來源 | 覓窩（公眾號ID：miwo18）
作者 | 地產密探
當前樓市限價、限購等調控措施，猶如三伏天突降一場冰雹，冷得讓人“猝不及防”。
“市場變化得太快，冷得沒一點心理準備！為了轉化一個意向客戶，渠道公司負責人都親自上陣了。”今上午,成都市中心某高端公寓負責人搖頭感慨說。
據其透露，城南某個類似產品的單價已降了4000元，降了之後的銷售略有起色。但其稱“整體市場在快速降溫“。
前不久，被住宅限價令一度困擾的甘肅建投為了城北的百酈錦城快速跑量去化，竟想出“內部認購“商鋪資產的妙招，能否湊效仍待觀察。
廢除預售制
—— 還能高週轉嗎？
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這僅是新一線城市成都公寓市場降溫的一個縮影。據覓窩君觀察，全國其他城市也先後初現類似情況。
上週五，覓窩君就拿到一份廣東省房地產協會向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》，建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
此消息一出，輿論譁然，而熱議最多的當然是房企。一位業內觀察人士說，這個制度明擺著就是要擠出一部分資金實力不強的開發商，或者資金效率低而財務管理又混亂的開發商。
實際上，房企之所以高週轉，迅速從百億級殺進千億級，又才一年千億，再到如今幾個月就衝到好幾千億的銷售規模，靠的就是預售證，通過快速拿地與銷售，快速回籠現今，繼續投入新的項目開發。
這其中，碧桂園無疑是最典型的一家受益於預售制紅利的巨無霸房企。
稍後，廣東省房地產協會回應媒體稱該文件目前還處於內部討論階段，相關內容只是擬訂。
儘管如此，仍讓開發商們毛骨悚然，畢竟很多房企都是靠高槓杆拿地開發的，一旦預售回款出問題，就會陷入資金鍊危機。這是房企最擔心的一點。
說廢除就廢除，說這種話的除了少數地方國企或央企“不差錢“之外，絕大多數民資房企債務沉重，對預售是否廢除都捏了一把汗。
即便如標杆房企萬科，也在特別強調現今回款的重要性。萬科董事會主席鬱亮公開說，“6300億回款目標，今年還有一半多沒完成。現在我們面對剩餘50%的任務，大家覺得非常困難，但是4、5年前出現過更難的情況，但最終我們仍然實現了目標。”
房企活下去
—— 難嗎？
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上半年，各地熱門樓盤還排著長龍，火爆異常，頻見報端，各大房企銷售成績暴增，可謂戰績喜人！
如今，標杆房企萬科又語出驚人！前不久，萬科董事會主席鬱亮先是特別焦慮，如今又說房企要想著活下去。
當時，有媒體問鬱亮，萬科登頂之後如何從巔峰往下走。鬱亮說，不擔心沒有更高的山峰，只是“今天的我們特別焦慮，焦慮在於，如何找到新的發展渠道、路徑與方法。沒有現成的道路可以學習，這是萬科最大的焦慮。”
才剛過去沒多久，鬱亮再次語出驚人，稱其當前講話是對萬科的戰略檢討，核心是收縮和聚焦，未來三年計劃要圍繞“活下去”而展開。
“這次戰略檢討，希望大家充分意識到全方位轉折的到來，我們所有行為都‘收斂聚焦’到保證萬科活下去。“
上週末，坊間爆料某閩系房企因為擴張太猛而又遇上調控過猛，導致現在已發不出工資。此消息一出，輿論震驚！
據億翰智庫統計，前8個月，房企基後市樂觀預期下的土地貨值再創新高。比如。碧桂園以7658.6億元拿地總額拔得頭籌，超過第二名萬科近3000億元，恆大以3224.4億元居於季軍，三家房企新增貨值百強佔比高達22%，近五成土儲都集中在TOP10房企中。
實際上，高企的土地貨值相當於賬上堆積的未變現的流動資產，如果市場持續下行，這些土地存活就可能成為燙手的山芋。
在9月7日的萬科經營電話會議上，萬科投資者關係總監趙旭翔說，7月份萬科的去化率為51%，8月份進一步下滑至47%。其透露，“今年以來，這個數字還是一個比較差的數字，上半年去化率一直在55%至65%之間波動。”
業主維權增多
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9月初，成都市房管局、市建委等多部門聯合召開專題會議，對德商·御府天驕、綠地錦觀城、花樣年·智薈城等在建商品住房裝修合同糾紛協商解決不力項目的企業負責人進行集中約談。
問題的起因就是今年以來成都樓市頻繁發生精裝房縮水，被業主戲稱“驚裝房”，數個知名房企的樓盤頻遭大量業主多次維權，引起全國關注。
除了成都之外，杭州等多個城市也陷入維權風波，維權案例日益增多。
在“限價”政策持續高壓之下，房企拿地成本就高，加上其他成本，能算得過來賬的畢竟是少數，多數都很尷尬，可謂是騎虎難下。
從精裝摳利潤就成了房企大佬們的一個共識，但精裝減配近年來屢被詬病，既影響了房企品牌信譽和口碑，也影響社會穩定和諧。
到底如何處理，成都就做了一個很好的表率。近期，成都不少新盤如金悅灣等均以清水入市，以價走量的趨勢較為明顯。
鬱亮說，“限價時代使得我們在產品力上不花功夫，但未來市場有可能不會増長，總體市場規模仍然很大。靠什麼讓消費者選擇你？要靠性價比、產品和服務的能力，這一點上，大家要花功夫。”
做什麼樣的產品，才有性價比？以覓窩君之見，預售制未終結之前，開發商應迴歸剛需，做普通消費者能買得起的產品，同時讓好服務迴歸，不少房企此前嘴上大聲說轉型，賣好服務，其實這一點仍是空白。
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