合肥奧體中心

​1、尷尬的黑馬

把時間拉長到20年，來看各個城市的經濟變革。在這其中，讓人眼前一亮的的就是安徽合肥。

從1995年到2018年，合肥從全國第97位一路攀爬到第25，上升72位，經濟發展可謂是“全球第一”，是一匹十足的黑馬。

然而，此文一出，在留言處就收到了一些讀者的質疑，大概論調是，“國內知名度這麼一般的二線城市，憑什麼有這樣的實力？”

合肥招黑，也不是一天兩天的事了。省外人對合肥不瞭解，源於早年間安徽的經濟結構較差，整體較窮，尚不如成都、杭州等有知名度，認為十年如一日；而省內就更有意思了，南北矛盾激烈，大概從有長江那天就開始了。

安徽南北分界

簡單來說，安徽就是縮略版的中國，東西南北文化差異極大。皖南人看不上皖北人，覺得皖北人素質低、土、窮；皖北人覺得皖南人靠著南京土豪發家，勢利，市儈。而合肥又在安徽正中心，橫跨了淮河與長江，北部長豐縣的文化屬於皖北，而南部巢湖文化又屬於皖南，位置極其尷尬。

所以常年以來，皖南人不把合肥當自己人，皖北人則堅決不接受合肥這麼個吸血鬼。數據顯示，安徽省近10年流出人口達到了近1000萬人之多，而安徽本省人口不過6000多萬，這超越了同為人口流出大省河南，佔到了全國流動人口的11.2%。且其中35.2%的人口都去了南京。

但是縱使是這樣的文化差異下，合肥依然能“心吞天下，海納百川”，拉著六安、滁州搞皖中一體化，硬是把經濟給做了起來。很多人問我，合肥的未來有沒有潛力，別的不敢說，起碼按照目前的狀況，遠期的發展上限可以達到長沙，甚至南京的水平，殺入全國十三強，省會六強也是有戲的。

至於為何這麼有信心，今天我不用常見的數據做多方位論證，而是給大家講一個故事，這個故事就是2016年“合肥樓市”的一次重大的變革。

2、風暴打擊

2015年前的合肥基本上沒有存在感的，安徽人民如果要炒樓，根本看不上合肥，而是會轉身去南京，乃至去上海。2016年之後，上海的房價已經被炒上天，南京也到了山巔，安徽人民轉身一看，合肥的均價才萬把塊錢，整體上還處於溝壑之中，算是長江中下游流域房價最便宜的省會了。

關鍵是合肥自2010年以來的經濟發展得確實不錯，家電業和平板業都算是從無到有，從一個毫無產業基礎的城市，變成了一個電器產業名城。這種實體產業的蓬勃發展給了炒樓資金以信心，於是他們開始轉身開炒合肥的二手房。單2016年這一年，合肥的二手房價格就暴漲了70%，從年初的9000元/平米直接漲到年底的15000元，成交面積規模則整整翻了一倍。

（合肥2016年房價走勢）

這一年的合肥確實是出名了，國外媒體都拿來爭相報道，說是房價漲幅冠絕全球，能跟香港之前的漲幅一較高下。

然而2016年的這場地產狂歡，卻直接把合肥的市場經濟拉入了萬劫不復的深淵。

其實合肥經濟崛起的時間在2010年前後。也就是在這一年，合肥的工業投資正式超過房地產開發投資。京東方2008年落戶合肥，此後海爾、美的、長虹、格力、TCL等大型企業紛紛落戶。

跟隨著這些終端產品企業到來的，是數以萬計的中小型前端零配件企業。合肥自此走上實業之路，並逐步建立起完整的電器產業鏈。2010年合肥規模以上工業企業主營業務收入為3208億，到2015年上升到8760億，5年時間就增加了173%，年複合增長率高達22.3%。

然而2016年，在暴烈的房價風暴衝擊之下，合肥的實業土壤遭到毀滅性打擊。當年度合肥的規模以上工業企業主營業務收入9428億，較2015年的增幅僅為7.6%，這一年的增幅只相當於此前五年的三分之一！

3、實業救市

歷史證明，房價脫離城市實際而暴漲，對城市的實體經濟而言，沒有任何好處。

合肥這樣的城市，工業基礎其實相當薄弱，從2010年才開始打造真正的屬於自己的產業鏈條，在這樣的情況下啟動房地產，意味著廠房租金以及技術工人的生活成本都將會大幅度增長，這對合肥來說，簡直是災難。

值得慶幸的是，合肥官方很快就從這場地產迷夢中醒了過來。

隔壁的南京政府通過基建力保房價，杭州甚至情願舉債搞拆遷來維持房價，而合肥政府，則從2016年11月開始，啟動了極為嚴厲的房價打壓政策。

限購限貸這些常規措施就不說了，最主要的措施是限籤。開發商可以高價賣房，韭菜們也可以繼續被開發商收購，但是合肥政府堅決不予以網籤備案。與此前主要針對購房客戶的調控方式不一樣，現在這種限籤手段就是直接針對開發商的現金流了。

