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自2017年租購併舉政策的出臺，住房租賃市場開始進入高速發展階段，經歷了風口期簡單粗放式的增長階段，行業逐步轉向去偽存真、理性發展的階段。在資本的推升下，憑藉對政策的利好預期，上千家長租公寓蜂擁而至，大浪淘沙。
在這一行業背景下，2019年，租賃行業的分化現象不斷加劇，從城市層面到企業層面，未來，國家也將著力發展高質量的城市群，以新舊動能轉換作為驅動引擎的城市群，新經濟的活力和人口的流動，也將拉大城市間租賃市場的差距。
分化已然成為租賃行業的年度關鍵詞。
核心一線城市的租賃市場價值凸顯
通過對全國16個住房租賃試點城市2019年1-11月市場租金的統計分析，發現不同能級的城市之間租賃市場分化的現象顯著。
從絕對租金水平來看，城市租金呈金字塔分佈，最大租金差距達到3-4倍。北京、上海、深圳這類核心一線城市的租金水平最高；其中，北京的租金坪效最高，新一線城市杭州的租金與其他城市拉開一定差距，與廣州位於同一梯隊。
通過將城市房價和租金結合分析，可以看出，房價越高的城市，租金越高。將16個住房租賃試點城市按照價格分類對應來看，目前，北京、上海、深圳屬於房價租金齊高的城市，杭州、南京、廈門、福州屬於房價高而租金低的城市，而成都、重慶、武漢、合肥、長沙、鄭州等城市則屬於房價低租金低的城市。
從租賃市場規模來看，城市分化嚴重。根據2019年租金測算，北京、上海、深圳三個城市的租賃市場規模總計約5000億，約佔16城規模總量的六成，聚集了國內大部分的租賃需求。
此外13個城市中，市場規模在500億到1000億的僅廣州1個城市，杭州、南京、武漢的市場規模200億到500億之間，而200億規模以下城市達到9個，市場分化現象顯著。
長三角區域發展租賃市場的質地較好
整體來看，國內租賃市場比較活躍的城市主要集中於長三角、京津冀及粵港澳大灣區。其中，京津冀區域由於北京在經濟和人口方面的虹吸效應，導致了區域內租賃市場呈現北京“一城獨秀”的局面；而粵港澳大灣區的深圳、廣州存在城中村的歷史遺留問題，對長租公寓的推進有一定的影響。
相對而言，長三角在發展租賃市場的道路上阻力較小，質地較好，市場化程度較高。
這主要是由於，一方面，長三角區域人口規模效應較大，流動人口體量較大。另一方面，長三角區域的新經濟活力較強，獨角獸企業總估值最高。
根據《中國流動人口發展報告2017》統計數據，三大區域均為人口淨流入的狀態，但對比三大區域人口的流動率來看，長三角和粵港澳大灣區人口淨流入均接近2600萬，雙倍高於京津冀區域。北京作為京津冀區域的核心城市，對流動人口的吸納能力最強，但虹吸效應也導致了區域內一城獨秀，難以形成區域人口效應。
同時，除流動人口規模大之外，長三角區域的人口總規模為三大區域中最大，人口的規模效應對於區域經濟的發展和租賃市場的活躍具備較強的支撐。
從新經濟的發展方向來看，一個區域的獨角獸企業數量和估值高低，也反應了一個區域新經濟的活力和未來經濟增長的潛力。根據2018年TOP100中國獨角獸企業的分佈情況來看，主要集中於長三角和京津冀的北京；其中，長三角區域獨角獸企業的總估值最高，接近4000億美元，企業數量達到39家，行業主要集中於金融和物流。
從三大區域熱點租賃城市的市場機構化率來看，目前，北京的機構化率最高，究其原因在於北京存在龐大的租賃需求，也是分散式公寓頭部企業自如、蛋殼的核心佈局城市，而受北京的虹吸效應影響，天津的租賃市場機構化率則較低。
對比來看，以上海為核心的環滬城市群效應較好，長三角區域四大城市的整體機構化率相對較高。長三角優質的產業基礎和人口規模，對於品牌公寓佈局來說具有先天優勢，基本已成為多數品牌公寓的必選城市。
至於深圳和廣州，則由於城中村的歷史遺留問題，導致機構化率較低。受到房源收購成本高企，城中村物業改造難度大、成本高，同時，大量低租金城中村房源競爭等因素的影響，品牌長租公寓的推進阻力相對較大。
