今天這個圖火了。不用猜測萬科的真實意圖，作為購房者沒發現近期接到的售房電話明顯增多了吧嗎？在房企的難道心裡還不知道真實情況嗎？市場調整調整是好事。
以前發過好幾次場景營銷的文章，包括示範區的相關推送：
甚至還發很多邱德光、李瑋珉、唐宗漢設計作品，但初衷是為了讓房企學習更好的產品，讓客戶對好房子有認知，遺憾，出現了太多美圖秀秀地產公司。
很多背後的故事，看看本文。
本文首發：星球商業評論（Id:xqnews）推薦關注 作者：王樸石
在樓市下行的時候，開發商唯一更願意花錢的地方就是售樓處。
室內設計大師梁志天的公司兩個月前上市，現在他們打算重點拓展中國的二三線城市：
相信對於中國二線城市會是一次降維打擊。
很多人發現，自己拿到手的房子和當初在售樓處看的完全是兩個東西。華潤崑崙域大概是最典型的買家秀，之後越來越多的豪宅客戶開始維權。
有些樓盤一期的房子賣的很好，又有空氣淨化器，又有高級電梯。結果二期的價格比一期還低。於是開發商把空氣淨化器給撤了，把電梯換成最破的國產電梯，把外牆的瓷磚給去掉了。
但是在售樓處永遠不會簡配。有朋友說，如果我跟老闆說要花20萬買一個沙發，老闆肯定會罵我瘋了。但是現在，你不花幾千萬造個售樓處，都不好意思和別人打招呼。
1986年，廣州城建集團組織去新加坡、香港進行考察，決定在外銷項目名雅苑中建設售樓處和示範單位，“售樓處”和“樣板間”這兩個詞第一次進入內地。
港臺的設計師是第一批感知到這個市場的。2000年後，他們相繼北上，直到現在都基本對這一細分市場形成壟斷之勢。其中，香港的梁志天和臺灣的邱德光，是樣板間設計的兩大標杆。
臺灣第一豪宅“信義之星”找到他之前，邱德光一直是以極簡風格立身。信義之星自身的風格混合了裝飾藝術（Art Deco）和巴洛克，邱德光將這個風格在售樓處發揚光大，卻沒想到受到市場的歡迎，翻盤大賣。
邱德光本人對於Art Deco的過度裝飾並不喜歡，甚至想在這個項目之後就退休。但是2004年，北京Naga上院邀請邱德光北上，在項目中複製了信義之星的售樓處。從此，邱德光成了地產項目Art Deco風格和巴洛克風格的代言人，也找到了一個全新的市場。
他設計了售樓處的星河灣，一天之內賣出了200多套房子，金額高達40億元，讓他一戰封神，退休更是無限期延遲。
以極簡風格著稱的梁志天比邱德光更早北上，2000年，他就接下了上海徐家彙東方巴黎項目的樣板間。他在極簡風格中加入了巴洛克風格，打破了上海當時最流行的古典風格。兩年後，他就在上海成立了分公司。之後，他陸續接下了上海湯臣一品、九間堂、古北壹號的樣板間。成了內地不折不扣的樣板間之王。
很快，“樣板間之王”梁志天大師成為港股首個純設計公司。財務報告顯示，內地在其總收入的佔比已經接近45%。
如今內地的樣板間風格，基本就由這兩位設計大師確定下了。但其實，香港和臺灣最傑出的設計師，是不屑來內地設計樣板間的。
有同行說過樑志天：
他最為代表的也就是那些房地產的樣板間設計，其間大量平庸，甚至過分裝飾的表現，成為中國大陸這些年來樣板間設計的集體審美偶像，這不得不說是更深一層的精神毒素和麻醉。大約沒有人願意來內地設計樣板房。
除了梁志天和邱德光，豪宅市場火熱也滋養了一批設計大師，王大軍、李瑋珉、陳漢生、戴昆。這些設計師的費用不菲，按平米計算，一套豪宅樣板間算下來要幾百萬。梁志天公司的財務報告顯示，毛利潤超過50%。
