2018年的冬天來得有點早，特別是房地產市場。警惕了，9月開始的多家房地產國企聯合促銷，雖然沒一個真割肉，但市場信心全無。
偉哥一直認為，萬科是一個典型的講政治的好企業，對於萬科，一定不要看他們對外的講話，因為萬科的內部口徑內外是有明顯區別的，直到看到這個主題。
前幾天偉哥寫過一篇文章聊過未來一段時間可能很苦逼的地產營銷，最近從市場大勢看，房地產存在非常明顯的失速下調的風險。
最近市場有幾個非常非常不好的現象：
1：濃眉大眼的國企都在動不動20盤、30盤促銷。
當然，任何售樓處沒有被砸的促銷都是耍流氓，但最近互相比著發軟文，瀰漫在國企裡面的促銷潮流，對於購房者而已，越來越擔憂市場的走勢，這種情況下，這些促銷不僅僅帶不來成交，反而嚇退了很多購房者。
在這些促銷裡面，已經出現了價格戰的苗頭！而10月下半月，很可能出現一個多城市、多企業參與的房價價格戰！
2：“房鬧”開始井噴，4季度很可能出現刷新歷史記錄的房鬧爆發。
2018年房屋質量歷史最差，而因為房價沒漲，導致過去很可能被消化的矛盾會激化，在過去2年，特別是很多雙合同城市，這種問題很可能會集中大爆發！
2008年，2011年，2014年，全國出現過3輪非常明顯的退房潮現象，只要房價出現下調現象，最典型的特點就是之前購房者開始所謂的降價維權。最典型的比如2011年：
最近2018年，很多城市又出現了降價開始維權的現象，包括之前的樓市熱點城市，北京、杭州、合肥等均出現了個案。目前樓市降價還未普遍，只在小部分城市的個案項目中出現。
首先：2018年樓市逐漸出現了衝高回落的跡象，最近大量房企都在進入促銷優惠，加快回款的節奏中，這種情況下，打折、降價現象很可能從個案由點到線到面擴散。未來很可能收房糾紛與降價要補償的房鬧現象很可能明顯增加。
其次：當前市況下，部分城市的項目不降價促銷，銷售肯定難有起色，但如果降價，一旦遭到業主退房，事情就更加複雜、棘手。導致了部分開發商忌憚於降價後的退房麻煩，選擇暫時觀望，不敢貿然降價。一旦預期降價引發的退房非常激烈，大部分房企很可能會因此暫緩降價或者採用間接的緩和方式進行促銷。
第三：降價就鬧糾紛這個明顯不符合契約精神，在房價上漲過程中，購房者並未平分利潤給開發商，所以在下調的時候也很難要求開發商退差價。對於降價補償，開發商從維護品牌形象的考量接受協商的行為也可以理解。但是有可能對市場帶來不好的示範。
第四：過去3年，房價全國上漲，導致投資投機需求旺盛，槓桿過高，對於房價下行更加敏感。
所有人都必須警惕了！未來一段時間很可能出現下面這些現象：
雖然大部分人不認同，但在過去10幾年的房地產歷史上，基本是漲2年跌一年:2005年、2008年、2011年、2014年，房價的確跌過，當然到目前為止，房價肯定是歷史高位，所以買房人從紙面上事實是都賺了。
1：售樓處被砸
沒有售樓處被砸的區域市場，房價肯定沒大跌。
2：收房糾紛頻繁出現
按照正常的銷售節奏，期房一般都是在買房後1年左右時間收房，去年很多城市房價接近翻倍，只要房價有輕微下調，各種房屋交付過程中的問題都會被無限放大，然後條幅+堵路都會出現。
3：二手房買房毀約棄購，出現斷供。
樓市調整的部分媒體報道路徑比如是首先將報價混淆成成交價格。但事實上，鑑別房價是不是真跌了，就是二手房買家毀約棄購，甚至出現斷供。
4：中介門店關門潮
這很簡單，春江水暖鴨先知，中介門店以為人員流動性強，而且二手房市場肯定是成交量下調在先，後續才會有價格下調。
這種情況下，一般是中介門店先關門潮出現，才會有事實上的房價下調出現。
5：房地產企業真轉型
2016-2017年房企賺的盆滿缽滿，大部分房企加大了投資，所以未來中小房企如果不出現批量轉型，房價肯定沒有真跌。各種兼併開始出現。
6：上市房企降低銷售目標
2016年全國房地產成交額超過10萬億，房企銷售也水漲船高，標杆房企如果銷售額依然明顯上漲的情況下，房價肯定不會跌。
7：房地產上下游行業哀鴻遍野
房地產是中國最重要的行業，如果房地產價格下調，上下游幾十個行業，包括鋼材、裝修、陶瓷、甚至空調都會哀鴻遍野。
未來肯定不可能再和過去10年一樣買房就賺錢了。這就和中國經濟一樣，增量時代已經過去。千萬別隻看政府的報告，也別看企業說什麼，看企業拿地不拿地。看信貸會不會放水養魚。
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