不能網籤備案，銀行就放不出按揭貸款，開發商花錢買了地王，再花錢建好了樓，然後只能收到個三成首付，七成的銀行按揭根本就收不到。指望客戶付全款，在合肥這樣的城市也不現實。

如此一來，合肥的本土地產商現金流斷裂瀕臨破產的傳聞，在2017年不絕於耳。合肥政府沒有被這樣的傳聞擊倒，依然維持著強硬的限籤姿態。與蘇州廈門這種被大型品牌地產商高度控盤的城市不一樣，合肥有著大量的本地小型地產商，這些企業的現金流確實相當緊張。面對嚴厲的限籤政策，這些企業很快就敗下陣來。

於是合肥成為長江中下游流域房地產市場萎縮得最快的中心城市，2017年合肥的房價整體跌幅超過15%，成交面積規模萎縮幅度超過30%。然而作為首個擊穿房價泡沫的城市，合肥的實體經濟並沒有因此崩塌，恰恰相反，由於泡沫破滅得最早，它反而具備了從周邊的泡沫城市吸納實業的能力。

從南京杭州蘇州這樣的城市狼狽撤離的實業紛紛湧入了合肥。2017年1-8月，合肥規模以上工業企業主營業務收入6365億，較2016年同期的5870億增加了8.4%，這算是遏制住了2016年增幅突然暴跌的勢頭，重新開始啟動實業救市的路線了。

在投資分項數據上，工業投資佔總投資的比值在2017年達到了合肥自建市以來的最高值，37.4%。即便2017年的固投數據陷入了萎縮，合肥依然保證了工業投資8.7%的同比增長。

4、一波三折

合肥政府通過強有力的調控政策，將房價這頭猛虎關入圈籠，給予了實業發展最實際的支持。這是難能可貴的舉措。

於是合肥樓市從2017年1月開始，就進入了漫漫蕭條期，直到2018年小陽春才有了轉機。

（合肥2017年房價走勢）

2018年3月，全國各城開啟搶人大戰，在限價措施下，一二手房形成巨大的套利空間，因而供需平衡被打翻，全國揭起搶房熱潮。在此情形下，合肥群眾的投機心理衝破了政府的調控紅線，樓市迎來瘋狂時刻。2018年上半年，合肥一房難求，全款、高首付成了合肥很多樓盤的門檻，尤其很多限價盤還出現了高昂的號頭費，車位費。

2018年下半年，隨著全國調控進入警戒期。中央喊話出臺問責調控，全國樓市應聲而倒。合肥多家銀行利率同步加速上調，新房二手房首付在全國範圍首屈一指，樓市大火迅速冷卻。2018年下半年的合肥，開發商為了求生，降價打折、買房送車、工抵房現象層出不窮。

（合肥2018年房價走勢）

然而經過“冰火兩重天”的合肥樓市，卻給大家交出了一份出乎意料的成績單。據統計，合肥2018年網籤量共79139套，其中市區成交65069套，縣區成交14070套，在2018年全國新房成交量名單中，合肥又拿下了全國第一，商品房成交量上漲了172%。

以上，我用時間線穿插了這兩年合肥樓市的行情，你會發現，2年時間合肥房價經過短期的冷凍後卻能做到迅速反彈，又繼續維持在高位震盪，說明合肥樓市的基礎購買力是很旺盛的，購房者對於當地房價的信心很足。這個，剛剛過去的3月也給出了充分的證據。

據統計，2019年3月份合肥樓市網籤備案5071套，環比增長65.99%，比去年同期大增114.06%。多個樓盤又開始搶跑走量，高新、濱湖多個限價盤進入新的搶購潮，購房者熱情明顯上升。無論是對比上月還是去年同期，今年合肥樓市又迎來了火熱的“金3”。

那麼對於合肥的購房者，該何時入場呢？我認為應該等到下半年。因為目前3月只能稱得上是回暖，距離火爆還有一定的距離，按照目前合肥的庫存，房價不會明顯增長。而且，你會發現，目前合肥熱的區域一直是濱湖、高新、肥西，熱的盤始終也就是那些個限價盤。最典型的是，去年同期火熱的新站區，現在的優惠盤還比比皆是。

對於土地市場，只有濱湖、高新區的幾塊地比較熱門，其他地塊依然缺乏地王的身影，只要地王不出，市場就沒有太大的波瀾。

而且還有一個最為主要的原因就是合肥的房貸利率。數據顯示，目前合肥還是普遍上浮20%首套房，而在二套房利率上，徽商銀行卻出現了從之前20%上浮到30%的情況。利率高、放款速度慢的情況和全國其他城市的情況格格不入。現在上車就是給銀行做了貢獻。但是大趨勢下，合肥房貸利率一定會有下調的那一天，所以等待，就是最好的策略。

