7月31日，北京召開的最高級別的會議，算是給樓市下半場的發展定了個調，值得我們深思的還有會上提出的：“穩就業、穩金融、穩投資、穩外貿、穩外資和穩預期”。
其他不說，樓市“穩預期”效果明顯，在多重手段的作用下，全國樓市一片蕭條，流拍不斷，購房者觀望情緒越來越濃，三四線城市逐漸冰封。而湛江也在此列，局面可能比你看到的還要艱難。人們的預期很穩定，那就是再等等看。
靠著珠三角回鄉的“外溢”和對下面縣市的吸附，湛江實現了2017年5月至2018年初的一波上漲大潮，漲勢之猛，漲幅之大都值得記入湛江房地產發展史冊。
很多回過神的湛江市區土著，也開始四處看房，不過時間已經進入2018，房價已經進入穩定的高位，只能一邊抱怨著房價高，一邊揣著辛苦多年攢的碎銀子四處打探哪裡性價比高。
有些人咬牙已經買了盛和園，買了東山花園，買了碧桂園，有些人還在猶豫，猶豫到今天，2018年只剩下4個月的時候，他們好像看到了一線光明，萬惡的地產商好像撐不住了，要腰斬，要崩盤了！
沒錯，有些地產商是快撐不住了，有些可能要降價了，但腰斬和崩盤那確實是想太多了。退一萬步說，即使房價回到2016年有些人還是買不到房的，“買漲不買跌”是顛簸不破的房地產市場心理，“搶”才是促使大部分人狠下心來買房的唯一手段。
01
春江水暖鴨先知，市場冷熱感觸最深的當是房地產從業者。
最近幾個月湛江市場很是寡淡，不僅是售樓處的清冷，call客情況也不是很樂觀，觀望情緒在市場上蔓延。
而不久之前，湛江又開始為從9月1號到10月31號的房地產專項整治。整治內容有：
“在取得預售許可證前銷售商品房，發佈廣告宣傳，收取誠意金、定金、預訂款等；通過發佈虛假房源信息或廣告、捏造或者散佈漲價信息，以及惡意炒作、哄抬房價；未按政府備案價格要求銷售商品房，或者以附加條件變相實行價外加價；捂盤惜售或者變相囤積房源；商品房銷售不予明碼標價、已售房源標註虛假成交價格等等。”
房地產銷售的小花招基本都在整治範圍之內，原本在市場不好的時候常用的套路，被政府統統摁死。整治都是來真的，沒有開發商會以身試法的。
看各項目進度，我們翹首以盼的地王恆大外灘，以及綠地海東項目，今年都不會開盤，“豪宅”雅居樂現在才蓋到第三層，更不用說了。
雪上加霜已經讓很多房企開始調整策略，嗅覺靈敏的人已經感受到了，今日的樓市感覺像極了2011年和2014年，不安的情緒好像在蔓延，人們好像都在等一個結果。
那些沒等來春雨的人，終於爆發了，衝進了降價樓盤的售樓部，把沙盤砸的一片狼藉，這種行為在杭州尤為明顯，儼然形成了一種習慣，但凡降價就要砸售樓部，即使砸完之後房價再飛漲，下次仍按奈不住怒火，對未來好像從來沒希望，往前看一步彷彿學不會。
在湛江，這種情況是不可能發生的。2014年湛江樓市陷入低迷，部分樓盤售價大跳水，榮盛廣場7000+就賣了。
房價噗通噗通跳水，老購房者依舊情緒穩定。原因有二，當年湛江購房者多是自住，純投資者甚少，對價格升降沒有那麼敏感，更多關注房子本身的條件；二是當年資訊影響沒有那麼深，純良的湛江人民還沒有見識過那麼多套路，遇事多是一臉懵。
但是，今非昔比，估計也沒有項目敢去澆油。當然，還沒有開過盤的項目自由度就會高很多，比如遠洋城、陽光城之類的，很難說會以一個低價開盤，一是迎合市場，同時也做個好口碑。
02
有很多不熟悉房產的朋友會說，湛江沒有調控，買房子應該簡單很多。這話是不對的，目前在我國大地上，絕大部分城市是已經調控的，湛江只是沒限購，弱限貸而已。
