我們經常能看到關於商業性質的小公寓的廣告，低總價，小面積，不限購，複式精裝，投資自住首選等等讓人心動的廣告語，那麼商業性質的小公寓究竟有哪些優劣勢呢？
小公寓
首先我們要了解關於商業性質的小公寓普遍的特性：
- 土地年限40年；
- 首付5成起，不限購不限貸；
- 不可以落戶口、不帶學區、不通燃氣、商業用水用電。
土地年限40年
首先商業性質的土地年限是40年，在合肥，也就決定了其不受房地產中住宅的限購政策，雖說在介紹商業性質的小公寓時候銷售說辭中會說現在房子永遠是業主的，土地到期如果不拆遷就可以續期，而且費用較低，但土地年限短在傳統的觀念當中來說，在這一點上確實比住宅矮了一截的感覺。
首付5成起
首付5成，目前在合肥買一個地段和品質相對不錯的小公寓，首付也是得準備二三十萬的，貸款最長期限10年，大家有沒有感覺似曾相識？
其實商業性質的小公寓的前身就是寫字樓，寫字樓在實際的銷售過程中遇到了一些的困難，一方面是因為寫字樓的單間面積大，購房成本高；
二是寫字樓客戶群體非常有限，除非很懂投資的客戶會選擇地段和品質比較好的寫字樓去投資、因為租金比住宅高、風險比投資商鋪小，所以我說非常懂投資的客戶可能會選擇優質的寫字樓，還有一部分買寫字樓的是自己要用作辦公場地的。這就決定了寫字樓客戶群體的侷限性。
開發商後來想了一個辦法，把寫字樓單間面積較大的劃分成一間間小面積的，大概三十多到六十平左右的，這樣購房門檻低了很多；然後在每間房間裡面做獨立的上下水管道，這樣就可以做獨立的衛生間和廚房的出水，就演變成了後來的酒店式公寓。
對外宣傳既可以投資出租作為工作室或辦公室，也能居家自住。但一部分的商業性質的公寓樓入住之後會因為屬性和用途不明確而非常亂的現象，可能你是自己住的，但是隔壁是做工作室甚至開公司的，居住體驗非常尷尬。
公寓渲染圖
商業小公寓侷限性
商業性質的小公寓和商鋪、寫字樓的特點是一樣的，無法遷戶口、自然就無法帶學區，不通燃氣生活起來不能達到正常住宅的居住體驗，商業用水用電也是讓人開個空調也擔心飛漲的電費，大家可以想象一下買之後住進去的感覺。
當然了，也有一部分項目通燃氣、改成民用水電，雖然這樣的項目很少，10個項目裡可能只有一個能做到，但是至少也是一個趨勢，國家的政策是允許商業性質的小公寓申請通燃氣、民用水電，就看開發商願不願意去辦理的。
但目前戶口和學區的問題是硬傷，無法解決，大家看到的帶學位的小公寓，實際上大部分是借讀性質，後期考學政策還是會出現一些隱性的問題的。
目前商業性質的小公寓普遍單價會比住宅低一些，等所有的屬性和住宅是一樣的了，既可以落戶、帶學區、通燃氣，也是民用水電等等，那價格也不是現在這個價格了。
公寓房
剛才說的是如果買商業性質的小公寓，會遇到的一些表面的問題。還有一些隱性的問題也要提醒一下準備入手的網友。
商業性質小公寓稅費高
一點是商業性質的小公寓二手交易的時候稅費是比較高的，各種增值稅、差價稅、個稅等加在一起，可能需要繳納約35%的稅費，也就是說如果您買的時候單價在9000左右，加上裝修的費用，再加上稅費，賣給買房大概要賣到12000左右才能不虧本，還沒有加上銀行還貸款的利息。
這個價格，買房很容易就會選擇新房，新房也有現房在售，而且相對省心。所以這也是商業性質的小公寓不好出手的原因之一，如果您是準備投資的，建議可以考慮一下市口好、保險的小門面，比這個升值空間大，而且租金肯定比公寓高的，目前合肥的小公寓月租基本上在1500-2200之間。
而一個市口好的小門面，40平方至少能租個6000左右，租金高，房子自然升值也高了。
挑高公寓
公寓出租競爭壓力大
第二點是出租競爭壓力大，通常小公寓的戶數較多，兩棟樓加在一起可能會有一千多套，甚至一個小區會有三千多套小公寓同時交付，自己住的先不說，就是投資準備出租手租金的，怎麼租高價，你租1800一個月，我租1600也行，200的差價無所謂的，趕快租出去。
租客的不穩定性
還有就是租客不穩定，有空檔期，這個租戶走了，可能中間會有一兩個月沒有成功出租，平均下來，一個月的租金收益還是比較低的。作為投資來說，40年小公寓並不能算是優選產品。還有一些小問題，大部分的小公寓是回形的，所以不能達到南北通透，北邊房間較暗。
挑高公寓
當然，有這種產品存在，也是因為有這樣的需求。例如剛需的小年輕，現在買住宅是真的有壓力，先買個小公寓做過渡，這種情況也很多，至少錢是保值了。
當然啦，還是建議大家，首付如果能湊一湊，還是儘可能的首選住宅，因為一是省心，二是省錢，換房成本也是很高的。40年的小公寓還有一個好優勢就是商業性質的房產拆遷賠率比住宅的高，是1賠3的，住宅是1賠1。
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