购房问答：
你好，有时间吗？想听听您对恒大文旅城的看法及购房指导建议，谢谢！
恒大文旅城，这可能是开封争议最大的一个项目。
对于今年GDP刚过2000亿的开封而言，恒大童世界无论是项目体量，投资额度，与开封文旅产业的契合度，与郑汴融城的既定政策都息息相关。在此之外，它又是开封区域内框架西延最靠西的房地产项目，是区域内房价最高，库存量最大且又是销量最高的房地产项目。在此情况下，也难怪购房者会将置业的目光选择在这里，并不断的对外询问：这个项目可以买吗？是否有投资居住的价值？等等。
老开封依然不愿意相信城市向西的决心，或者说不愿意相信城市的框架可以持续向西延伸。回顾开封新区的发展，归根结底是人口的发展。对于开封新区而言，人口导入主要有两个方向：其一是老城人口西迁；其二是外来人口导入 。对于老开封而言，抵触新区，莫过于觉得，作为一个三四线城市的开封，是一个没有人口导入的城市，没有人口导入，又如何填充到新区？对于开封新区而言，从规划概念，到区域内“三通一平”或“七通一平”，学校/医院/商业等配套逐步落地。这也是过去十余年开封新区发展带来的改变，新区逐渐发展，房价逐渐上涨，地价也越来越高。这也是十余年新区发展之后，更多的人，购房者青睐“两湖（汴西湖-中意湖）”区域的原因。在这个区域内，学校已搬迁，医院已动工，市民之家已进驻，区域内有明确的交通规划，以郑开-东京-宋城路三条东西向主干道之间，新区的这一区域（中汴西湖-中意湖）基本上和主城区之间没有空白区域（尤其是郑开大道）。
开封已然不是曾经北宋辉煌时的国都，也结束了多年省会的历史。如今的它，就是一座小城，它不得不去抱邻居郑州的大腿。它已然没有像郑州一样的发展机会，留给它的只有：古城再建，城市新区，高铁新城。如今的开封老城，房屋老旧，居住舒适度不强，但学区优势与生活配套优势依然是制约人口转移新区的关键条件。对于新区而言，在注入城市最好的资源，包括教育，医疗，行政服务，商业都要向西转移。在未来取代老城的过程中，本地人也会随之逐步迁移。对于开封而言，这是好事。老城区人口的迁出，对于古城区的开发与保护是利好因素。
在自贸区利好因素以后，对于城市西延的发展显得有些迫切。对于开封人而言，他们希望开封早日变强变得愈加繁华，变得早日回归北宋帝都的地位。但遗憾的是，这可能不是几任市长可以解决的事，这是需要几代人的努力。
从大梁建都到北宋辉煌，中间将近过了千年光阴。隋朝年间，修大运河，开挖通济渠。到了唐朝，开封的陆路驿道的枢纽地位也渐渐体现。安史之乱后，唐王朝在此重筑汴州城。自唐中后期开始，经济重心的转移，黄河流域和长江流域经济发展水平越来越悬殊，北方对南方财力的依赖越来越大，汴州的地位也越来越重要。在长安、洛阳由兴盛走向衰落的时候，汴州又一次崛起。朱温夺权，拉开五代序幕，后梁，后晋、后汉和后周均以汴州为都，称东京。但当洛阳和开封拿来比较时，赵匡胤似乎也举棋不定。自然环境上，开封一马平川地势坦荡，无险可守。水系路网的优势，加上北宋政权建立伊始，首要考虑的应该是社会生活所必需的各种物资，而这些物资需要在都城的附近就能获得。社会经济的客观情况，让宋太祖终于落子汴梁。自此，开封迎来了历史上最繁华的时期。
每一座城市的兴衰，都随着时代的变迁而不断的改变。在筹建纵贯中原的京汉铁路之初，张之洞等人建议走开封线：“宜由汉口直造至河南省城。”然而，水灾的严重，让开封逐步让位于郑州。错过了京汉，还有后期的京九与陇海。在现代发展史上，北宋旧国都的繁华，都已如过眼云烟。
给新区以时间，新区会更好。这也是投资客，购房者青睐文旅城的原因。
首先，在于童世界规划的无限美好。但在美好之下，亦有诸多的不确定性。当你在这一区域购置房产，基本上等同于你买入了开封向西发展的城市股票。那么对于童世界而言，目前仍是从纸面规划到落地建设的阶段，目前还处于“概念热炒期”。这个时候，“羊群效应”的从众心理，人群涌入快速，行情水涨船高，价格与价值博弈，一不小心，便有高位套牢的可能。
1、供应量大。从预售证看，恒大童世界已有A区/B区/C区/D区/E区/F区，规划面积达到148.5万㎡。这样的体量意味着：对于开封房地产史上销售最好的年份2017年来说，亦不过是将近330万㎡的年去化量。也就是说，即使是在开封销售量价最好的年代，全开封市的房子停止销售，仅恒大童世界的房源都要销售半年左右。在供应量大的基础上，恒大文旅城的营销费用也是子弹充足，河南多地市城市外展厅+郑州区域大面积广告覆盖+全国恒大文旅概念热炒+开封售楼部案场的配合等等，有一个好销量自然不足为奇。
2、区域价格的不断冲击。从北大资源未名府项目开始，区域内项目的价格平衡策略被悄然打破。高层首开6800元/㎡，让恒大文旅城在售的高层产品一度在价格上显得尴尬。这也使得开封区域首次破天荒的出现了“因降价维权”的案例。在价格持续下跌的2018年和在供应量不断攀升的2019年，开封的热点购房组团已经开始变得具有更多选择性：如复兴大道组团，环汴西湖组团，中意湖组团，高铁站组团，加上恒大文旅城的运粮河组团。除此之外，县区客群亦受到诸多百强房企进驻，区域内项目开发品质也随之提高，分流了一定的购房客群。在楼市政策因城施策的当下，一旦郑州区域放开限购，对于开封西区的影响，可谓不言而喻。
它在质疑中，不断的用销售数据回应市场。
也许你对恒大文旅城有千万般的抵触，只能说你的这双脚与恒大文旅城的这双鞋不匹配。如果你是骑共享单车（电动车）去的，你会觉得恒大文旅城确实不适合你。如果你是开车去的，或许你会有迟疑。如果你对郑开融合的区域充分看好，那么你对恒大文旅城的投资价值亦会充满了自信。然而，对于购房者来说，钱包的厚度才是你购买恒大文旅城的关键所在。
以租养贷，能否在“文旅神话”下延续？房价暴涨，能否在“房住不炒”的基调下实现？
这可能是困扰投资客与购房者的两个关键问题。而你对答案的判断，会影响你是否购买恒大文旅城。
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