女人決定家的溫度，男人決定家的高度，所以女性的家庭角色會更重些，需要更多的時間來參與孩子的教育與陪伴。

問：老師你好，請問怎樣看你寫的關於惠州，惠陽樓盤的調研文章？謝謝

答：十三房珠三角我一共發表了五篇關於惠州的文章，就是我對惠州的全面解讀。 上手一把好牌打的稀巴爛，說的就是惠州。

問：你好大神，現在我名下有福永星航華府87平三房，自住； 老婆名下有羅湖東悅名軒62平兩房（去年7月為深圳小學學位及投資，假LH，把星航華府房抵押後貸款後買的），現在出租； 東悅名軒買了一年，沒漲，有點虧，娃才一歲半，深圳小學學位也一般。 現在困惑，這兩套房升值空間都不大，月入還完房貸後所剩無幾，去年貸款利息6.6%，這麼高槓杆持有心有不甘，現在三個方案： 1、繼續目前兩套房現狀，貸款重新做一次，利率可以由6.6%做到4.9%； 2、賣了羅湖東悅名軒，到寶中或南山買一套更有升職空間的學區房； 3、.繼續加槓桿，抵押羅湖的房貸款再買寶中或南山學區房（我老婆說我瘋了）。 請大神給予建議，指點方向。

答：建議如下： 寶安的留著，還有上漲的空間，羅湖的滿兩年之後再出掉，明年下半年建倉還來得及。 你的貸款是可以優化，但贖樓過橋的成本有計算麼？划算的話是可以做。 選籌是個技術活兒，不能再隨便買了，還好你這個坑不大。

問：十三大師。布吉的鴻榮源尚峰和宇宏健康花城如何看？挨著在建14號線地鐵口，據說四年後五站到福田。附近老點點小區不足四萬單價，是否有空間？

答：二手房裡買未來地鐵口，挺好的。只是不適合長持，就是3年後的一波行情，所以需要考慮置換賣出的折損和投資其他更優質板塊的機會成本。 自住沒問題，龍崗的房子真是又大又便宜，適合養娃住家，心情很愉快的。

問：老師，你好，南山比較有投資潛力，價格低窪的估計是南頭南油吧？福田呢？建議去哪些區域選籌

答：從目前市場的交易偏好來看，南頭南油雖然是價格窪地，但漲幅也整體弱於南山其他版塊，跟它們的整體面貌、樓盤品質有很大關係，新移民寧願選擇更遠更新、居住環境更好的樓盤，不太願意去接盤南頭南油的老大樓和樓梯房。 所以南山我們從板塊上來說，應該儘量迴避漲幅偏弱的南頭南油，福田應該回避漲幅偏弱的福田南、福民、八卦嶺等不具有學區價值的老舊樓盤。

問：十三老師好，深圳的在建回遷房，說是可以和開發商及業主籤三方買賣合同，幾年後下證時直接下成我的產證；現在需要全款，這種可以買麼？有沒有這用模式？

答：有這種操作。 優點：直接和開發商簽約，風險小，無需購房資格，可破限購。 缺點：全款。 其實最大的風險不是全款，也不是拿不到房本，而是不確定的等待週期。 一箇舊改項目，從立項到舊改完成新房交付，快則七八年，慢則無限期，誰敢保證你買的舊改房要等待多久呢，全款砸進去，然後就是賭人品了。 還是那句話，世上沒有免費的午餐，便宜一定有便宜的道理。

問：你好，我準備換房自住兼顧升值潛力，區域是南山南外高新、深圳灣、後海、潤府、前海等片區，1300萬左的三房，麻煩給個建議！

答：你好燕山 對於深圳老業主置換來說，大多數人考慮的因素都是跟自身的年齡、小孩教育、生活圈層以及房產增值潛力相關的，你關注的區域再加上寶安中心，就算得上是深圳所有的業主都會考慮的置換目標了。 先說1300w三房能否買到，在深圳灣已經實現不了了；其次南外高新、後海的樓齡普遍有

問：十三老師，您好！我是烏魯木齊人，在烏魯木齊跟隨所謂的房產投資專家某"大師"，在"大師"的推薦下我去年9月和12月分別投資買入了大亞灣香樹麗苑和牧馬湖的房子，明年6月和9月才交房，通過"大師"推薦在惠州大亞灣買房的人大概有200人左右，自住不現實（工作家庭原因），請問您我們的投資是不是掉坑裡了？

答：毫無疑問大師是為佣金組織的團購，這兩個盤都在大亞灣西區，屬於偽臨深，牧馬湖略好，是西區知名的高端樓盤，配套不錯，未來的二手市場應該還能出手，香樹麗苑是個坑，既買之也安之，就當買個度假旅居房吧。

問：你好，十三老師，5成首付，總價想買450萬左右的房子，寶中感覺最近漲了一波，感覺沒什麼價格優勢了，考慮羅湖的學區房，看了兩房的金城華庭，繽紛時代家園，環島麗園，劃片螺嶺外國語，傾向金城華庭，老師感覺會跑輸大勢嗎？謝謝

答：會哦，優勢資源是跟著錢和人走的，學區也一樣，沒發現近幾年羅湖的學區已經在衰落嗎，羅湖惟一在硬撐的是深中，其他的都在走下坡路了。

問：您好，從後續的投資回報潛力來看，同樣的總價是應該買大運的89平，還是應該買南聯寶荷的120平呢？哪一個漲的會多一點，回報會多一點？謝謝！

答：升值角度上，水庫的邏輯是沒錯的。拉長時間軸，遇上大漲的年份，極大概率是後者的大面積投資回報率會更高，然而，小面積永遠比大面積的變現能力更強，流通性更好，小面積可以穿越牛熊，而在需求被抑制的熊市，大面積必須折價換量，很可能等不到風來，就要割肉止損大甩賣了。 所以每個人的底倉不一樣，現金流不一樣，並不是人人都適合買大面積去長持。一艘200平的航空母艦必須配幾艘89平矯健輕便的潛艇，這樣萬一資金斷裂的時候，可以靈活變現89來養著200平，才能安全抵達彼岸，不至於倒在黎明前。 投資有時候講究的不是收益最大化，而是我們怎樣賺最適合最安全的錢。

問：你好，如果在惠陽買房子需要深圳戶口嗎？惠陽投資的潛力如何？如果惠陽不合適那深圳哪裡升值空間大呢？主要是買來投資，目前手上現金70萬

答：惠州買房不需要深圳戶口，深圳買房才需要。 看你問了四次惠州了，不用執拗於惠州，大亞灣的水，購房者的淚。來找我們入深戶吧，明天的你，會感謝今天明智的自己。 70萬買哪裡，因人而異，因時而異，因資金而異。

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