城市內部租賃供應分佈不均
在對比一二三線典型城市的租賃房源分佈情況後，發現城市的租賃房源供應分佈不均，多數城市供應主要集中分佈於中心區域。由數據統計來看，中心區域房源集中度最高，基本彙集了過半的租賃房源。
究其原因，在城市的發展過程中，都遵循由中心向外擴散的規律。中心區域的交通便利，通達性好，生活配套完善，更能滿足各類租賃需求。
同時，租房需求受通勤因素的影響較大，多數人會選擇均好性較高的中心區域，由需求導致各類供應房源的租賃價值提升，市場供應的動力和積極性更大，進而形成分佈不均的現狀。
行業進入洗牌期，企業進入淘汰賽
目前，租賃行業正處於洗牌期，受整體融資環境趨緊的影響，前期高速擴張、經營跟不上擴張節奏的企業，將面臨被淘汰出局的困境；而對於已具備規模優勢、現金流充足、運營穩健的企業有望晉級下一階段的競爭。
第一，部分中小規模公寓出局。據不完全統計，2019年共有9家公寓倒閉，同時，累計全國已有20多家中小規模公寓因經營不善、資金鍊斷裂出局，行業洗牌進行中。
第二，頭部企業保持相對穩健的增長節奏。根據《2019年三季度中國長租公寓規模排行榜》數據來看，頭部企業增速相對平穩，繼續保持領跑優勢，如房企系的萬科泊寓、龍湖冠寓和旭輝領寓，均保持較好的新店開業量和儲備量。
頭部企業憑藉融資優勢，已取得一定的規模及品牌優勢，開始進一步著力提升運營質量，穩健運營；而部分企業已領先於行業，或將迎來盈利的拐點。
中小型長租公寓融資難
2019年，長租公寓企業融資領域的兩級分化現象不斷凸顯，主要體現在以下幾個方面：
第一，股權融資方面，由“多筆小額”向“單筆大額”轉變，資本向頭部彙集，中小公寓融資愈加困難。在行業洗牌加劇的現狀下，投資中小規模品牌公寓的風險不斷提升，導致資本的態度更為謹慎，而頭部企業更容易獲得資本的青睞。
具體來看，2019年自如、蛋殼、窩趣、魔方及城家五家公寓融得大筆融資共計18.4億美元，遠高於2018年公寓行業融資總額，頭部企業佔據了行業大部分的融資份額。
第二，資產證券化審核趨嚴，融資總額呈下降趨勢，但強主體容易以高估值物業發行資產證券化產品。
2019年，長租公寓類資產證券化產品的發行筆數及融資總額均大幅下降，行業融資審核逐步趨嚴。融資產品的發行，涉及到對發行主體及物業質地的評估，受到發行主體的信用資質是否良好、涉及物業能否持續運營併產生穩定現金流等因素的直接影響。
目前，行業面臨信用風險攀升的影響，具備高信用的強主體企業，如發行主體為集團實力較為雄厚的國企或房企公寓，資金鍊斷裂風險較小，更容易以高估值物業或其預期租金收入為底層資產，發行資產證券化產品。
企業模式即將出現分化
未來，行業在經歷了必要的新陳代謝之後，由追求規模化的粗放式發展階段邁入精細化發展階段，將進入以運營為核心的2.0多元化品牌階段，每家長租公寓企業都將根據自身的優勢制定未來的發展策略。每一種類型的長租公寓自上而下的發展邏輯也會有所不同。
以房企系品牌為例，這類長租公寓品牌的優勢在於強規模，背靠大型規模房企的優勢，目前已處於行業領跑位置，在開發流程效率化，產品精細化的優勢之上，將不斷強化投資建設經營的全鏈條覆蓋，整體上提升營收規模和利潤率。
再如做強溢價的企業，在規模之外，專注於高端客戶資源的運營，沉澱服務經驗，把握核心優質物業的價值提升是其發展之道。
我們認為，市場分化現象的加劇是租賃市場告別野蠻生長階段，走向價值迴歸的一種外在體現。
對企業而言，在高價值的市場中，挖掘客群的需求，精細化運營是必然的選擇。這主要是由於租賃市場的人群覆蓋面足夠廣，每一類客群的需求都是一個值得挖掘的細分市場。未來，唯規模至上的發展階段將不斷向價值至上、客戶至上的階段過渡，對於租賃市場的增長空間仍值得期待。
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