突如其來的疫情“黑天鵝”造成2020年全國樓市短期衝擊，可謂是立杆見影的效果。2020年1月24日起至2月12日的20天內，疫情阻擊戰全面打響，限制人“外出令、人群聚集令、房企停工、停售、停止網籤與備案及按揭令、停止土地交易令”之後，全國樓市陷入冰凍期，房價僵持，大部分城市土地、商品房成交量為零，部分大房企資金鍊吃緊、全部中小房企面臨扛不過4個月的危機。
根據權威專家鍾南山院士預計，疫情結束時間是在2020年4月前，高峰期會是2020年2月下半月，3月份會是收尾期。意味著2020年一季度的全國樓市會是1997年亞洲金融危機、2002-2003年非典疫情、2008年國際金融危機之後，過去10年史上最差的一個樓市季度，也是歷史上最差的樓市小陽春。可想而知，疫情“黑天鵝”短期之內給2020年全國樓市開年造成巨大的衝擊，未來樓市怎麼走。
同時留給2020年房地產市場留下十個巨大的懸念，房價會大跌嗎、結束之後樓市會報復反彈嗎、會放鬆樓市限制嗎？地產股會暴跌嗎、有更多開發商破產嗎、會降息再降準嗎、中國城鎮化戰略會改變嗎（之前的大中小城市協調發展，現在的中心城市、都市圈、城市群，力求失衡中重建均衡）、哪些城市受益、別墅和低密度住宅會暢銷嗎、小戶型會貶值嗎？想必，這都是市場預測的影響吧。
影響：樓市+行業陷入短期冰封期
一直以來，作為支柱產業的房地產行業在當前國民經濟中佔比較高，所涉及的上下游產業也比較多。突如其來的疫情，也給房地產行業帶來了很大的影響。隨著疫情事件的發酵，不出意外，保守估計一季度的房地產開發投資、銷售、拿地、開工和竣工都將受到影響。
疫情對疊加調控對全國樓市的影響看，總體上取決於疫情區域範圍、疫情結束時間、停工停售令解除時間、供求恢復狀況、市場與老百姓走出陰影，調控調整時間，預計影響時間，短期為3個月，長期為6個月。2020年樓市一季度量價齊跌。按1月房企業績報告看，下降12%，2月、3月才是大幅度下跌月份，不排除4、5、6月受影響。
接1月房價報告看，首月房價上漲、且漲幅反彈。但2月、3月可能是重現止漲下跌，一季度肯定是下跌或者是平穩，更多的城市，因為沒成交。不排除線上成交。小陽春創史上最差之一。考慮到調控與停工停售令及疫情的因素，3月小陽春肯定是沒了，成交創史上最差之一，超過20省200城市不允許疫情期間開工、銷售，根本有法成交。即使銷售，也沒人敢冒險去購房。
其實，大家不要慌張，不擔心房價下跌，房價會再度上漲。要擔心有錢都買不到房，因為供應急劇下降，庫存創2012新低。現在短期之內樓市無成交，房價談不上下跌。1月房價已反彈，2月、3月疫情終結，停工令停售令解禁，供求恢復，房價也不會大跌。房價不會大規模掉價促銷賣房，更多是政策支持買房，之後上漲。
全年看，一季度漲幅回落或平穩，二季度回漲，下半年小高潮。2020全年房價上漲乃是大趨勢，也無下跌空間，市場基本面穩定。房地產還是穩定經濟的關鍵，房價不能任性的放任下跌，要平穩。房地產市場“三穩”才是目標。政策紅利大爆發，政策利好，調控放鬆。貨幣放水、融渠放開。利率下調，首付調整。稅收調整，支持買房。人才政策放開、1億人落戶、棚改貨幣化未結束。
影響：湖北武漢+一二線+三四線分化
疫情對全國的城市來講，其影響是分化嚴重。新型肺炎疫情集中爆發，對湖北、武漢市場造成了一定影響，經濟下行壓力增大，疊加售樓處關閉、中介機構暫停營業等因素，短期內新房置業需求將會延緩入市，市場量價將面臨下調壓力。尤其是土地儲備量較大的企業面臨挑戰會更大，應儘快轉變營銷模式，合理制定投資開工計劃，長短結合，佈局未來。
短期面臨挑戰，購房需求延緩入市，長期看好。購房需求被延遲，置業信心有一定影響。疫情期間以及整個恢復期內民眾的置業情緒都會受到較大影響，民眾的消費意願或購房需求降低，預計一季度樓市成交將出現明顯下滑。對湖北、武漢而言，短期房地產市場調整壓力會更大。
當前樓市已處在穩步調整通道，短期在新型肺炎疫情影響下，經濟下行壓力增大，疊加售樓處關閉、中介機構暫停營業等，房地產市場交易規模短期將出現回落，規模下行將更多地集中在今年上半年，特別是一季度，二季度會逐漸恢復。二季度以後，市場或會呈現逐步回溫的態勢，相應的銷售節點也將向後順延。
二手房市場方面，由於帶看量受到影響和抑制，短期二手房量價均將面臨下調壓力。待市場秩序恢復正常後，二手房掛牌量和成交量將會有所提升，由於置換鏈條的帶動，間接對新房市場也會帶來積極影響。需求短期疲軟，疊加房企加大促銷，或將導致房價存在下調壓力，在“穩房價”政策下，繼續大幅下行的空間有限，房價整體仍將處在平穩運行狀態。
房價可能止漲下跌或平穩或盤整。根據1月100城房價指標看，城市分化嚴重，儘管房價上漲，漲幅反彈，但是部分城市仍量價下跌，甚至更多的城市止漲下跌。2月房價開始漲幅預期止漲下跌，3月房價正式迎來下跌，因為沒成交，房價下跌或者是平穩，或者是盤整屬於正常現象。