5、價值區域

最後我再講一下合肥的價值地段，這個是最重要的篇章。

我們從地圖上可以看到，合肥位於中國華東地區、長江三角洲西端，江淮之間，安徽省中部。西接六安市，北連淮南市，東北靠滁州市，東南靠馬鞍山市、蕪湖市，西南鄰安慶市、銅陵市。最重要的是，南面獨攬五大淡水湖之一巢湖。

我們在很多城市的戰略發展規劃裡看到一個特點，就是所有城市都喜歡向有水的地方發展，也有“城市向東，繁華向湖”的說法。一來城市環湖可以打造“大湖名城”的特色名片，二來可以汲取湖風景資源，打造環湖CBD。例如昆明向滇池，南昌向瑤湖等等。

當然還有地理位置、行政劃分、經濟交通等等原因，這裡不多贅述。總的來說，向南，是合肥最佳的發展方向。而對於東西，也不難作出判斷。合肥以科技立足，西有高新區，大學城，則是最好的去處。

合肥市行政區劃範圍，包括市區的瑤海區、廬陽區、蜀山區、包河區和巢湖市、肥東縣、肥西縣、長豐縣、廬江縣。其下還有濱湖新區、政務新區、新站區、高新區和經開區。

（合肥各區二手房均價）

所以，在“西南”戰略下，濱湖、高新將是合肥未來發展新增長極。城市西部以建設國家科技創新試點市為契機，高新技術開發區向西拓展，建設科技創新示範基地。城市南部結合巢湖生態環境綜合治理，建設生態濱湖新區，打造金融高端產業。

目前來看，濱湖區，主流房價在2萬-2.4萬/平米，主要集中在省府板塊、金融板塊和環湖CBD的洋房，現在來看，濱湖買哪裡都不會虧。而高新的房價則在1.5萬-2.3萬/平米之間，價格梯地相對比較健康，是具有較大潛力的區域。

再往下推則是，政務區和經開區。政務區作為市府駐地，從建立之初就是高起點，現在已然成為了合肥綜合配套、環境，乃至房價金字塔頂端上的區域，均價達到2.6萬元/平米，是全市的價值頂點，抗跌能力強，增值屬性大。2019政務還將迎來地鐵3號線的通車，湖底隧道的開建以及五十中的再次落子……房價勢必又會上升到新一個臺階。這裡尤其推薦，天鵝湖金融商務區。

經開區，產業動力強勁，諸多大學盤踞之地，除了地緣性客群之外，對於剛需是不錯的選擇，雖然配套稍微差一些，但價格都能接受，而且離濱湖和政務都很近，房價在1.6萬-1.9萬元之間。

其他區域的投資潛力一般。但如果你資金池實在不夠，不考慮投資屬性，可以選擇瑤海、新站、縣域，這些地方在天然競爭下，房價於1.4萬/平米以下。

其中瑤海和新站都屬於合肥的價格窪地，但一定不是價值窪地。瑤海只推薦買長江路南板塊。而新站，很多人都問到，這裡說一下。

新站區的工業是以能源電氣、電力設備、機械製造、光電面板、汽車配件、物流運輸等為主，多為勞動密集型和資源能源消耗型產業。新站區的問題在於工業區跟居住區未嚴格分開，工業區被居住區環繞，儘管有利於產住結合，但工業生產造成的汙染對生活會形成諸多不利影響，這是新站區房價始終比較弱勢的原因。

整體來看，在合肥，想在城區買個差不多點兒的房，價格起碼在1.6-1.8萬/平米之間，大部分符合其城市的實際價值。除了地域性選擇外，在合肥購房，還應著重關注其城市地鐵的規劃位置。

例如，合肥1、2號線開通以來，合肥地鐵房的價值屬性平均比同區域其他房源的均價增值了20%-30%。接下來的3號線，預計在2019年底開通；4號線、5號線、1號線三期預計2021年開通。西南方向的地鐵房將是合肥最為優質的資產。

最後再說幾句。

雖然合肥3月樓市回暖，但大行情下，接下來依然是以穩為主。但如果把時間軸拉昇至3-5年，合肥一定會有量價抬升。

當下買房，最重要的是保證平和心態，按照自己的需求買房，以地段和房子本身的價值作為參考，面對市場的躁動，切不可聽從某些媒體、中介唱漲謠聞，盲目跟風，更不要恐慌性購房。如果不著急購房的用戶，大可以等到下半年，房貸利率回落之後再上車，其他的功夫就是多多踩盤，找到適合自己的好房。

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