導語：近兩個月以來，全國各地樓市“打折”甚至“降價”的項目越來越多，傳統房地產旺季“金九銀十”在今年黯然失色。時間來到2018年底，房價走勢依舊撲朔迷離，我們嘗試在全國18個熱點城市進行深度調查，給購房者還原一個真實的樓市現狀。
青島篇
對於青島的房地產市場來說，2018年註定是披荊斬棘的一年。上合峰會的舉辦拉高了人們對於青島樓市的期待，但是限價、搖號以及五年限售等殺手鐧，卻著實給了開發商們當頭一棒。
價漲量跌 內冷外熱
根據CREIS中指數據顯示，2018年1-10月份青島樓市價漲量跌，商品房共成交112419套，同比下跌17.08%，均價12055元/㎡，同比大漲20.78%。
上半年雖然成交量同比有所下滑，但是給人的感覺仍然是“房子不愁賣”。高新區在“號費”最高達到30萬後，推出了搖號政策，及時制止了這讓人瞠目荒唐舉動。2018年6月份，首個高新區公證搖號項目中歐國際城的搖號比例高達8:1。
而就在11月24日，高新區騰訊雙創小鎮創下了高新區搖號報名人數新低，僅有740人。目前市場降溫的另一大功臣，那就是明顯高於去年的、讓人望之興嘆的房價。又或者可以說，上半場已經將下半場的購買力提前透支。
另一方面，市內四區房源枯竭，青島樓市熱點繼續“向外”擴散，城陽後繼乏力，已經撤市劃區的即墨區、以及即將撤市劃區的膠州市，扛起了青島樓市成交的大旗，西海岸新區則強勢依舊。青島樓市外冷內熱的狀況，已經愈演愈烈。
市場預期轉變 房企大亂鬥
短短數月，青島樓市供需關係就來了個急轉彎。排隊搖號的不見了，二手房掛牌降價幅度明顯，開發商的優惠也悄悄拿了出來，甚至有些項目拿出了降價這把大刀，買方市場已成。
與此同時，房企的市場預期也在改變。業內人士表示，房企原本指望價格放開，但在購房者的預期改變之後，限制的價格和市場實際價格差距迅速縮小，繼續等待變得失去意義，因此有部分開發商開始搶跑，這也是越來越多的人經常接到售樓人員推銷電話的原因所在。
11月4日城陽某項目就因降價、車位問題引起業主維權，售樓中心現場沙盤被推倒，現場一片混亂刷爆了青島網友們的“朋友圈”，也被戲稱為2018年“青島樓市第一砸”。
房地產市場波雲詭譎，房企之間的競爭也愈發激烈。
2018年1-9月份，融創牢牢佔據房企銷售金額及銷售面積榜首之位，銷售金額122.6億更是領先第二名海爾地產多達47.5億。由此而看，融創地產已經基本坐穩2018年青島房企銷售的頭把交椅。在十一月，融創在西海岸新區11億再攬十宗地塊，充足的土地、房源儲備，融創今年或許真有可能衝一衝200億的大門。
第一梯隊的融創一騎絕塵，第二梯隊裡的海爾地產、萬科地產、山東旭輝銀盛泰競爭卻愈發激烈。按照這幾家手裡的在售項目數來預估，到年底的時候，差額也不會特別大，最高差也就能有個15來億。大概率還是在10億以內。
年底第三梯隊中，世茂、龍湖、中南、鑫江、綠城、天泰、華潤將會從中一決高下。甚至，今年，金地也有可能殺到榜單之中。這一梯隊的盤子，基本維持在5個項目左右。
買房熱潮漸退 買還是不買？
買房這件事兒，打根兒起就有買漲不買跌的怪圈。在2018年的青島樓市裡，這種怪圈又開始上演，從上半年的越漲越買，到如今的行情一變，持幣觀望。
上半年，買房子已經成為一種潮流，一種你躲不開的話題。
新政一出，隨便坐個地鐵，都能聽見人討論調控、討論房子。出去吃飯，幾乎桌桌都要提幾句房價、房子的話題。
要碰巧有人知道你在房地產行業工作，不得了，幾乎每個人都來問你買哪裡的房子合適，房價還會漲嗎，是不是個出手的好時機？
如今的青島樓市雖然沒那麼瘋狂，但非要說樓市寒冬，倒也屬實有些誇大。
2018年1-10月份，青島賣了11.2萬套房子，比去年同期少了2.3萬，成交金額卻比同期增長了近70億元。
自去年以來，青島房企在戶型產品上的調整，大多主打改善型的大戶型產品。最終數據也能顯示出有所影響，即銷售套數上下降，而銷售總額卻有增無減。
金額上漲，有房價的原因，也有現在樓盤產品的事兒。面積大的房子越來越多，100平以上為主打戶型的項目越來越多。改善、投資型需求成為推動青島樓市上行的強大動力，更不必說看準了即墨撤市劃區、上合峰會、地鐵開通等熱點而來的一大波、一大波投機客。
對於一大波投機客來說，五年限售總會是不得不面對的一個坎兒，最少等完五年之後，你現在買的地方，真的還會是置業顧問或者是你心中想要的那樣嗎？
對於剛需購房客來說，這一年實在是有點難熬，改善、投資需求大行其道，價格和戶型面積都是水漲船高。今年市場降溫，很大程度上是改善需求降溫。那麼，原先被忽視的剛性需求，可能就會重獲房企寵愛，開啟剛需薅羊毛之路。
但是，買房這件事兒總歸急也不得，多看、多比、多規劃，只求一個順心。
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