33家房企參拍4宗地，平均溢價率達30%，總成交金額達到81億元，其中3宗達到最高限價，進入競租賃自持階段……某安徽房企投拓負責人李凱（化名），用“機遇”一詞，形容一週前自己參加合肥的土拍。
“很久沒有出現這麼焦灼的競爭了。”李凱坦言，這幾年合肥房地產市場中的新面孔雖越來越多，有前車之鑑，都相對理性。
李凱口中的“前車”，便是2016的18宗高價地。這些地塊大都為居住用地，容積率較低，開發的項目也都是高端類住宅，價格不菲。通過查詢土拍可以發現，上述“地王”很多都在同一天出讓：2016年9月23日。在那個普通的午後，合肥土拍市場，僅一個下午，便“誕生”6宗高價地。
在上述地塊的帶動下，據安居客數據顯示，在2016年土地市場熱度最高的1至9月，合肥新房均價漲幅達到了60.72%。
隨著“限購、限價”等政策出臺，原本這些高價地所面對的大好市場形勢戛然而止。根據安徽清源房地產研究院發佈的數據，在實施調控政策後的2017年裡，合肥市土地成交金額同比下跌29.8%。全年僅有經開區出現一宗高價地，市場熱度下行明顯。
如今，上述18宗高價地項目，仍有10宗“麵粉”貴於“麵包”，盈利空間為負。
前車不遠，這33家房企又將重蹈覆轍？
2019年成TOP50房企新“糧倉”
在“價高者得+最高限價時轉競自持用於租賃的商品住房”規則之下，綠地、中海和陽光城所獲地塊均達最高限價，分別需要配建自持租賃商品房7200平方米至41000平方米。
由此，便可窺得李凱口中當天的“焦灼”。
“熱度較高一方面在於出讓地塊自身條件優質。”據李凱介紹，陽光城競得的濱湖科學城地塊距離省政府不足1.5公里，配套齊全，板塊內均為綠城、融創、保利等知名開發商樓盤，一直被房企普遍看好；另一方面，綠地、中海所得地塊雖然緊鄰高架，會受到一定影響，但經開區即將面臨無房可售的空白期，對拿地企業而言是較好的市場機遇。
合肥土拍回暖的背後，也是房企對於長三角一體化發展前景看好的“縮影”。
類比於京津冀、粵港澳大灣區等，長三角地區核心一二線城市擁有較強吸附力，人口、經濟規模優勢顯著，市場需求較為堅挺。
作為長三角一體化的“1+5核”之一及安徽省省會，合肥自然受到各大房企關注，雖稍遜杭州、南京和蘇州這類準一線城市，但在省內仍具較強吸附力。
“安徽省內三四線城市外來人口普遍偏好就近遷移。作為省會，合肥已然成為省內外來人口第一聚集地。”某全國性房企相關負責人告訴記者，近三年，合肥也是各家房企迴歸一二線戰略的落腳點之一，投資逐年加碼。
據克而瑞機構提供數據顯示，近三年，合肥經營性用地成交建面逐年上漲。2019年，成交建面超過1400萬平方米，同比增長19%，已經回到高峰；成交均價也開到僅次於2016年的高點，土地市場量價齊升。
“超過三成銷售50強房企近一年在合肥有新增拿地，拿地總建面幾乎是2019年合肥土地市場成交的60%。”李凱稱，僅在2019年，就有十家房企新進駐合肥，不乏雅居樂、新力等品牌房企，本土企業拿地難度越來越大。
廣義庫存去化週期25個月
隨著越來越多房企將合肥作為新的“糧倉”，投資加碼之下銷售競爭格局將愈發激烈。
2019年在合肥銷售權益金額、流量金額TOP10的上榜企業中已經以外來的頭部房企為主，融創、萬科、招商、碧桂園等名列前茅，本地房企僅剩文一地產和安徽高速集團榜上有名，本土房企的生存空間被擠壓。從入榜金額來看，流量金額最高的萬科也僅有104億元，上榜門檻在40億左右。
在克而瑞研究中心負責人謝楊春看來，合肥房企銷售正處於”混戰“階段，市場上漲的空間和格局尚未確定，尤其是疫情期間土地交易、銷售都暫停的情況下，土儲的優勢也是左右”戰局“的重要因素。
克而瑞提供數據顯示，截至2019年上半年，土儲貨值在200億元以上的企業有保利、融創、綠地、龍湖、旭輝、萬科等規模房企。其中，融創、龍湖、萬科和旭輝均位列2019年合肥銷售TOP10，疊加其土儲的優勢，預計接下來也將持續佔據較高的市場份額。綠地雖然2019年未上榜，但作為早已多子佈局合肥的企業，其土儲優勢較大，加之新增地塊項目也能在年內上市，有望重回合肥銷售TOP10企業。
“新城、弘陽、美的、佳源等企業也有百億元以上土儲貨值位於合肥，且主要地塊集中在市內九區，如何衝進第一梯隊需要更快的提高土儲到銷售的轉化率。”謝楊春稱，鑑於目前合肥地價、房價處於相對窪地，且在政策利好加持下，中長期投資前景依舊值得期待。
值得注意的是，截止到2019年末，合肥全市廣義庫存1429萬平方米，廣義去化週期25個月。其中2018、2019年成交地塊庫存佔比佔57%，16年多個地王項目導致庫存積壓。上述庫存今年將逐步入市，疊加疫情過後的供應放量，會進一步加大市場銷售難度。
“投資拿地上仍然需要理性。”對此謝楊春表示，當疫情把所有房企復工節奏拉平至同一起跑線之後，如何提高土儲到銷售的轉化率是佔據市場份額的關鍵。
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