從“全球漲幅第一”到高端樓盤自降出貨引發業主維權，合肥樓市上演了一出出讓人大跌眼鏡的劇情。
除直接降價外，特價房、首付分期、全民經紀人、精裝變毛坯等現象也開始層出不窮。
在此背景下，合肥的樓盤和開發商“生存法則”是否已變？購房者又有怎樣的市場預期？《每日經濟新聞》記者展開了調查。
“網紅”熄火？
安徽合肥，這個曾經排名靠後的“弱二線”房地產價格窪地城市，一度是國內甚至全球房價高速上漲的“領頭羊”。2016年，合肥的房價漲幅超過40%，一度居全球首位。
然而，作為省會城市的合肥，多年來的房價其實一直很“低調”，在近鄰南京2008年每平方米過萬的時候，合肥房價還在3000～5000元/平方米徘徊，直到2015年才突破萬元。
實際上，2011年至今，合肥的房屋成交均價一直在漲，即使是在2011年3月限購令發佈的“寒市”，也保持了總體上行，但各年漲幅差別較大。
如今，合肥樓市走入下行通道，最直接的原因是“韭菜”已經沒那麼好割了。
中原地產數據顯示，9月合肥住宅供應量達到10308套，環比增長46.6%，同比增幅更是達到117.6%，但與之相對的是，環比下降24.7%，備案成交量僅2124套。
目前市場嚴重的供大於求，對房價數據的影響十分微妙。
下半年供求缺口首次出現，8月的合肥房價就曾“一夜入冬”（14322元/平方米），跌回了今年春節前夕的水準，僅次於4月最低谷。不過，9月缺口拉大，房價卻出現了213元/平方米的微幅回調。
“打折？有得是！”
在合肥樓市的熱門板塊——濱湖新區，記者的第一印象是——賣的比買的多。
目前濱湖新區多個樓盤門外，都“駐紮”著大批行銷人員，騎著電瓶車、揹著水壺，一有看房人便會跟上去詢問，用樓盤打折吸引客戶去看房。
“我帶你去看，要什麼房子都有。打折？有得是！你只要進售樓處看看就行，買不買沒關係。”一位大姐“熱情接待”了記者。據其所述，她們一般是開發商70元/天僱來拉客看房的，如果客戶有成交還會有一定提成。
“我們都是與開發商長期合作的，樓盤隔一段時間就會叫我們來。”
但即使這群“帶看團”使出渾身解數，各大樓盤的售樓處還是門可羅雀。“最近業績很不理想，有時候一天也帶不了一個人。”大姐直言，國慶期間幾乎各個樓盤都在降價，折扣也特別多。最近折扣不多了，人更少了。
有的行銷員甚至已經開始跨區拉客。一位蹲守的行銷大叔就告訴記者，他服務的樓盤距此地還有3.5公里，屬於另一個區域了，目前銷售情況不理想，買房可以申請98折～99折優惠。
購房者的觀望情緒的確不斷增強。安居客的線上用戶調研顯示，購房者信心指數自7月開始一路下滑，9月相比8月又下降了2.3%。58安居客首席分析師張波表示，預計第四季度樓市的降溫大趨勢不會改變。
“為什麼要來這一帶買房？”
在向下的預期中，看淡後市的部分開發商，已有調整營銷策略的表現。
記者獲悉，繼“江山廬州印約定交房時再弄裝修貸”之後，昔日廬陽區“地王”海亮·唐寧府也取消了精裝修（5000元/平方米），改為毛坯發售。
國慶期間，更有爆料稱“文一豪門金地因降價遭遇業主維權”。
在9月44個入市樓盤中，金隅南七里、合肥雲谷等項目紛紛調整首付策略，降低購房門檻，天悅府、廬州雲著等項目前後提出“全民經紀人”。
《每日經濟新聞》記者在實地走訪中也發現，降低首付和給出折扣的樓盤，比如合肥高速·時代公館，2016年底首開備案均價23801.66元/平方米，首付八成；如今精裝修價格21900元/平方米，首付三四成；七天內付首付，打99折。
