購房問答：
你好，有時間嗎？想聽聽您對恆大文旅城的看法及購房指導建議，謝謝！
恆大文旅城，這可能是開封爭議最大的一個項目。
對於今年GDP剛過2000億的開封而言，恆大童世界無論是項目體量，投資額度，與開封文旅產業的契合度，與鄭汴融城的既定政策都息息相關。在此之外，它又是開封區域內框架西延最靠西的房地產項目，是區域內房價最高，庫存量最大且又是銷量最高的房地產項目。在此情況下，也難怪購房者會將置業的目光選擇在這裡，並不斷的對外詢問：這個項目可以買嗎？是否有投資居住的價值？等等。
老開封依然不願意相信城市向西的決心，或者說不願意相信城市的框架可以持續向西延伸。回顧開封新區的發展，歸根結底是人口的發展。對於開封新區而言，人口導入主要有兩個方向：其一是老城人口西遷；其二是外來人口導入 。對於老開封而言，牴觸新區，莫過於覺得，作為一個三四線城市的開封，是一個沒有人口導入的城市，沒有人口導入，又如何填充到新區？對於開封新區而言，從規劃概念，到區域內“三通一平”或“七通一平”，學校/醫院/商業等配套逐步落地。這也是過去十餘年開封新區發展帶來的改變，新區逐漸發展，房價逐漸上漲，地價也越來越高。這也是十餘年新區發展之後，更多的人，購房者青睞“兩湖（汴西湖-中意湖）”區域的原因。在這個區域內，學校已搬遷，醫院已動工，市民之家已進駐，區域內有明確的交通規劃，以鄭開-東京-宋城路三條東西向主幹道之間，新區的這一區域（中汴西湖-中意湖）基本上和主城區之間沒有空白區域（尤其是鄭開大道）。
開封已然不是曾經北宋輝煌時的國都，也結束了多年省會的歷史。如今的它，就是一座小城，它不得不去抱鄰居鄭州的大腿。它已然沒有像鄭州一樣的發展機會，留給它的只有：古城再建，城市新區，高鐵新城。如今的開封老城，房屋老舊，居住舒適度不強，但學區優勢與生活配套優勢依然是制約人口轉移新區的關鍵條件。對於新區而言，在注入城市最好的資源，包括教育，醫療，行政服務，商業都要向西轉移。在未來取代老城的過程中，本地人也會隨之逐步遷移。對於開封而言，這是好事。老城區人口的遷出，對於古城區的開發與保護是利好因素。
在自貿區利好因素以後，對於城市西延的發展顯得有些迫切。對於開封人而言，他們希望開封早日變強變得愈加繁華，變得早日迴歸北宋帝都的地位。但遺憾的是，這可能不是幾任市長可以解決的事，這是需要幾代人的努力。
從大梁建都到北宋輝煌，中間將近過了千年光陰。隋朝年間，修大運河，開挖通濟渠。到了唐朝，開封的陸路驛道的樞紐地位也漸漸體現。安史之亂後，唐王朝在此重築汴州城。自唐中後期開始，經濟重心的轉移，黃河流域和長江流域經濟發展水平越來越懸殊，北方對南方財力的依賴越來越大，汴州的地位也越來越重要。在長安、洛陽由興盛走向衰落的時候，汴州又一次崛起。朱溫奪權，拉開五代序幕，後梁，後晉、後漢和後周均以汴州為都，稱東京。但當洛陽和開封拿來比較時，趙匡胤似乎也舉棋不定。自然環境上，開封一馬平川地勢坦蕩，無險可守。水系路網的優勢，加上北宋政權建立伊始，首要考慮的應該是社會生活所必需的各種物資，而這些物資需要在都城的附近就能獲得。社會經濟的客觀情況，讓宋太祖終於落子汴梁。自此，開封迎來了歷史上最繁華的時期。
每一座城市的興衰，都隨著時代的變遷而不斷的改變。在籌建縱貫中原的京漢鐵路之初，張之洞等人建議走開封線：“宜由漢口直造至河南省城。”然而，水災的嚴重，讓開封逐步讓位於鄭州。錯過了京漢，還有後期的京九與隴海。在現代發展史上，北宋舊國都的繁華，都已如過眼雲煙。
給新區以時間，新區會更好。這也是投資客，購房者青睞文旅城的原因。
首先，在於童世界規劃的無限美好。但在美好之下，亦有諸多的不確定性。當你在這一區域購置房產，基本上等同於你買入了開封向西發展的城市股票。那麼對於童世界而言，目前仍是從紙面規劃到落地建設的階段，目前還處於“概念熱炒期”。這個時候，“羊群效應”的從眾心理，人群湧入快速，行情水漲船高，價格與價值博弈，一不小心，便有高位套牢的可能。
1、供應量大。從預售證看，恆大童世界已有A區/B區/C區/D區/E區/F區，規劃面積達到148.5萬㎡。這樣的體量意味著：對於開封房地產史上銷售最好的年份2017年來說，亦不過是將近330萬㎡的年去化量。也就是說，即使是在開封銷售量價最好的年代，全開封市的房子停止銷售，僅恆大童世界的房源都要銷售半年左右。在供應量大的基礎上，恆大文旅城的營銷費用也是子彈充足，河南多地市城市外展廳+鄭州區域大面積廣告覆蓋+全國恆大文旅概念熱炒+開封售樓部案場的配合等等，有一個好銷量自然不足為奇。
2、區域價格的不斷衝擊。從北大資源未名府項目開始，區域內項目的價格平衡策略被悄然打破。高層首開6800元/㎡，讓恆大文旅城在售的高層產品一度在價格上顯得尷尬。這也使得開封區域首次破天荒的出現了“因降價維權”的案例。在價格持續下跌的2018年和在供應量不斷攀升的2019年，開封的熱點購房組團已經開始變得具有更多選擇性：如復興大道組團，環汴西湖組團，中意湖組團，高鐵站組團，加上恆大文旅城的運糧河組團。除此之外，縣區客群亦受到諸多百強房企進駐，區域內項目開發品質也隨之提高，分流了一定的購房客群。在樓市政策因城施策的當下，一旦鄭州區域放開限購，對於開封西區的影響，可謂不言而喻。
它在質疑中，不斷的用銷售數據回應市場。
也許你對恆大文旅城有千萬般的牴觸，只能說你的這雙腳與恆大文旅城的這雙鞋不匹配。如果你是騎共享單車（電動車）去的，你會覺得恆大文旅城確實不適合你。如果你是開車去的，或許你會有遲疑。如果你對鄭開融合的區域充分看好，那麼你對恆大文旅城的投資價值亦會充滿了自信。然而，對於購房者來說，錢包的厚度才是你購買恆大文旅城的關鍵所在。
以租養貸，能否在“文旅神話”下延續？房價暴漲，能否在“房住不炒”的基調下實現？
這可能是困擾投資客與購房者的兩個關鍵問題。而你對答案的判斷，會影響你是否購買恆大文旅城。
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