天高雲淡的9月，萬科在深圳開了一個悲情無比的會。
28日-29日，萬科秋季例會,滿場都是鮮紅的宣傳標語,醒目的三個大字“活下去”更是被人們解讀出了羅生門的味道。
對地產企業而言，活下去，是真有其事還是危言聳聽？
萬科“活下去”
先來看當事人的解讀。
在萬科掌門人鬱亮看來，之所以強調“活下去”是因為房地產行業的“轉折點實實在在到來了。”他說：“今天我們所面臨的轉折是全方位的：政治、 經濟、國際、軍事等方方面面。”
他還結合當下明星偷稅漏稅、滴滴遭遇的問題、碧桂園的問題和自如甲醛房的問題等進行了反思。“當前整個社會都傾向於反資本、反大企業，普通老百姓都把貧富懸殊、社會板結等問題都歸結於大企業、大資本方，最可怕的是這是整個社會的共識，政府和知識界也站在普通民眾這一邊，來共同面對大資本和大企業。”
所以，在鬱亮看來，對萬科而言，要做的第一件事情就是進行戰略檢討，落實到具體的業務操作是“收斂”和“聚焦”，以“活下去”為最終目標。
他還強調，回款目標的達成變得非常重要，6300 億的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障，如果 6300 億回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。
萬科的危機感，令行業不少人“瑟瑟發抖”。
但旁觀者似乎並不“買賬”。
中原地產首席分析師張大偉從“活下去”三個字品出了三層含義：第一，萬科最慣用會哭的孩子有奶吃這一套；第二，你不讓我活，我就偏要活下去；第三，市場的博弈就是情緒的博弈。
易居研究院副院長楊紅旭說：“頭狼發信號，群狼心動搖。活下去，這個新口號，對萬科內部、開發商同行、購房者，皆產生了很大的衝擊力。”
一位多年跑地產的媒體記者評價，回顧行業歷次波動，作為帶頭大哥的萬科總是打響第一槍，自己卻不斷做大做強。還有人評價，“當萬科淪為戲精，走下神壇就只是時間問題。”
當然，也有人認同萬科的危機感，有的說“覆巢之下，安有完卵”；有的說“做最壞打算，做最好安排”。
萬科深圳舊改拼圖
梅林關項目前景明朗、開發週期短或許是萬科選擇投資的重要原因。鬱亮近日在南方區域9月月度例會上講話表示，房地產行業的“轉折點實實在在到來了”，“我們所有行為都收斂聚焦到保證萬科活下去。”
深圳市城市更新協會創始會長、安雲集團董事長耿延良指出，與佳兆業、卓越、鴻榮源等民營企業相比，萬科在深圳城市更新領域一直都是比較保守的。同時，他認為，由於其偏保守的決策機制，導致萬科在深圳城市更新領域無法與這些民營企業競爭。
羅宇則認為，儘管近年來萬科在舊改項目上沒有太大動作，但由於過往的儲備量大，其在深圳城市更新的格局中還是屬於第一陣營的。據時代財經不完全統計，萬科目前在深圳的舊改項目有南苑新村、南華村、蛇口漁一村、車公廟、沙井街道上星工業區等逾10個。
萬科在龍崗的第一個項目樟樹布舊村改造項目是市政府公示確實的最早一批70個項目之一，目前已建成大型社區萬科公園裡，去年為萬科貢獻收入45.4億元，單項目收入排名第四。公開資料顯示，該項目從2003年的時候就著手推進，2007開始拆遷，2013年左右首期才入市銷售，整個週期耗時長達十年。
由於舊改時間長、程序複雜，萬科在深圳參與的舊改項目還有一些正處於審批和拆遷的過程中。其中,南苑新村項目作為深圳出臺《城市更新辦法》以來最早啟動的八個住宅舊改之一,至今仍因拆遷問題舉步維艱。
目前佳兆業在深圳已成功完成5箇舊改項目，正在進行的舊改項目有7個。除了萬科、佳兆業、京基、卓越、星河等本土企業，還有不少外來企業也加入深圳城市更新的“戰場”，如恆大、碧桂園、濱江集團、遠洋等。其中，恆大後來居上，憑藉其規模優勢，將深圳近30個城市更新項目收入囊中。
耿延良指出，如今獲得優質的城市更新項目越來越難，“另外，項目的推進受到政府政策的限制，所以項目的規劃審批也比過去更難、耗時更長。”在房地產調控趨嚴，以及房企資金緊張的背景下，目前行業信心明顯不足。
面對物業開發類城市更新項目的激烈競爭以及不確定的項目週期，萬科將更多的精力轉到了以租賃為主的“萬村計劃”上。萬科創始人、董事會名譽主席王石王石指出，萬科在進行城中村綜合整治時將引進“物資營管+城市化商業運營”。
2017年7月，萬科成立了深圳市萬村發展有限公司，是對城中村進行改造和運營的主體。據時代財經不完全統計，深圳市萬村發展有限公司參與的城中村改造計劃有玉田村、新圍仔村、九圍新村等。
作為萬科在深圳的首個經過改造的城中村項目，“新圍仔村”在去年底亮相，佔地7.89公頃，共有226棟建築，居民6093戶，有深圳“IT第一村”的美稱。目前萬科已在新圍仔成功簽約20多棟，將統一改造成長租公寓--萬科泊寓，街道整治也在同時進行中。
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