市場上分為買房和賣方，調控不止是作用於買房，更重要的是作用於賣方。對開發商的限制手段是嚴厲而多樣的，禁止過度宣傳等只是表層治理，控制你的融資渠道才是重點手段。一般開發商的資金使用成本佔總成本的10%—15%左右，調控之後，噌噌升高，是不是很痛苦？
你以為調控樓市的當地政府嗎？住建局開個會宣佈治理市場，就來一場大行動，並不是！韓非子說：“事在四方,要在中央”，事交給地方去做，決定權還是中央手裡。樓市就是這樣，上下之間存在著一種博弈關係。
所以，政策思想是一脈相傳的，在一二線城市這樣，三四線城市也是這樣，“房子是用來住的，不是用來炒的”光掛在售樓部是不夠的，應該掛在每個人的心裡。時刻要提醒自己，看清楚當今的政策環境。
03
有些項目，光資金使用成本，一天就是一輛寶馬7系。300套房子蓄客兩個月300個意向客戶，大定不到100套，怎麼辦？
有朋友問，有啥好的招數沒？市場心理學，是一門專業的學科，博大精深，我何德何能有啥辦法呢！客戶的心理預期已經處於觀望狀態，想買你的你不催也會來買，想觀望的，你催了也沒啥效果。
除非你有能充分打動他的理由。
比如，便宜！
縱觀房產發展歷史，特別是深圳、杭州這些經歷過大的波動的城市，經過歷次劫難，最後活下來的都是跑的快的。落袋為安保證資金安全最重要，活下去是第一任務。
在大的週期中，下行的時候最先降價的肯定是大開發商，上行的時候而最先升價的肯定是小開發商，不用懷疑，這是被驗證多次的規律。
所以，在現階段我給出的購房建議是：
1.規避風險，這也是最重要的
每次市場大波動總會有一大批小開發商消失，要麼被吞併要沒就破產。吞併還好，你買的房子還在，破產的話你的房子多半爛尾，半生積蓄算是打了水漂。
所以現階段買房一定一定遠離不靠譜的小開發商。前兩天，就有朋友在群裡說，好像海濱大道旁某小樓盤停工很久了，疑似爛尾。
2.剛需做好準備
我們一直說剛需隨時可以上車，現在更準確地說是，剛需隨時準備可以上車。市場規律就是這樣，行情不好，降價處理，好的機會就會出現。
剛需同學們，要做好準備，一是關注市場行情，二是準備好錢和資格。合適的時候就不用再猶豫了。
3.前面買的是不是高位站崗了
並不會！在當今，只要你在積攢平方數，你就是贏家，週期放長，你就是大贏家。如果非要把平方數和錢數做換算，你永遠都算不過來賬。
4.哪些項目值得關注
具體項目名我就不說了，又沒給廣告費。大家盯住首進湛江的大型房企，看他們今年是不是有開盤計劃。不開盤的說明還能頂得住，開盤的說明要讓利湛江人民了。
為什麼說要盯大開發商呢？因為他們多有考核要求，對週轉週期有要求，同時，如今政府給的備案價不會太高，大房企迫於週轉壓力，薄利多銷是常用辦法，另外還能落個好口碑，政府和群眾都交口稱讚。融創善用此招。
小房企就那麼多壓箱底的貨，讓他不賺錢賣，那比割肉還疼，活著重要還是賺錢重要？一樣重要。
5.房價變動的幅度
變動幅度就兩個字，微調！如果你不關注樓市，估計你都感受不到。政府遏制房價上漲，更不準房價有大的降幅。
我們在這裡討論開發商降價，好像很開心，但是你也不要期望太高，微調而已，回到2017年5月之前那是不可能的。
結
買房子和買青菜是一樣的，價格是有浮動的，這都是正常的市場現象，不要一驚一乍的，稍微遇冷就好像樓市要崩似的。
放眼全球，沒有比中國更穩、更值得期待的樓市了！
存平方米是最有前途的理財方式，沒有之一。
有人問，外國的房產值不值得投資，我認為除非你有一個億或者你是貪官，否則還是把目光放在國內吧！
又有人問，湛江樓市前景到底如何？
我想，可能只有一個字能形容，穩！
END
閱讀更多 湛江樓市通 的文章