另一項目新城合肥大都會，精裝修備案均價23000元/平方米，7天內全款付清可申請95折，最多1%折扣，四成首付。按一房一價表，一套98.8平方米兩房原價202.6萬元，折後價格192.4萬元。
不過，真正算價格鬆動的，似乎只有碧桂園時代傾城。項目首次備案492套房源，裝修備案價18400元～21000元/平方米，目前有9.24折優惠，如果當天簽約全款到位，可折上再打9.7折。以200萬元總價來計算，相當於便宜了21萬元。
但是，該項目處於廬陽區，距離合肥北二環也有10公里，到市中心平均要花一個多小時。出租車司機就直言：“為什麼要來這一帶買房？平時我們空車都不會開過來的，你等下也不好回去。”
多數地王項目還“撐著”
不過，合肥選擇“撐著”的樓盤也不少，尤其是在高端新興區域——濱湖新區。這一區域曾誕生了諸多地王，如今均不敢輕舉妄動。
塘溪津門售樓處 每經記者 包晶晶 攝
在文一塘溪津門，置業顧問就直言，有一兩千元的讓利空間，除此以外沒有更多優惠了。
畢竟，作為合肥市場2016年土拍的總價地王，項目最低價格咬住了22000～23000元/平方米。“塘溪津門是文一的重要陣地，國慶兩個樓盤已經開始降價出貨，雖然資金鍊緊張，但塘溪津門應該不敢降價了。”業內人士告訴記者。
距離文一塘溪津門西北2公里左右的信達·公園裡，也是2015年的濱湖區單價“地王”。當年7月，信達以33.6億元總價拿下該地，摺合樓面價7295元/平方米。
如今項目的小高層毛坯價格17000～18000元/平方米，折扣同樣微小，並且首付六成。“兩幢高層11月開盤，目前正在驗資，公司要抓緊回款。”銷售表示。
“賣得好的不降價，降價的依然難賣。”
張波的預期並不樂觀。其表示，對於市場，消費者依舊是觀望居多。下半年樓市降溫明顯開始提速，房企降價的現象也逐步增多。
降價只是時間問題？
在合肥行業人士看來，合肥此輪樓市價格疲軟，更多是市場因素造成的。
從合肥市9個區域今年1～9月的情況看，供大於求的時候房價開始回調，供小於求的月份房價明顯有向上趨勢。
圖片來源：“中國房地產行情”官網截圖
《每日經濟新聞》記者獲悉，目前的合肥市場一方面仍然保持22000～25000套/月的新增供應量。截至9月底，全市住宅備案存量695萬套，住宅備案存量578316萬套，去化週期約為16.1個月。但一方面，全市住宅成交量已連續4個月下滑。
不過，目前大多開發商雖有營銷動作，但普遍“咬死不降價”。
記者在實訪中注意到，“遍地打折”“直降數千元”的情況還未出現，偏遠樓盤存在折扣和優惠上的價格鬆動。
價格數據層面，9月合肥新房住宅均價14535.46元/平方米，環比8月小幅上揚。國慶期間合肥多個區域成交均價也都呈現不同程度上漲。
唯有濱湖新區例外，長假期間共成交87套領跑各區，成交均價19039.58元/平方米，環比跌14.5%。
張波認為，賣不動還不願降價只能說“時候未到”。一段時間銷售不佳，房企尚可硬扛；如若持續銷售不利，一則面臨銷售回款變慢，資金壓力陡然增加；二來意向購者群體大量流失到其他項目，後續銷售會更艱難。
“第四季度房企融資成本整體依然高位運行，資金壓力之下，重視銷售回款，以價換量、拼搶回款的房企才更有可能在更長的未來‘活下去’。”張波直言。
每日經濟新聞
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