“你們都不懂住豪宅人的生活。”這是一些設計師的口頭禪。一些設計師顯然被開發商慣壞了，從合作開始就沒見過本人，都是設計團隊出面開會。
大師已經自成品牌，到了後來，大師甚至就只是走個過場。上海莘莊地王項目就請來了貝聿銘的兒子來站臺。
在這些大師的加持下，豪宅售樓處樣板間的介紹和郭敬明的小說有一拼。
用材方面，地磚採用土耳其進口石材比薩灰，客廳牆體採用高端尼斯木與編織皮相結合的材質，臥室牆面使用達到美歐標準的進口環保壁布，還有諸如所有房間門把手都使用了意大利頂級奢侈品牌Valli&Valli。
BV旗下品牌製作的一個小小的沙發靠墊，價值幾萬，一個賓利的真皮沙發十五萬。北京一個項目用了意大利的一種石材，據說把當地一座小山頭給扒平了。
一位設計師朋友曾經給賭場做過設計，他說賭場的設計有兩點最重要，第一是刺激你的慾望和好勝心，第二就是消除你的罪惡感。
籌碼為什麼要設計成五顏六色的糖果色，就讓你覺得心理負擔沒那麼大。
售樓處的內部裝飾，有時候還是不夠出位。
2003年，廣州富力地產首次進京，拿出2000萬修了一個彩蛋作為富力城售樓處，酷似今天的國家大劇院。整體由網殼結構穹頂式建築，主體外觀加入了豐富的前衛色彩元素，這裡作為富力城銷售中心賺足眼球。
這個小彩蛋給很多地產營銷的人上了第一課，他們回頭看看自己的銷售大廳， 只有幾把椅子，幾張圖紙，就來吆喝賣房，真是顯得極其簡單粗暴，沒有內涵。
一段時間內，“彩蛋”成了富力的招牌，在北京的幾個項目都用了蛋作為售樓處，後來富力在天津、西安、太原打造富力城的時候，，“彩蛋”經久不衰，成為了富力的代言“蛋”，直到2015年還用在了大廠的富力新城項目上。
2009年，北京西釣魚臺嘉園，花了1000萬打造了一條遊船作為售樓處。
售樓處的營造，在2015年達到頂峰。這一年被稱為頂豪元年，北京地產圈口口相傳了一個順口溜，“萬柳的牆、西宸的缸、霄8的頂兒、融創的湖、麓語的山、紫辰院的樹、北平府的院子住著誰？” 位於西山腳下的遠洋天著春秋，更是買票預約才能參觀。
只是示意圖
西宸的缸是龍湖耗資500萬元打造的“海底世界”，6.15米挑空，270度採光井，這個幾乎觸及天花板的大魚缸裡分層分佈著虎頭鯊、銀龍、財神等各種珍稀魚類，全力製造震撼效果。
有位客戶家裡養了九條紅龍，每條價格60-80萬，直接要求項目方幫忙預定了一個魚缸。這位客戶後來才知道，冬天的時候因為太冷了，不好養護，西宸的缸就被撤走了。
嚐到缸的好處之後，龍湖·景粼原著在售樓處裡掛了一臺飛機。
景粼原著營銷團隊專門對豪宅購買客群進行了調查分析，客群數據研究結果顯示，75後到85後佔了一半，而他們興趣愛好以旅遊、運動、園藝、汽車等為主，擁有注重休閒與健康的生活理念。
營銷團隊冥思苦想，覺得直接放個飛機蠻合適，而且還能更加震撼地顯示出下疊挑空的空間感。
特斯拉CEO埃隆·馬斯克在南加州大學商學院畢業典禮上發表演講，他談到了關於創業的幾件重要的事情，其中最重要的一條是：把產品做好，而不是把營銷做好。
怪不得特斯拉的銷售一直上不去。
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