不過，不排除線上成交，或者是網上打折銷售。而全國一線+強二線城市房價必定再度大漲，重回2003非典疫情現象。一線+強三線雄厚的醫療資源與人才政策，吸引更多優質、高收入人口進入。抗通脹。買房成上市公司、各行業公司、投資公司最好的投資理財、財務投資選擇，加入炒房隊伍。3.7萬億元流動性資金，超4成進入房地產。
停工加劇供求矛盾。供不應求的土地、住房，需求遠超供應，高價盤、地王盤集中上市。政策鬆綁，深廣等樓市調控放鬆，貨幣政策轉向寬鬆。現在短期之內樓市無成交，房價談不上下跌。1月房價已反彈，2月、3月疫情終結，停工令停售令解禁，供求恢復，房價也不會大跌。房價不會大規模掉價促銷賣房，更多是政策支持買房，之後上漲。
短期下跌之後，積壓需求會集中入市，這會導致房價的報復性上漲嗎？一旦供應跟不上，庫存無法及時有效補充，供不應求，需求集中爆發，不排除部分城市的房價報復式反彈的可能性。疫情不會改變房地產市場發展階段和基本面。總體上剛性需求、改善性需求、重置需求依然還在，一二線城市、城市群等增長的潛力依然較大。預計，2020年全年房價增幅可能在5%-8%之間上下波動，保持著上漲的趨勢。
影響：房企+代理+渠道+從業者衝擊大
首當其衝的是房企面臨資金承壓。其一是不能按期開工，影響開發週期與速度，或者是可能會違約。其二是影響拿地，影響土地儲備。其三是不能銷售，面臨無法回款的資金壓力，庫存升高，還要承擔違約還債、還貸的風險，業績完成率受限，股票下跌的危機。其四是不能賣房推廣，打亂營銷推廣計劃。
其次對商業地產企業損失非常大。自持的商業地產企業因租金收入下降，同時還要減租免租，人員工資成本、五險一金與貸款利潤及水電費用仍要支出，受損挺大。再次對代理、中介公司也損失很大。房子無法銷售，或租出去，佣金無法賺到，收入下跌。但僱傭的員工工資、水電、管理費用、五險一金、貨款利息、門店運營成本仍需支出。
最後長租公寓平臺與公司損失慘重，且有大規模爆雷風險。即使是2家長祖公司，也不能堅持住太長時間，特別是二房東，難扛過3個月-6個月。除了按期交給業主的租金外，貸款利息、人員工資，五險一金等運營費用仍需支出。其實對於置業顧問、自媒體來講，會影響賣房業加、廣告業務，收入下降。
營銷：線上售房部能否取代線下售樓部
線上銷售或者賣房，購房者對於戶型與房號的選擇及驗房、下定金、簽訂合同的環節受到一定的環境、技術的限制。也擔信息洩露和缺乏實況，這就要求開發商要做好這方面的準備，避免出現退房或退定的現象，購房者等疫情過後再實地考察。目前來說，購房客買房還不可能像買普通商品一樣，網上看看就下單購買，實地看房仍是唯一的途徑。
現在講智能房產時代來臨，肯定是為時過早。在無法解決線上支付定金房款、簽訂合同、個人隱私保護、房戶真實性與驗房、信息對稱等涉及到交易、法律、產權、技術等前提之下，線上看房售房根本代替不了線下看房售房基本模式。簡單講，線上看房售房模式不會成為主流，不管是APP或者是直播。
現有的情況之下，很難去實現線上取代線下開放售房模式。因為線上開店售房模式在一個虛擬的互聯網空間，存在巨大的漏洞與法律及技術問題，需要法律制度與政策的改革及支持的成熟。不過線上開放售房可以作為銷售渠道的工具或者途徑，再由線上轉變成為線下銷售，二者相結合的模式，可以有效的實現營銷最大化。
建議：購房者是現在出手還是繼續觀望
其實，有條件有資格的剛需首次、改善二套的人，任何時候買房都合適。現在買房肯定是好時機，窗口期已來（性價比+紅利窗口期+政策鬆綁+放水+利率下調），買房是贏家，是明智的。在樓市調控迎來放開時刻之前+疫情將結束期間+停工令停售令恢復之後，就是買房節點絕好時機，這是機會。
房價再度上漲前，要趁早行動買房，不要盲目跟隨不買房的人。買房晚了，即使有錢都買不到房子。供應下降，庫存創低，加可能遇上限購限貨。當前政策紅包雨多，降準、降利率。放水、免稅費減稅費、房貸款利息免減、財政貼息。性價比高、房企降價促銷。別人觀望時，就是好時機。
股市大跌、買房靠譜。人民幣貶值，房子抗通脹最牛。當下不買房，一年又白忙。錯過節點不買房，白乾十年。
買房的入市區域來看，置業買房、投資，城市選擇最關鍵，80%的成功都是選擇了正確的區域，即地段。2020，置業、買房、投資，推薦首選上海、深圳、廣州、北京，一線城市。 其次長三角、珠三角的中心城市、都市圈城市的環一線、中心的城市。再次10個強二線城市+17個二線城市。
另外是24個都市圈的三四線強的城市。當然，選擇好了地段（中心+區位）。必須同時考慮入市門檻、政策。區域的規劃、人口、交通、教育、醫療的資源，最後是樓盤的產品+入市時機的選擇及槓桿的能力。因此，當下買房依然是好時機，房會不會大跌，沒必要擔心。
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